Те же самые колебания деловой активности, плавное снижение индекса стоимости, существенное расхождение взглядов продавцов и покупателей на прогнозы и возможные сценарии дальнейшего развития киевского рынка недвижимости.
Получила свое развитие наметившаяся в предыдущие месяцы тенденция увеличения интереса покупателей к «дорогим» сегментам рынка. И это нашло свое отражение в списке договоров задатка и сделок купли-продажи.
Как и прежде, из всего многообразия факторов, оценок и прогнозов продавцы и покупатели выделяли те, которые соответствовали их устремлениям; нередко забывая обо всех иных.
Что же касается посредников, то им в сложившихся условиях было крайне сложно сблизить позиции сторон.
Практически все продавцы шли на уступки. Но далеко не в тех размерах, на которые рассчитывали покупатели. На аргументы покупателей у них в последнее время появились новые контраргументы. Прежде всего, это публикации о быстром росте госдолга США, а также прогнозы о возможном дефолте США и введении новой мировой резервной валюты.
В настоящее время госдолг США вплотную приблизился к установленному законодательно верхнему пределу (14290 миллиардов долларов). Если законодатели не примут соответствующую поправку о максимальном размере госдолга, то США придется приостановить выплаты процентов по долгам, сократить пособия по безработице и налоговые льготы. И хотя глава Федеральной резервной системы США Бен Бернанке заявляет, что с долларом все в порядке, а проблемы в заниженных курсах валют других стран, тем не менее, в подобные заявления верят в основном те, кто хочет в них верить.
Сложно сказать, внес ли Бен Бернанке Украину в список тех стран, курсы валют которых занижены. Если да, то его рекомендации сводятся к повышению курса национальной валюты по отношению к доллару. Насколько?
– Настолько, чтобы долларовые цены на украинское сырье (например, на металлы) снизились до уровней, при которых экономики развитых стран будут работать более эффективно.
Мнение целого ряду видных украинских экономистов на сей счет прямо противоположное. Например, директор Института экономики и прогнозирования НАН Украины академик Валерий Геец полагает, что для восстановления своей конкурентоспособности на мировом рынке Украине ничего не останется, как ослабить национальную валюту.
Естественно, подобные факты и высказывания отнюдь не способствуют стремлению обменять киевскую недвижимость на пачки денег, и затем положить их на депозит (либо под матрас). Тем более что в течение апреля на рынке наличных валют Киева доллар по отношению к евро стал легче примерно на 4,9%. Только ведь и к евро (равно как и к любым иным валютам) особого доверия у продавцов нет.
Как следствие подобной неопределенности, во второй половине апреля стало сложнее организовывать просмотры квартир. Одни продавцы охладели к рынку недвижимости (мол, сомнения одолевают). Другие решили сделать паузу по причине теплой погоды и праздников. Посредников предупредили, что уезжают на неделю-две в село: нужно проведать отцовский дом, вскопать огород, убрать могилы родных и близких… Кто-то уехал на дачу, кто-то в турпоездку…
Нечто подобное происходит каждую весну накануне Пасхи и первомайских праздников. Но именно в этом году достаточно отчетливо ощущалось желание некоторых продавцов сделать паузу; оставшиеся в Киеве родственники почему-то не могли или не хотели показывать квартиры.
Что же касается покупателей, то именно во второй половине апреля они активизировались: количество их звонков и заявок выросло.
Что за этим скрывается – пока не очень ясно. Проще всего предположить, что покупатели, ободренные весенним настроением и хорошей погодой, решили присмотреть квартиры и решить свои жилищные проблемы до начала летних отпусков (такое бывает каждый год). Не исключено также, что некоторые покупатели обеспокоены судьбой своих накоплений (резкие колебания курсов валют – серьезная причина для подобной озабоченности).
Тем не менее, судя по всему, неблагоприятные для страны и ее экономики сценарии для покупателей сейчас куда важнее, чем сложности американского доллара. И это, конечно же, правильно. Но при этом определенная часть потенциальных покупателей явно придерживаются мнения, что чем хуже для экономики страны, тем лучше для киевского рынка недвижимости и их лично. Мол, в этом случае цены резко упадут, и их сбережений хватит для покупки жилья.
Полагаем, что каждый имеет право строить, обосновывать и публиковать любые прогнозы, анализировать (в том числе, публично) любые сценарии. Но не упиваться негативом, не мазать нечистотами родной народ и родной город.
Для тех, кто подзабыл историю, напомним, что было время, когда представители «прогрессивно мыслящей части народа» истово призывали: «Пусть сильнее грянет буря!». И буря грянула, разметав большинство своих предсказателей и агитаторов по тесным углам в общих квартирах, баракам, лагерям… А те, кто во время бури улучшил свои жилищные и прочие условия, далеко не всегда имели возможности пользоваться ими до последних своих дней.
Останавливаемся на этих моментах не только потому, что влияние психологических факторов и общественно-массового сознания на цены и рынок недвижимости очень значительно: без анализа всего этого сложно понять суть происходящего и прогнозировать будущее. Но еще и потому, что очень не хотелось бы, чтобы история с призывами и последствиями «социальной бури» повторилась.
Очень важная роль на любом рынке недвижимость обычно принадлежит банкам. Сейчас банки Украины по большей части лишь наблюдают за рынком недвижимости, не проявляя особую активность. И это, на наш взгляд, вполне оправдано. Излишняя активность банков либо вновь начнет надувать ценовой пузырь, либо приведет к обрушению цен с непредсказуемыми последствиями.
Потому, наученные горьким опытом, банки не торопясь разрабатывают и внедряют новые ипотечные программы, которые шаг за шагом приближаются к потребностям и возможностям определенной части покупателей недвижимости (прежде всего тех, кому не хватает относительно небольшой суммы). И одновременно крайне осторожно задействуют доступные им механизмы реализации проблемной залоговой недвижимости, понимая, что их массовое применение не только резко усилит социальную напряженность, но и обесценит залоги. А, следовательно, ударит по ним самим и всей банковской системе.
Согласно нашим данным, в апреле цены продаж были в среднем на 12,8% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка. Насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности, свое соотношение спроса и предложения. Во-вторых, эти данные получены на основе очень небольшого количества сделок (стало быть, статистическая ошибка высока). В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается (в ту или иную сторону) от «среднестатистического». И хотя при сравнении цен мы используем не только общедоступный сервис «цены на квартиры в Киеве », но и соответствующие методы, позволяющие учесть состояние жилья, подобное разнообразие вариантов также является источником ошибок и погрешностей.
Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала недвижимости www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.
При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную зависимость изменения цен).
Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.
Анализируя данные, представленные в приведенных таблицах, необходимо иметь в виду, что в начале 2011 года мы изменили методологию формирования выборок, используемых при расчетах.
Основная суть нововведений: ужесточение правил отбора объектов, участвующих в определении статистики; с одновременным расширением количества источников информации. В частности, при определении статистики были использованы предложения, поступившие в раздел «Объявления» портала недвижимости www.domik.net (раньше такие предложения не учитывались). В результате объем выборки существенно увеличился (а это снизило статистические ошибки). Но при этом усложнилось отсеивание объявлений, содержащих недостоверную информацию. Кроме того, изменение методов формирования анализируемых выборок связано с переходными процессами, затрудняющими сравнение статистических данных за разные периоды. Потому до завершения переходных процессов, связанных с изменением методологии, мы решили временно отказаться от подобного сравнения.
Прогноз на май 2011 года
В последние месяцы основные тенденции на киевском рынке жилой недвижимости достаточно стабильны. Скорее всего, эти тенденции не изменятся и в мае.
Полагаем, что индекс стоимости по-прежнему будет плавно снижаться примерно с той же скоростью, что и в предыдущие месяцы. Устоявшиеся темпы снижения цен можно рассматривать как некий компромисс между теми покупателями, которые устали ждать ценового дна, и продавцами, уставшими продавать свои квартиры без четких планов по эффективному использованию полученных за них средств за пределами рынка недвижимости.
Резкое обрушение цен пока маловероятно. Банки ведут себя весьма лояльно по отношению к проблемным заемщикам, нередко помогая им продать залоговые квартиры по достаточно высоким ценам. А это дает основание утверждать, что массового выброса на рынок квартир с большим дисконтом в ближайшее время не будет.
Значительного увеличения деловой активности мы не ожидаем. При этом небольшое увеличение количества сделок и рост оборотов рынка в мае вполне возможны. Так уж исторически сложилось, что в преддверии лета и наступления периода массовых отпусков участники рынка обычно ведут себя более активно.
Но если отбросить этот сезонный фактор, то наш прогноз основывается на том, что в обстановке всеобщей неопределенности рассчитывать на активизацию рынка недвижимости можно лишь при наличии ощутимого внешнего давления. Рост коммунальных платежей, конечно же, давит на рынок. Но, судя по достаточно твердой позиции продавцов, одного этого давления недостаточно. Внешнее же давление на рынок недвижимости со стороны банков ощущается весьма слабо: хотя проценты по новым ипотечным кредитам и снижаются, но мало кто из покупателей готов их сейчас брать.
Отдельный прогноз относительно расслоения спроса. Тенденции предыдущих месяцев дают основание предполагать, что основным спросом будет пользоваться современное качественное жилье. Особенно там, где продавцы готовы уступать.
Что же касается низкокачественного жилья, то оно будет востребовано лишь в случае очень существенных уступок продавцов.
Комментарии