Доброволець Владислав, який уже рік захищає Україну на передовій, на умовах анонімності зізнався NV, що готовий купити власну квартиру в столиці. Грошей в нього не так і багато, але він планує скористатися державною допомогою. Йдеться про іпотечну програму єОселя, що дає змогу військовим, учителям, медичним працівникам та педагогам отримати позику під 3 % річних на 20 років із початковим внеском у 20 %. До речі, з 1 серпня єОселя доступна й іншим категоріям українців без житла, але під 7 %.
«Квартиру вже знайшли — це „одиничка“ у ЖК Яскравий на Оболоні вартістю $ 73 тис. — розповідає Владислав. — Щомісяця за своє житло мені потрібно платити 14 тис. грн, що дешевше оренди квартири пристойного рівня в Києві».
Військові зараз — одна з основних категорій покупців нерухомості в Києві, визнає Оксана Суслова, директорка столичної агенції з нерухомості Лівий берег. Окрім них житло часто купують переселенці — ті, хто втратили нерухомість та шукають нову домівку. А також люди, що мали наміри й можливості придбати квартиру ще до повномасштабного вторгнення, зазначають в ЛУН, і впевнені у своєму майбутньому. При цьому фактор безпеки дуже впливає на дві останні категорії покупців, тому вони віддають перевагу Києву, захищеному сучасними системами ППО, або містам на заході країни, недалеко від кордону, — Ужгороду або Львову.
poster
Ці бажання взагалі формують глобальний тренд національного ринку житлової нерухомості: що ближче до західного кордону та подалі від лінії фронту — то дорожче.
Однак угоди купівлі-продажу фіксують і в інших містах. «У нас були клієнти, які нещодавно, попри масові обстріли міста, придбали житло в Одесі. Причому знижку через це їм ніхто не надавав», — зазначає Суслова.
Поліпшити свої житлові умови намагаються й жителі великих міст на сході, користуючись відомою на ринку нерухомості істиною — «купуй, коли стріляють», адже квартири зараз можна придбати зі знижкою від 5 % до 20 %.
Після перемоги України ціни на квартири, найімовірніше, зростатимуть. Адже власні житлові питання вирішуватимуть мільйони українців, зокрема й ті, яким раніше здавалося, що до теми власної квартири вони вже не повертатимуться.
На кінець травня 2023‑го, за розрахунками аналітичного підрозділу Київської школи економіки, сукупна сума збитків від руйнації житлового фонду у країні становила $ 54 млрд. Постраждало 18,6 тис. багатоквартирних будинків та понад 144 тис. приватних. І поки триває війна, ця цифра лише збільшуватиметься.
Відштовхнулися від дна
У 2022‑му порівняно з попереднім, довоєнним роком продаж квартир на вторинному ринку зменшився орієнтовно у три рази, а кількість інвестиційних угод на первинному — приблизно в 10 разів, розповідає Денис Суділковський, маркетинг-директор ЛУН, найбільшого в Україні сайту пошуку квартир.
Минулорічну весну експерт називає «дном ринку», влітку спостерігалося пожвавлення в окремих регіонах, а восени — стрімке зростання аж до початку перших обстрілів енергетичної інфраструктури.
«Найбільшим викликом був сезон зими, коли і девелопери, і продавці власного житла зосередилися на головному завданні — перезимувати за умов блекаутів, — нагадує Суділковський. — Проте з перших чисел весни 2023‑го продавці та покупці відчули більшу стабільність і вже сміливіше виходять на угоди».
Ситуація може істотно відрізнятися в різних регіонах. Що ближче до фронту чи до кордону з Росією — то менша активність, але загалом ринок скоротився в усіх областях країни порівняно з 2021‑м, зазначають у ЛУН. Найактивніше до будівництва нового житла й угод на вторинному ринку повертаються західні регіони. «Зокрема й тому, що з них виїхала відчутно менша кількість місцевих мешканців. А без фізичної присутності в місці купівлі житла укласти угоду вкрай важко», — каже Суділковський.
Але тепер регулярні обстріли з боку окупаційних військ не призводять до паніки і в містах поблизу лінії фронту, як це було ще рік тому. Олексій Красотов, рієлтор одеської агенції нерухомості Олександр-N, каже: після нещодавніх масованих обстрілів міста ніхто не відмовився від завдатку чи від запланованого перегляду житла. Квартири навіть трохи зросли в ціні. Якщо торік, каже Красотов, однокімнатна в мікрорайоні Черемушки коштувала $ 19‑20 тис., то зараз $ 23‑24 тис.
Створюється враження, що одесити тримаються за своє місто та не планують здаватися, додає Суслова з Лівого берега.
Київ утримав позиції
За півтора року після початку великої війни Київ, попри регулярні атаки ворожих ракет та дронів, залишився містом із найдорожчою нерухомістю. Але зараз найпопулярніше житло в столиці — це однокімнатні квартири на вторинному ринку. Вартість такої нерухомості, за даними ЛУН, становить $ 1.453 за квадратний метр.
Столиця та центральний регіон завжди є домінантними на ринку житлової нерухомості європейських та й загалом розвинутих країн, зазначає Олександр Насіковський, керівний партнер групи компаній DIM.
Зазвичай розрив між середньозваженою вартістю квадратного метра в головному місті країни та інших регіонах може сягати навіть півтора-два рази за рахунок як внутрішньої міграції, так і уваги з боку експатів, бізнес-туристів, приватних інвесторів, які бачать у місцевого ринку потенціал до зростання.
Різниця між актуальними київськими та регіональними цінами може становити від 15 % (порівняно з Ужгородом, наприклад) до 45 % (зі сходом).
Але є одне місто, яке часто-густо ні на гривню не відстає від Києва. «Львів б'є всі рекорди й за вартістю квадрата йде нарівні зі столицею», — каже Насіковський.
Підтримувати високі київські та львівські ціни дозволяє продаж житла, запевняють забудовники. Хоча достовірної статистики угод на ринку немає.
За два квартали 2023 року попит на столичному ринку первинної нерухомості набрав обертів: зростає кількість запитів до відділів продажу та укладених угод, розповідають у пресслужбі девелоперської компанії KAN Development. Там додають, що до війни люди купували нерухомість трохи вищого рівня, ніж могли собі дозволити, — тобто більшої площі, вищого статусу житлового комплексу чи з кращою локацією. Зараз дедалі частіше обирають об'єкти, орієнтуючись на сьогоденні потреби та фінансові можливості «тут і зараз» і на наявність розвиненої інфраструктури. «Більший попит на квартири з невеликими житловими площами. Атрибути розкоші уже не такі популярні, всі чекають на відновлення економіки», — кажуть у KAN Development.
Суслова з Лівого берега уточнює, що ринку нерухомості далеко до довоєнних показників. І наводить приклад свого агентства. «Якщо до повномасштабного російського вторгнення у нас було дві угоди та два договори завдатку на день, то зараз стільки разів на тиждень», — розповідає вона. Однак вибір житла теж відносно невеликий. Рієлторка згадує, як дістала замовлення від клієнтки знайти гарну однокімнатну квартиру площею понад 40 кв. м за $ 50‑55 тис. Пропозицій із такими цінами немає — подібне житло коштує $ 65‑70 тис.
У Львові, каже місцева рієлторка Олена Гарбузова, одно- та двокімнатні квартири з ремонтом вартістю до $ 50 тис. можуть отримати покупця за один день. «Попит більший, аніж торік, але тільки на одно- та двокімнатні квартири, — додає вона. — Великої площі три- й чотирикімнатні майже не мають попиту».
Роман Давимука, виконавчий директор львівської девелоперської компанії Avalon, додає: пожвавлення спостерігається з весни 2023‑го — купують готове чи майже добудоване житло. «У нашої компанії є хороший попит на квартири „на фундаменті“, але ми не розуміємо, чи така тенденція спостерігається у всіх девелоперів».
На львівський ринок нерухомості повернулися інвестори, додає Давимука. Хоча зараз покупців менше цікавить швидкий перепродаж, вони вкладають кошти з метою капіталізації та отримання пасивного доходу в майбутньому. Керівник Avalon додає, що сприйняття Львова змінилося: додалося відчуття безпеки та більш глибокого тилу.
Таке саме відчуття додає популярності й Ужгороду — місту на кордону із Словаччиною. Воно стає своєрідним «другим аеродромом» для жителів Києва та східної України, розповідає Анна Чаварга, місцева рієлторка. Більшість її клієнтів — покупці з Одеси, Харкова, Дніпра та Києва. «Пенсіонери продали житло у столиці, купили в Ужгороді та оселяються в нашому місті, — каже вона. — А от молоді люди хочуть жити в Києві, до нас приїдуть у разі погіршення ситуації, а після перемоги планують здавати квартиру в оренду».
Чаварга зізнається, що потенційних покупців дивують високі місцеві ціни на житло. Вона наводить приклад киян, які мали на руках $ 40 тис. та планували купити простору трикімнатну квартиру. Але така в Ужгороді зараз коштує $ 60‑70 тис. Грошей у столичних жителів вистачило тільки на бюджетну двокімнатну у спальному районі міста.
Горизонт планування
Забудовники, як і завжди, прогнозують зростання цін на вітчизняному ринку нерухомості. Але додають: усе залежатиме від ситуації на полі бою. Саме вона визначатиме, чи відновлюватиметься попит, чи він знову знижуватиметься, якщо, наприклад, стан справ з енергетикою погіршиться.
При цьому до підвищення цін усе готове, адже собівартість будівництва зростає.
«Достатньо подивитися на криву інфляції, макроекономічні прогнози та динаміку за основними категоріями (будівельні матеріали та робоча сила), і ви зрозумієте, що за собівартістю будівництва до кінця року ми знову вийдемо щонайменше на 35 % збільшення», — каже Насіковський із DIM, називаючи цей свій прогноз «дуже стриманим». До кінця року, цілком імовірно, ціни можуть зрости на 20 %, а в окремих сегментах і форматах — ще більше, прогнозує він.
Суділковський із ЛУН вважає, що існує кілька сценаріїв розгортання подій.
Оптимістичний, коли Україна звільняє всі чи більшість територій: весь сформований відкладений попит повертається на ринок і можна очікувати буму продажу. Згідно з дослідженнями ЛУН, 49 % покупців житла в столиці відкладають момент придбання квартир до дня перемоги.
Стриманий сценарій від Суділковського, це коли війна виходить з гарячої фази, але ЗСУ все ще працюють над деокупацією українських територій. Тоді одним із головних драйверів на ринку нерухомості буде повернення додому біженок-жінок із дітьми, зокрема під семестри навчального року. Возз'єднання сімей дозволить ухвалювати довгострокові рішення, такі як «де ми будемо жити», і ринок продемонструє подальше відновлення.
У Суділковського є ще й песимістичний варіант: ескалація війни й нові хвилі міграції. Тоді потенційні покупці нерухомості й надалі відкладатимуть рішення про купівлю квартири, а ринок стагнуватиме в очікуванні.
Але всі опитані NV експерти та гравці ринку сподіваються, що останній сценарій не справдиться.
Коментарі