Огляд вторинного ринку житла в Києві: підсумки квітня 2011

05.05.2011 00:05
Аналіз ринку нерухомості | Огляд вторинного ринку житла в Києві: підсумки квітня 2011 Індекс вартості житла Києва IKm (USD) знизився на 1,0% і склав 1487 пунктів Індекс вартості житла Києва IKm (UAH) знизився на 0,8% і склав 11855 пунктів Індекс цінового очікування (передбачається, що зміна індексу вартості в наступному місяці) -1 , 1% Індекс прибутковості житла (порівняння з банківським депозитом) -0,4 банк / деп.

Ситуація на ринку нерухомості в квітні багато в чому нагадувала ситуацію в березні. Ті ж самі коливання ділової активності, плавне зниження індексу вартості, суттєва розбіжність поглядів продавців і покупців на прогнози і можливі сценарії подальшого розвитку київського ринку нерухомості.

Отримала свій розвиток намітилася в попередні місяці тенденція збільшення інтересу покупців до «дорогих» сегментах ринку. І це знайшло своє відображення в списку договорів задатку і угод купівлі-продажу.

Як і раніше, зі всього різноманіття факторів, оцінок і прогнозів продавці і покупці виділяли ті, які відповідали їх прагненням; нерідко забуваючи про всіх інших.

Що ж до посередників, то їм в сформованих умовах було вкрай складно зблизити позиції сторін.

Практично всі продавці йшли на поступки. Але далеко не в тих розмірах, на які розраховували покупці. На аргументи покупців у них останнім часом з'явилися нові контраргументи. Перш за все, це публікації про швидке зростання держборгу США, а також прогнози про можливий дефолт США і введення нової світової резервної валюти.

В даний час держборг США впритул наблизився до встановленого законодавчо верхній межі (14290000000000 доларів). Якщо законодавці не приймуть відповідну поправку про максимальний розмір держборгу, то США доведеться призупинити виплати відсотків по боргах, скоротити допомогу з безробіття і податкові пільги. І хоча глава Федеральної резервної системи США Бен Бернанке заявляє, що з доларом все гаразд, а проблеми у занижених курсах валют інших країн, тим не менш, в подібні заяви вірять в основному ті, хто хоче в них вірити.

Складно сказати, чи вніс Бен Бернанке Україні в список тих країн, курси валют яких занижені. Якщо так, то його рекомендації зводяться до підвищення курсу національної валюти по відношенню до долара. Наскільки?

- Настільки, щоб доларові ціни на українську сировину (наприклад, на метали) знизилися до рівнів, при яких економіки розвинених країн будуть працювати більш ефективно.

Думка цілого ряду видних українських економістів на цей рахунок прямо протилежне. Наприклад, директор Інституту економіки та прогнозування НАН України академік Валерій Геєць вважає, що для відновлення своєї конкурентоспроможності на світовому ринку України нічого не залишиться, як послабити національну валюту.

Природно, подібні факти і висловлювання аж ніяк не сприяють прагненню обміняти київську нерухомість на пачки грошей, і потім покласти їх на депозит (або під матрац). Тим більше що протягом квітня на ринку готівкових валют Києва долар по відношенню до євро став легше приблизно на 4,9%. Тільки ж і до євро (так само як і до будь-яким іншим валютам) особливої ??довіри у продавців немає.

Як наслідок подібної невизначеності, в другій половині квітня стало складніше організовувати перегляди квартир. Одні продавці охололи до ринку нерухомості (мовляв, сумніви долають). Інші вирішили зробити паузу через теплу погоду і свят. Посередників попередили, що виїжджають на тиждень-два в село: потрібно відвідати батьківський будинок, скопати город, прибрати могили рідних і близьких ... Хтось поїхав на дачу, хтось у турпоїздку ...

Щось подібне відбувається щовесни напередодні Великодня і першотравневих свят. Але саме в цьому році достатньо чітко відчувалося бажання деяких продавців зробити паузу, решта в Києві родичі чомусь не могли або не хотіли показувати квартири.

Що ж стосується покупців, то саме в другій половині квітня вони активізувалися: кількість їх дзвінків і заявок зросла.

Що за цим ховається - поки не дуже ясно. Простіше всього припустити, що покупці, підбадьорені весняним настроєм і гарною погодою, вирішили доглянути квартири і вирішити свої житлові проблеми до початку літніх відпусток (таке буває кожен рік). Не виключено також, що деякі покупці стурбовані долею своїх накопичень (різкі коливання курсів валют - серйозна причина для подібної заклопотаності).

Тим не менш, судячи з усього, несприятливі для країни та її економіки сценарії для покупців зараз куди важливіше, ніж складності американського долара. І це, звичайно ж, правильно. Але при цьому певна частина потенційних покупців явно дотримуються думки, що чим гірше для економіки країни, тим краще для київського ринку нерухомості і їх особисто. Мовляв, у цьому випадку ціни різко впадуть, і їх заощаджень вистачить для купівлі житла.

Вважаємо, що кожен має право будувати, обгрунтовувати і публікувати будь-які прогнози, аналізувати (в тому числі, публічно) будь-які сценарії. Але не впиватися негативом, не мазати нечистотами рідний народ і рідне місто.

Для тих, хто призабув історію, нагадаємо, що був час, коли представники «прогресивно мислячої частини народу» ревно закликали: «Хай сильніше гряне буря!». І буря грянула, розкидавши більшість своїх провісників і агітаторів по тісних кутах у загальних квартирах, бараках, таборах ... А ті, хто під час бурі поліпшив свої житлові та інші умови, далеко не завжди мали можливості користуватися ними до останніх своїх днів.

Зупиняємося на цих моментах не тільки тому, що вплив психологічних факторів і суспільно-масової свідомості на ціни та ринок нерухомості дуже значно: без аналізу всього цього складно зрозуміти суть того, що відбувається і прогнозувати майбутнє. Але ще й тому, що дуже не хотілося б, щоб історія з закликами і наслідками «соціальної бурі» повторилася.

Дуже важлива роль на будь-якому ринку нерухомість зазвичай належить банкам. Зараз банки України здебільшого лише спостерігають за ринком нерухомості, не проявляючи особливу активність. І це, на наш погляд, цілком виправдано. Зайва активність банків або знову почне надувати ціновий пузир, або приведе до обвалення цін з непередбачуваними наслідками.

Тому, навчені гірким досвідом, банки не поспішаючи розробляють і впроваджують нові іпотечні програми, які крок за кроком наближаються до потреб і можливостей певної частини покупців нерухомості (перш за все тих, кому не вистачає щодо невеликої суми). І одночасно вкрай обережно задіють доступні їм механізми реалізації проблемної заставної нерухомості, розуміючи, що їхнє масове застосування не тільки різко підсилить соціальну напруженість, але і знецінить застави. А, отже, вдарить по ним самим і всієї банківської системи.

Згідно з нашими даними, у квітні ціни продажів були в середньому на 12,8% нижче середніх цін пропозицій у відповідних сегментах ринку. Наскільки вірно відображають ці дані загальноринкові тенденції - сказати складно. По-перше, в кожному сегменті ринку свої особливості, своє співвідношення попиту і пропозиції. По-друге, ці дані отримані на основі дуже невеликої кількості угод (отже, статистична помилка висока). По-третє, більшість проданих об'єктів складають квартири, стан яких істотно відрізняється (в ту чи іншу сторону) від «середньостатистичного». І хоча при порівнянні цін ми використовуємо не тільки загальнодоступний сервіс «ціни на квартири в Києві», але й відповідні методи, що дозволяють врахувати стан житла, подібне різноманітність варіантів також є джерелом помилок і похибок.

Графіки зміни індексів вартості київського житла представлені нижче.

 

.

.

 

Індекси вартості київського житла розраховуються на основі актуальної бази об'єктів нерухомості порталу нерухомості www.domik.net (тобто на основі цін пропозицій), але враховують ціни продажів і розміри торгів, а також динаміку їх зміни в попередні періоди. При цьому інформація про ціни задається або у доларах за квадратний метр, або в гривнях за квадратний метр.

При визначенні індексів використовуються математичні методи апроксимації, які, хоча і затягують перехідні процеси, але дозволяють згладити криві і виділити тренд (основну залежність зміни цін).

Відмінність форм кривих на графіках індексів IKm (USD) і IKm (UAH) пояснюється коливаннями курсів валют, що відбувалися в кожному конкретному місяці.

Ціни пропозицій в доларах за квартиру за станом на 01.05.2011

.

. * Враховувалися лише об'єкти, ціни пропозицій яких увійшли в довірчий інтервал в конкретному сегменті ринку

Аналізуючи дані, представлені у наведених таблицях, необхідно мати на увазі, що на початку 2011 року ми змінили методологію формування вибірок, що використовуються при розрахунках.

Основна суть нововведень: посилення правил відбору об'єктів, що беруть участь у визначенні статистики; з одночасним розширенням кількості джерел інформації. Зокрема, при визначенні статистики були використані пропозиції, що надійшли в розділ «Оголошення» порталу нерухомості www.domik.net (раніше такі пропозиції не враховувалися). У результаті обсяг вибірки істотно збільшився (а це знизило статистичні помилки). Але при цьому ускладнилося відсіювання оголошень, що містять недостовірну інформацію. Крім того, зміна методів формування аналізованих вибірок пов'язані з перехідними процесами, що утрудняють порівняння статистичних даних за різні періоди. Тому до завершення перехідних процесів, пов'язаних зі зміною методології, ми вирішили тимчасово відмовитися від подібного порівняння.

Прогноз на травень 2011 року


В останні місяці основні тенденції на київському ринку житлової нерухомості досить стабільні. Швидше за все, ці тенденції не зміняться і в травні.

Вважаємо, що індекс вартості як і раніше буде плавно знижуватися приблизно з тією ж швидкістю, що і в попередні місяці. Усталені темпи зниження цін можна розглядати як певний компроміс між тими покупцями, які втомилися чекати цінового дна, і продавцями, втомленими продавати свої квартири без чітких планів щодо ефективного використання отриманих за них коштів за межами ринку нерухомості.

Різке обвалення цін поки малоймовірно. Банки ведуть себе досить лояльне до проблемним позичальникам, нерідко допомагаючи їм продати заставні квартири за досить високими цінами. А це дає підставу стверджувати, що масового викиду на ринок квартир з великим дисконтом найближчим часом не буде.

Значного збільшення ділової активності ми не очікуємо. При цьому невелике збільшення кількості угод і зростання оборотів ринку в травні цілком можливі. Так уже історично склалося, що напередодні літа і настання періоду масових відпусток учасники ринку зазвичай ведуть себе більш активно.

Але якщо відкинути цей сезонний фактор, то наш прогноз грунтується на тому, що в обстановці загальної невизначеності розраховувати на активізацію ринку нерухомості можна лише за наявності відчутного зовнішнього тиску. Зростання комунальних платежів, звичайно ж, тисне на ринок. Але, судячи з досить твердій позиції продавців, одного цього тиску недостатньо. Зовнішнє ж тиск на ринок нерухомості з боку банків відчувається дуже слабо: хоча відсотки за новими іпотечних кредитах і знижуються, але мало хто з покупців готовий їх зараз брати.

Окремий прогноз щодо розшарування попиту. Тенденції попередніх місяців дають підставу припускати, що основним попитом буде користуватися сучасне якісне житло. Особливо там, де продавці готові поступатися.

Що ж стосується низькоякісного житла, то воно буде затребувано лише у випадку дуже істотних поступок продавців.

 

Інформаційно-аналітичний відділ порталу нерухомості www.domik.net
Володимир Коломейко


Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти