Новостройки Подмосковья: где, что, почем?





Google+
22.10.2010 20:59
Анализ рынка недвижимости | Новостройки Подмосковья: где, что, почем? Покупка жилья в Подмосковье – это неплохая альтернатива для людей, которые хотят перебраться ближе к столице из других российских регионов, а также для тех, у кого недостаточно средств для приобретения недвижимости в Москве. Что сегодня может предложить этой категории покупателей подмосковный рынок жилья?

Москвичи и «понаехавшие»
У москвичей и жителей других регионов взгляд на подмосковный рынок разнится. Например, молодые люди, живущие с родителями в столице, не спешат упорхнуть из-под их крыла. На собственную квартиру в Москве они не накопили, а в Подмосковье, несмотря на меньшую стоимость жилья, ехать отказываются. Их отпугивает перспектива каждый день добираться на работу и обратно домой на электричке, многочасовые пробки, слабо развитая инфраструктура и прочие неудобства, на которые закрывают глаза как раз те, кто «понаехали». Для жителей из других регионов подмосковная квартира – это способ приблизиться к Москве, сэкономить на аренде и решить вопрос с постоянной регистрацией. И это, на их взгляд, куда более важные вещи, нежели наличие фитнес-центра или торгового комплекса в городе. По крайней мере на тот период, пока нужно «зацепиться».

В действительности, по словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «Инком», потенциально готовы приобрести квартиру в Подмосковье 70% покупателей. Однако реально идут на сделку не более 10-15%, то есть те, кто остро нуждается в улучшении жилищных условий и ограничены в средствах. Остальные только рассматривают покупку жилья в Подмосковье как один из возможных вариантов, с оговоркой, что в городе будут необходимые условия для комфортного существования. Но, как известно, инфраструктура в подмосковных городах развита неоднородно и в целом слабее, чем в столице.

Быстрее всего в Подмосковье разлетаются однокомнатные квартиры. «Двушки» тоже пользуются спросом. Квартиры с большим числом комнат ждут своих хозяев немного дольше, поскольку их стоимость более высока. «По-прежнему наибольшим спросом пользуются квартиры в готовых домах либо в тех новостройках, которые уже или прошли госкомиссию, или это должно вот-вот произойти, – комментирует эксперт. – Для покупателей это удобно: после сделки они практически сразу получают ключи и могут приступать к ремонту. Это также обусловлено ситуацией на рынке: банки продолжают неохотно кредитовать покупателей жилья, которое находится на уровне котлована».

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Подмосковье составляет 60,78 тыс. руб. Для сравнения: в Москве данный показатель оценивается в 156,7 тыс. руб. за кв. м. Себестоимость строительства в Подмосковье тоже ниже столичной. Квадратный метр в панельном доме обойдется застройщику в $1,2 тыс., в монолитном – $1,5 тыс. В Москве данный показатель составляет $1,5 тыс. для панели и $2 тыс. для монолита.

Наибольшей популярностью у покупателей пользуются города с хорошими условиями для проживания и работы. Это Химки, Реутов, Мытищи, Одинцово, Долгопрудный. «Некоторым покупателям квартир за пределами МКАД важно, чтобы были созданы рабочие места, и им не приходилось ежедневно тратить много времени на поездку в столицу. К сожалению, очень мало городов могут предложить качественную работу с более-менее адекватным доходом. Решить проблему поможет комплексное освоение территорий, то есть строительство бизнес- и торгово-развлекательных центров, логистических и гостиничных комплексов, а также объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, досуговых центров и пр. Однако при этом следует учитывать класс как самого жилого комплекса, так и населенного пункта в целом. Например, бизнес-центры класса А, построенные в области, будут мало востребованы арендаторами. В отличие от этого качественные, но недорогие офисы будут пользоваться повышенной популярностью среди владельцев малого и среднего бизнеса», – считает Дмитрий Таганов.

Подмосковный костяк
Поскольку в Москве в последние годы постоянно сокращалось количество новых строительных площадок, девелоперы все чаще обращали свое внимание на ближнее Подмосковье. Сегодня можно говорить о том, что сюда сместилось жилищное строительство. Возведение монолитных домов ведется в городах-спутниках: Апрелевка, Балашиха, Ивантеевка, Красногорск, Реутов, Железнодорожный и др. По основным параметрам такие проекты практически не отличаются от столичных аналогов. Строятся и типовые серии панельных домов.

Потребительские предпочтения также смещаются в пользу городов, расположенных за МКАД. Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», приводит такие данные: «Если несколько лет назад соотношение покупок квартир на рынке новостроек в Москве и МО составляло 55% и 45% соответственно, то в 2010 году доля области возросла до 75%. При этом почти две трети приобретаемых в Московской области квартир расположены на территории ближнего Подмосковья. Показатели рассматриваемых городов в общей структуре спроса на новостройки Московской области составляют: Химки – 6,0%, Красногорск – 4,0%, Мытищи – 2,4%, Люберцы – 7,2%, Балашиха – 7,4%, Реутов – 0,3%, Дзержинский – 0,1%».

Лет пять назад на территории ближнего Подмосковья, продолжает эксперт, располагалось до 65% всех новостроек, возводимых в Московской области. Однако за последние годы с расширением географии строительства этот показатель сократился до 50-55% (многие строительные проекты переместились в серединный пояс Подмосковья). В сентябре 2010 года в Московской области в открытой продаже было представлено более 580 жилых корпусов, доля рассматриваемых городов в общем объеме предложения составила: Химки – 4,8%, Красногорск – 5,8%, Мытищи – 3,5%, Люберцы – 4,6%, Балашиха – 6,0%, Реутов – 0,6%, Дзержинский – 0,2%.

Спрос на недвижимость в Химках, Люберцах и Балашихе превышает предложение. Квартиры в новостройках здесь пользуются повышенной популярностью у покупателей и интенсивно поглощаются рынком.

На разный карман
Ориентировочная цена предложения квартир в Подмосковье – около 2 млн руб. Например, за 2,2 млн руб. можно купить «однушку» площадью 43 кв. м в панельном доме в Островцах. В 2,5 млн руб. обойдется однокомнатная квартира площадью 53 кв. м в ЖК «Молодежный» в Солнечногорске. В Сходне в ЖК «Новосходненский» предлагают квартиру-студию площадью 28 кв. м с отделкой за 1,5 млн руб.

Стоимость квадратного метра в новостройках разнится. Артем Ржавский приводит следующие данные: «В Химках квадратный метр стоит 75,1 тыс. руб., в Красногорске – 105,7 тыс. руб., в Мытищах – 82,9 тыс. руб., в Люберцах – 66,8 тыс. руб., в Балашихе – 70,1 тыс. руб., в Реутове – 87,2 тыс. руб., в Дзержинском – 68,4 тыс. руб. С начала года средневзвешенная цена за «квадрат» в новостройках Московской области и ближнем Подмосковье увеличилась на 5,1%. При этом на отдельные наиболее востребованные объекты рост цен составил 10-15%. Сдерживающим фактором увеличения среднего уровня цен стал вывод на рынок новых объектов, находящихся на ранних этапах строительства, разумеется, по более низким ценам».

Эксперт прогнозирует по итогам 2010 года прирост средней цены квадратного метра новостроек в Московской области на 10-12% относительно конца 2009 года. При этом темпы удорожания объектов эконом- и комфорт-классов, пользующихся массовым спросом, будут стремиться к верхнему пределу вышеуказанного диапазона и, скорее всего, достигнут 12%. Показатели ценовой динамики жилых комплексов бизнес-класса будут несколько отставать от среднерыночных темпов: годовое увеличение цен не превысит 8-10%.

Кто ищет – тот найдет
В кризис, как известно, были заморожены многие проекты. «В 2009 году в целом по стране объем ввода жилья сократился на 6,7% относительно показателя 2008 года и составил 59,8 млн кв. м, – говорит Артем Ржавский. – Однако Московская область оказалась в числе немногих регионов, где активно вводилось жилье и в кризисный период. В 2009 году здесь было сдано госкомиссии 8,5 млн кв. м жилых площадей, что на 7,2% выше показателя 2008 года».

В 2009 году достраивались в основном объекты, возведение которых началось до сентября 2008 года, новые проекты на рынок не выходили. Лишь в конце прошлого года работы на многих ранее приостановленных стройплощадках возобновились. В текущем году вновь продолжилось возведение более чем 70% замороженных ранее объектов. Проектные организации начали получать заказы на разработку документации, что свидетельствует о планируемой реализации новых проектов. С января до начала осени этого года в Московской области, по словам эксперта, было сдано в эксплуатацию 3623,9 тыс. кв. м жилых площадей, отставание от показателей 2009 года составило всего 2,4%.

Сегодня в Балашихе продолжается комплексная реконструкция мкр. 28, освоение мкр. 22, квартала Лукино, Западной коммунальной зоны (ЖК «Балашиха-Сити»). В Люберцах возводится мкр. Красная Горка. В Мытищах осуществляется комплексная застройка района Ярославский – более 1 млн кв. м. Обсуждаются варианты реконцепции территории «Мытищинского приборостроительного завода» (Силикатный 1-й пер.), где на территории более 4 га запланирована комплексная реконструкция. В Химках ведется строительство в районах Новокуркино, Левобережный, продолжается освоение мкр. Лобаново.

По данным компании «Азбука жилья», с начала 2010 года заявлено о начале реализации следующих строительных проектов на территории рассматриваемых городов ближнего Подмосковья:

• Балашиха, мкр. 27, корп. 22, 22а
• Балашиха, мкр. Сакраменто
• Люберцы, Октябрьские пр., корп. 12
• Красногорск, ЖК «Молодежный»
• Красногорск, мкр. Спасский мост
• Красногорский р-н, Отрадненское с/п, ЖК Kingston

Кроме того, в открытую продажу были выведены новостройки по следующим адресам:

• Химки, Новокуркино р-н, мкр. 7, корп. 21, 21а
• Химки, мкр. Левобережный, вл. 11
• Химки, Юннатов ул., ЖК «Правый берег»
• Химки, мкр. Лобаново, близ ул. Чернышевского, корп. 4
• Мытищи, мкр. 15, к. 5, ЖК «Ярославский»
• Балашиха, Южный мкр., Некрасова ул., корп. 22, 22а
• Балашиха, мкр. 22, корп. 3
• Балашиха, мкр. 28, корп. 9А
• Балашиха, Западная ком. зона, 18 км М-7 «Волга», мкр. 1, корп. 3, 4, ЖК «Балашиха-Сити»
• Балашихинский р-н, Федурново дер., Авиарембаза ул. (мкр. МАРЗ), корп. К-4
• Люберцы, мкр. Красная Горка, кв. 7-8, корп. 20
• Красногорск, Почтовая ул., д. 16
www.zagorodna.com

Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым
 
 
Войти