Как сильно подешевели квартиры в киевских новостройках

Продажи квартир постепенно возвращаются на докарантинный уровень. Это происходит благодаря начавшейся девальвации гривни и снижению цен в эконом-классе.

Предложение сокращается

Строительные компании не спешат строить больше. В первом полугодии количество строящихся в Киеве ЖК сократилось на 8% - с 225 до 207, говорится в исследованиях девелоперской компании City One Development. Новые объекты тоже появляются не так активно. Если в январе-июне прошлого года продажи стартовали в 19 новых объектах, то за такой же период этого года — только в 13. Меньше всего их появляется в эконом-классе. «Это обусловлено тем, что некоторые объекты были полностью распроданы, а некоторые приостановили продажи из-за проблем в проекте или у компании-застройщика», — сказано в сообщении City One Development.

Если в прошлом году об остановке работ на площадках заявили в компании Укрбуд, дома которой достроит Киевгорстрой, то в этом году проблемы начались у другого крупного застройщика — Аркады. Около 13 тыс. инвесторов в трех ЖК компании — Эврика, Патриотика и Патриотика на озерах уже несколько раз выходили на акции протеста с требованием возобновить стройки.

ГАСИ стоит стеной

Новые проекты не появляются не только из-за кризиса и поиска инвесторов, но и из-за проблем с получением разрешений от Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). В середине марта премьер-министр Денис Шмыгаль заявил о реформе этого ведомства, вместо ГАСИ должно появиться три новых органа: Центральная сервисная служба (займется регистрацией строительных объектов), Госагентство техрегулирования (проверит соответствие объектов всем государственным нормам) и Госинспекция градостроительства (надзор и контроль за работой компаний на строительном рынке).

Пока реформа идет, получить разрешение на начало строительства или ввод дома в эксплуатацию практически невозможно. Например, в середине мая президент Киевгорстроя Игорь Кушнир сообщил, что компании не удается ввести в эксплуатацию пять домов, которые были построены Укрбудом. Скандал сделал свое дело. В середине июня ГАСИ все же приняла три ЖК — Солнечная ривьера, Новомостицкий и две секции ЖК Пектораль.

«Вернулись все старые схемы ГАСИ. Ваша команда [Дениса Шмыгаля— Ред.] оставила старых менеджеров, которые сидели в этой ГАСИ 10 лет подряд. Которые обложили данью всех строителей в этой стране», — заявил депутат от группы За будущее и соратник олигарха Игоря Коломойского — Игорь Палица — в эфире общественно-политического ток-шоу Право на власть в середине июля. Он также заявил, что ведомство продолжает работать по старым схемам даже при новой власти.

Что с ценами

В июне количество обращение от потенциальных покупателей квартир выросло на 30% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, говорит директор Департамента продаж и маркетинга ХК Киевгорстрой Татьяна Маркова. «Сейчас спрос традиционный для летнего периода, он не большой и не маленький, он есть», — отмечает она.

Покупатели приобретают не только квартиры. Помимо жилья, Интергал-Буд заключает сделки и на продажу коммерческих площадей, нежилых помещений — кладовых, паркингов, добавляет коммерческий директор компании Анна Лаевская. Эта категория недвижимости пользуется меньшим спросом. Клиенты возвращаются благодаря девальвации и снижению цен на квартиры эконом-класса на 13%.

Сокращение предложения от застройщиков не сказалось на ценах. По данным исследования City One Development, на начало июня средняя стоимость жилья в киевских новостройках составляла $1,391 тыс. за кв м. В эконом-классе квартиры подешевели на 13%, комфорт-классе — на 7%, а в бизнес-классе на 3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Только в премиум-классе, сказано в отчете City One Development, в январе-июне жилье подорожало на 3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Несмотря на оживление, девелоперы стараются мотивировать покупателей не откладывать покупку жилья в долгий ящик.

Реальная стоимость квартир на первичном рынке Киева в среднем на 10−12% ниже, чем декларируют девелоперы, говорит руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров. Размер скидки во многом зависит от стадии строительства и готовности покупателя внести всю сумму сразу. Например, на завершающей стадии можно рассчитывать на дисконт в размере 5% от первоначальной стоимости, до 10% - если дом находится в самом разгаре строительства и до 15% - на начальных этапах. «На сегодняшний день уже практически в 80% объектов строительство ведется в плановом порядке.

Проблемными по-прежнему является ряд проектов низкой ценовой категории, строящиеся исключительно за счет средств покупателей квартир, а также объекты других классов, законность строительства которых вызывает вопросы. В таких объектах, чтобы привлечь покупателя, застройщики могут предлагать скидки, достигающие 30%», — говорит Изаров.

В ЖК, где есть все основания для пересмотра цен — выросла степень готовности объекта, есть спрос, который конвертируется в реальные сделки, будет происходить постепенное повышение цены квадратного метра, добавляет Анна Лаевская из Интергал-Буда.

Курс влияет на рынок первичной недвижимости, добавляет вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. «Как только он достигает 27−27,5 грн за доллар, спрос начинает расти», — говорит эксперт. Большинство покупателей хранит сбережения в валюте, и девальвация гривни позволяет им неплохо сэкономить на покупке жилья, поскольку цены на квартиры во многих ЖК номинируют в гривне.

Скандалы на рынке недвижимости отразились на настроениях покупателей в минувшем полугодии. Анна Лаевская говорит, что сейчас более чем в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос спрос на готовые квартиры или жилье в домах на финальной стадии строительства. Например, цена на однокомнатную квартиру в ЖК Солнечная Ривьера в 2,7 млн грн не стала неподъемной — после ввода дома в эксплуатацию практически все квартиры были проданы, говорит Татьяна Маркова из Киевгорстроя. В среднем покупатели готовы тратить $40−60 тыс. на покупку однокомнатной квартиры площадью 35−45 кв м, $55−65 тыс. — за двушку площадью 60−75 кв м; и $68−70 тыс. — за 3-комнатную площадью более 75 кв м, добавляет Лаевская.

Продажи квартир традиционно растут осенью. Но в этом году традиция может быть нарушена из-за запланированных на 25 октября местных выборов. Как правило, в периоды больших политических кампаний потенциальные покупатели берут паузу. Что снова может заставит девелоперов сдерживать цены.

nv.ua