Читайте также:
Почему Львов стал городом с самой дорогой недвижимостью в Украине: тенденции и прогнозы
Строительная отрасль и рынок недвижимости стали одними из тех сфер, которые не обошли последствия длительного карантина. По данным Государственной службы статистики, объемы строительства в Украине снизились минимум на 7% за первые пять месяцев бурного 2020 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а объем капитальных инвестиций в строительную сферу упал почти на 36% в первом квартале .
Больше всего стагнации рынка на себе почувствовали компании, занимающиеся строительством жилой недвижимости: площадки замерли или ограничили работу, в отделах продаж стало малолюдно.
В марте-мае большинстве застройщиков пришлось существенно замедлить темпы или даже остановить строительство объектов. В первую очередь это стало следствием того, что практически все девелоперы фиксировали падение продаж на 40-80% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Причины снижения спроса на жилье понятны: волнение, вызванное мировой пандемией коронавируса. Оптимизма покупателям и застройщикам не добавили и громкие дефолты, связанные с новостройками Аркады и УкрБуд.
Тревожные экономические прогнозы, звучащие отовсюду уже несколько месяцев подряд, не способствуют долгосрочному планированию, а значит потенциальные покупатели жилья ожидаемо откладывали крупные приобретения.
Кроме последствий карантина, на рынок новостроек также повлиял процесс "реформирования" ГАСИ, приведший к правовому и операционному параличу этого органа.
Еще до начала активной фазы карантина, количество квадратных метров, которые были введены в эксплуатацию по Украине в первом квартале, снизилась на 22% по сравнению с 2019 годом.
Ярко это прослеживается в столице, где показатель введенного в эксплуатацию жилья в первом квартале 2020 был вдвое меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Невозможность получить разрешения на строительство, сертификаты готовности, неопределенность из-за пандемии привели к резкому сокращению активности на рынке. А это в свою очередь привело к существенному уменьшению ликвидности застройщиков.
Неопределенность также повлияла на темпы строительства коммерческой недвижимости. Крупные международные игроки на фоне глобальных вызовов заморозили финансирование всех проектов в Украине.
Локальные же девелоперы не видят существенных рисков и полностью восстановили работу по текущим проектах.
Если смотреть на основные категории строительных материалов, то по данным "Ковальской", объемы заказов товарного бетона в киевском регионе вместо ожидаемого роста на 10-15% упали на 15% по сравнению с прошлым годом. Еще большее падение наблюдается в группе железобетонных изделий - почти 35%.
В отличие от большого строительства, совсем другую динамику демонстрируют сектора частного строительства и ремонтных работ. Рынки сухих строительных смесей, краски и элементов мощения почти не почувствовали последствий карантина и, по данным "Ковальской", демонстрируют рост по отношению к прошлому году на 10-30% в зависимости от категории продукции. Это можно объяснить тем, что во время карантина большая часть украинцев решили заняться ремонтом. Пошли на восстановление Но если смотреть на динамику, то мы видим что с июня все товарные категории стройматериалов начали восстанавливать утраченные объемы.
Строительные площадки увеличивают темпы работ начиная с мая, инвесторы возвращаются в офисы продаж. Мы ожидаем, что до 4 квартала 2020 рынок может вернуться на "докарантинни" объемы. Точные прогнозы сейчас никто не возьмется давать.
Ситуация в строительной отрасли будет зависеть от ряда факторов.
Факторы, которые могут ухудшить прогноз
1. Усиление карантина осенью может существенно повлиять на динамику рынка и деловой активности в целом.
Замедление экономики и сокращения доходов домохозяйств ухудшит спрос на недвижимость еще больше. А, соответственно, с задержкой в три месяца будут падать темпы строительства и потребления стройматериалов.
2. Дальнейшее снижение арендных ставок напрямую влияет на спекулятивный спрос на жилую и офисную недвижимость.
Судьба инвесторов, которая покупала жилье для последующей сдачи или перепродажи, еще в прошлом году составляла 30-40% от всех сделок. Сейчас этот сегмент покупателей демонстрирует наиболее негативную динамику. Большинство сделок с мая - это приобретение квартир для собственных нужд. Снижение доходности приводит к уменьшению спроса и объемов нового предложения.
3. Кризисы и банкротства застройщиков
Отсутствие продаж и ликвидности приводит к замораживанию проектов. Это не способствует общему доверию населения к первичному рынку жилья. В результате страдает репутация всего рынка, в том числе и надежных застройщиков.
Факторы, которые могут улучшить прогноз
1. Реальный старт программы большого строительства
Кроме рынка жилищного строительства драйвером роста может стать правительственная программа строительства дорог, школ, больниц. Такие стройматериалы как щебень, битум, железобетон могут получить дополнительный спрос.
2. Наращивание объемов кредитования жилья
Сейчас судьба ипотеки достаточно низкая, но снижение ставок до однознакових показателей может создать дополнительный платежеспособный спрос.
3. Усиление девальвационных ожиданий
Последние прогнозы относительно дополнительной эмиссии, возможного роста инфляции и девальвации, могут расшевелить спрос на недвижимость. Опыт предыдущих кризисов показывает, что девальвация создает временный стимул для покупки квадратных метров. В нестабильные времена жилье становится не столько инвестиционным активом, сколько инструментом сохранения собственных средств.
История многочисленных кризисов показывает, что временные экономические потрясения могут замедлить спрос на недвижимость, но не в состоянии остановить рынок. Впрочем, они не проходят без последствий и обычно приводят к перераспределению сил.
К сожалению, слабые и неустойчивые компании часто переживают турбулентность или выходят из нее с большими убытками. Сильные и стабильные игроки, которые привыкли действовать по правилам и работать прозрачно, наоборот привлекают спрос, за счет чего могут вырасти даже в период глобального проседания экономики.
Сергей Пилипенко, генеральный директор ПСГ Ковальская
www.zagorodna.com
Комментарии