Мировой real estate: новые тренды





Google+
20.09.2010 09:10
Анализ рынка недвижимости | Мировой real estate: новые тренды Рынок недвижимости стран, наиболее популярных среди российских инвесторов, пережил в 2009 году глубокий кризис. В феврале 2010 года операторы единогласно зафиксировали в десятке курортных стран резкий рост продаж. Ближе к середине года цены, наконец, остановили свое падение. Если кратко назвать тенденцию мировых рынков недвижимости с начала 2010 года, то она прозвучит так: выздоровление. Однако мир real estate сегодня серьезно отличается от самого себя до финансового кризиса.

В отчете GlobalPropertyGuide, где аналитики ресурса дают свои рекомендации по инвестициям в жилую собственность на вторую половину 2010 г., отмечается, что, несмотря на общий положительный тренд, инвесторы, тем не менее, должны быть весьма осторожными в выборе направления своих инвестиций. В докладе буквально говорится, что картина мира сегодня изменилась, и она далека от той, когда все рынки недвижимости показывали одновременный рост, как это происходило во время общего подъема в 2006-2007 годы.

В качестве примера продолжающих падать рынков Global Property Guide называет такие страны, как Ирландия, Исландия, Словакия, Болгария, Испания, Украина, Греция, Нидерланды и Таиланд. На другом полюсе - Гонконг, Сингапур, Тайвань, Австралия, Израиль, Норвегия, Финляндия, Швеция и Великобритания.

У основной массы российских инвесторов больший интерес вызывают те направления, которые успели стать традиционными: США, Болгария, Испания, Кипр, Греция, Черногория, Балтия.

США
С началом ипотечного и следующего за ним финансового кризиса эта страна быстро стала основным «ньюсмейкером» мировых СМИ. Это объяснимо: все отголоски экономических неурядиц в США слишком легко транслируются в остальной глобализованный мир, который из-за проблем с банковской ликвидностью стал не только свидетелем, но и участником массовых банкротств кредитных и страховых компаний.

Последствия кризиса до сих пор продолжают отражаться практически на всех сферах мировой экономики. Но для понимания ситуации на мировых рынках важно представлять, что происходило с недвижимостью в США на пике кризиса, и какие тенденции обнаруживаются на «родине кризиса» теперь.

В 2006-2008 гг. рынок недвижимости США пострадал весьма значительно, потеряв примерно треть своей стоимости. Начались массовые «отчуждения» домов в пользу кредиторов за невыплаты по ипотеке в штатах Калифорния, Флорида, Аризона, Джорджия, Мичиган, Огайо и Невада, которые продолжились и в 2009 г., когда только в Iквартале года было конфисковано около 600 тысяч жилых единиц.

Такое жилье, как правило, сразу же выставлялось новыми владельцами на продажу. Большое количество одновременно продаваемого жилья толкало цены вниз, но «распродажа» оказалась непродолжительной: в какой-то момент падения замедлились, а потом и вовсе остановились. Их пик, по данным индекса жилищных цен Standard& Poor's/Case-Shiller, учитывающего средние цены недвижимости в двадцати крупнейших американских городах, пришелся на Iкв. 2009 г.

Затем тенденция к понижению себя исчерпала, и спустя год индекс Standard& Poor's/Case-Shillerувеличил свое значение как по первой «десятке», так и по «двадцатке» (Composite-10, Composite-20) самых крупных городов США, на 3,1% и 2,3% соответственно. Картина в самих городах оказалась несколько разнородной: если в Сан-Франциско и Сан-Диего средние цены выросли на 16,2% и 10,8%, то, например, в Лас-Вегасе годовое падение составило 12%.

С начала 2010 года экономика США показывает положительную тенденцию: если в 2009 г. ВВП страны сократился на 2,6%, то в Iи IIкварталах 2010 г. рост составил 3,7% и 2,4%.

Тем временем на рынке недвижимости все не так однозначно. Национальная ассоциация риэлторов США (NationalAssociationofRealtors, NAR) приводит следующие данные: цены на жилье вторичного рынка за годовой период, предшествующий Iкв. 2010 г., уменьшились на 0,7%, увеличившись во IIкв. на 1,4%. Для нового жилья эти показатели составили, соответственно, 6,6% и -3,1%. Средняя цена на новый жилой объект в июле была $211,9 тыс., а на «вторичку» - $176,9 тыс.

Global Property Guide в своих текущих рекомендациях выделяет североамериканский рынок, как представляющий интерес, отмечая положительный тренд в экономике и укрепление доллара. Эксперты «гида» советуют инвесторам обратить внимание на те штаты, где рынки в период кризиса упали наиболее сильно, в особенности на Флориду.

Кстати говоря, как раз «за Флориду», точнее говоря, за Майами российских покупателей агитировать не нужно. Считается, что Майами по покупательским предпочтениям россиян находится на втором месте после Нью-Йорка. На третьем - Лос-Анджелес и его элитные пригороды.

Что касается самого «Большого яблока», как часто называют Нью-Йорк, то здесь, по результатам индекса Standard& Poor's/Case-Shiller, цены за год, оканчивающийся Iкварталом, упали на 2,4%. Но, по словам Александра Богода, управляющего компанией BroadwayRealty, имеется немало примеров, когда покупатель может рассчитывать на более значительный дисконт. В качестве примера Александр приводит жилой комплекс The Setai, расположенный на Broad Street в районе финансового центра Манхэттена. Здесь цены только во II кв. этого года понизились на 40%. Теперь большие двухспальные квартиры, ранее предлагаемые за $1,85 млн, продаются за $1,1 млн.

Другой пример - недавняя сделка с роскошным пентхаусом в комплексе The Miraval, расположенном неподалеку от Ист-Ривер на Верхнем Ист-Сайде напротив аукционного дома Сотбис. Квартира, которая в 2007 г. была продана за $5 млн, сейчас обошлась покупателю в $2,7 млн. В этом же комплексе очень просторная трехспальная квартира вместо $3,8 млн по ценам 2008 г. продается за $2,2 млн. Квартира имеет окружную террасу и замечательный вид из окон 19-го этажа на реку. Сопутствующий сервис - плавательный бассейн, кафе только для жителей дома, спортивно-оздоровительный центр, косметический салон и многое другое.

Процентные ставки по ипотеке в Соединенных Штатах сегодня находятся на самом низком уровне за последние 50 лет, в районе 4% при оформлении ипотечного кредита на 30 лет и 3,7% - в случае, если этот срок составляет 15 лет. Минимальный личный взнос - 40% от объема сделки.

Александр Богод отмечает рост доходности от аренды. В Нью-Йорке цены за последний квартал увеличились, в зависимости от района, на 5-7%. Эксперты уверяют, что экономика США начала оправляться от кризиса.

Болгария
Эта страна для россиян - особая, хотя бы потому, что около 300 тыс. наших соотечественников уже являются владельцами болгарской недвижимости. Кроме того, болгарский рынок, по-видимому, имеет хороший потенциал, так как уже довольно длительное время Болгария возглавляет все имеющиеся рейтинги инвестиционных предпочтений покупателей из России. Это понятно: климат, море, языково-культурная близость и все еще достаточно либеральные цены.

Если в девяностых отличную квартиру в центре Софии можно было найти по цене $200-300 за квадратный метр, то затем цены, начав с двукратного повышения в 2003 году, и вовсе «ушли в отрыв», каждый год показывая двузначный процентный прирост. Основными инвесторами начала десятилетия оказались британцы и ирландцы, но заметную долю рынка освоили также русские, немцы и представители стран Скандинавии.

Последние три предкризисных года, начиная с 2005 г., ознаменовались заметным оживлением в строительстве и ростом цен на жилую недвижимость, соответственно, на 37%, 16% и 27%. В среднем за период 2000-2008 гг. цены выросли примерно втрое.

Затем наступило то, что один собеседник охарактеризовал как «великата рецесия ли е, депресия ли е, или криза ли е - не мога да кажа. Точната дума е стагнация». Говоря по-русски, процесс непрерывного роста, который достиг своего максимума осенью 2007 года,прекратился. Если 2008 год был еще довольно благополучным (ВВП Болгарии составил 6%, а цены на недвижимость начали падать лишь в самом конце года, практически не повлияв на статистическую картину), то 2009 г. оказался для Болгарии уже по-настоящему кризисным. Экономика страны показала минусовой рост в 5,1%, а недвижимость, по данным Национального статистического института (НСИ), подешевела на 26,3%. Многие строительные проекты оказались заморожены.

Прошлый год отметился и другими неприятными для рынка особенностями, которые приводятся в отчете компании Бългериан Пропертис ООД. Например, указывается, что в 2009 г. по отношению к предыдущему году был отмечен 40%-й спад числа продаж. Средняя цена реализованной жилой недвижимости в Софии уменьшилась на 32%, составив ?54 тыс., в то время как в предыдущем году этот показатель был равен ?96,2 тыс. Более 50% от своей стоимости потеряли апартаменты на горнолыжном курорте Банско и около 30% на черноморском курорте Солнечный берег.

Однако, как отмечают аналитики Бългериан Пропертис, кризисный год принес на рынок и положительные изменения. Главным из них можно считать коррекцию цен, благодаря которой из сферы недвижимости вышли непрофессиональные застройщики, посредники и спекулянты. Продавцы стали намного более сговорчивыми и проявляют больше гибкости при переговорах о продаже.

Начало 2010 г. революции в сферу болгарской недвижимости не принесло. По данным НСИ, жилье в стране в I кв. в среднем подешевело на 2,3%. Средние цены на квартиры в Софии составили от ?470/кв. м до ?1062/кв. м, что на 11,46% меньше, чем было в предыдущем квартале.

В Бългериан Пропертис вместе с тем отмечают, что квартал был довольно успешным: покупательская активность оказалась приблизительно на 40% выше показателей первой четверти 2009 г., число продаж в январе и феврале 2010 оставалось стабильным, сохранившись на уровне второго полугодия 2009 г. Март оказался рекордным по числу сделок, увеличившимся в 1,5 раза по сравнению со среднемесячными уровнями последних 10 месяцев. Правда, большую часть покупок, совершенных в Iквартале, следует отнести к сделкам с объектами, которые предлагались по самой низкой цене.

По оценке НСИ, во IIкв. 2010 г. среднее снижение рыночных цен на жилье в Болгарии составило 0,8%. В Софии цены остались на прежнем уровне. По сравнению с предыдущим кварталом отмечен спад цен в 13 областных центрах. Наибольшее изменение цен - во внутренних районах Болгарии: Габрово (-8,3%), Шумене (-7,8%) и Враце (-6,9%).

Сделки в курортных зонах в основном заключаются по цене в диапазоне от ?350/кв. м до ?800/кв. м. Нередки случаи, когда собственники, испытывающие срочную необходимость в изъятии вложенных в недвижимость средств,продают свою недвижимость с убытком.

Примеры. По данным Бългериан Пропертис, полностью меблированные апартаменты на лыжном курорте Банско, купленные в 2006 г. по цене ?1500/кв. м, были проданы за ?750/кв. м, то есть со скидкой 50%. Вдвое дешевле первоначальной цены (?700/кв. м) обошлась новому владельцу квартира на морском курорте Золотые Пески, ранее купленная по цене ?1385/кв. м. Апартаменты в Кранево, купленные 5 лет назад по цене ?550/кв. м, реализованы с дисконтом в 43%, за ?315/кв. м. Снизились и цены от застройщиков. Сейчас цены самых дешевых апартаментов на море начинаются от ?360/кв. м. В Банско - от ?500/кв. м. Стоит оговориться, что, несмотря на сиюминутную популярность, особой ликвидностью в перспективе такие объекты не обладают. Указанная цена для прибрежных апартаментов предполагает удаленность от пляжа на 3-5 км и отсутствие инфраструктуры вокруг, на горнолыжном курорте - удаленность от подъемника, минимум удобств в комплексе.

Отдельная категория - продавцы, которые приобрели недвижимость по низкой цене до «бума» и которые сейчас легко могут ее реализовать по цене существенно ниже рыночной, но без финансовых потерь для себя. Чаще прочих такие объекты продают собственники из Британии и Ирландии.

В основном клиенты ищут квартиры на побережье и в Банско в ценовой категории от ?25 тыс. до ?40 тыс. Цены на высококачественную недвижимость на Черном море варьируются между ?80 тыс. и ?130 тыс. Очень плохо продаются апартаменты в жилых объектах, строительство которых еще не завершено. Это дает некоторое преимущество продавцам на вторичном рынке.

Полина Стойкова, управляющий директор компании Бългериан Пропертис, считает, что до конца года рост цен на недвижимость в Болгарии вряд ли возможен.

Испания
Когда-то сильно полюбившийся российским инвесторам рынок недвижимости Испании, где средняя цена на жилье с 1998 по 2008 год увеличилась на 187%, давно уже не радует хорошими новостями. С тех пор как в мае 2007 года в Испании резко упали продажи и самый быстрорастущий рынок Объединенной Европы начал откатываться назад, его устойчивого перехода в рост до сегодняшнего дня не обнаруживалось.

Как отмечает известный эксперт этого рынка, постоянно проживающий в Испании англичанин Марк Стаклин, цены испанских квадратных метров, несмотря на длительную стагнацию, все же упали не так, как, например, в Великобритании и США. Одной из причин Марк называет «хитроумность» составления статистических расчетов испанскими официальными ведомствами. Действительно, по данным Национального института статистики Испании, жилищный индекс потерял от своих пиковых значений, зарегистрированных в III кв. 2007 г., лишь 11,2%. Но дело, по-видимому, не только в этом.

Ежедневная газета ElMundoприводит свою версию, считая, что цены на жилье искусственно удерживаются испанскими банками, которые, благодаря многочисленным возвратам собственности от владельцев, прекративших выплаты по ипотеке, и разорившихся застройщиков, стали крупнейшими собственниками недвижимости в Испании. Только за 2008-2009 гг., по данным фонда Spain'sFundaci?nColegioLibredeEm?ritosUniversitarios, объявили себя банкротами 170 тыс. строительных фирм, что составляет 23% от их общего числа. В ElMundoсчитают, что удерживать высокие цены на испанскую недвижимость банковскому сектору помогает политика сдерживания продаж, когда принадлежащие банкам объекты частично «придерживаются» с тем, чтобы не перенасытить рынок избыточным предложением продаваемого жилья.

Сами продажи стимулируются не снижением цен, а улучшением условий кредитования. Сейчас испанские банки готовы вернуться к практике предоставления 100% финансирования для покупателей своих объектов, что позволит им привлечь покупателей, вообще не имеющих собственного капитала. Собственно, речь идет о возврате к тем же ошибкам, которые уже были допущены во время испанского «десятилетнего бума». Как говорят экономисты, такая стратегия в среднесрочной перспективе обойдется банкам достаточно дорого, но сегодня она позволяет им решать задачи реализации имеющихся в их собственности объектов, не «роняя» рыночных цен.

Тем временем продолжают снижаться темпы застройки: за пять первых месяцев текущего года объем утвержденных планов на новое строительство упал по сравнению с соответствующим прошлогодним периодом на 22%. Как иронично отмечает Марк Стаклин, такое падение неприятно, но на фоне прошлогоднего показателя, когда оно составило 58%, - это, пожалуй, можно отнести к хорошим новостям.

В сегодняшней Испании масса экономических проблем, одна из важнейших - высокая безработица, которая в мае впервые с 1997 г. превысила двадцатипроцентный уровень. Именно поэтому после «почти дефолта» Греции вся Европа сразу обратила свои взоры на Испанию, ожидая увидеть здесь похожий сценарий. Но министр экономики и финансов Елена Сальгадо в интервью немецкой газете Handelsblatt однозначно заявила, что Испания выйдет из кризиса самостоятельно и не намерена пользоваться для решения своих финансовых проблем европейским стабилизационным фондом.

Несмотря на сложности, испанский рынок жилья по-прежнему остается привлекательным для россиян, занимая второе место после Болгарии по количеству покупаемого жилья. Апартаменты, покупаемые русскими в Испании, обычно стоят от ?50 тыс. до ?150 тыс., а виллы - от ?300 тыс.

По состоянию на Iкв. 2010 г., по данным портала Kyero.com, средняя цена домовладения в Испании составляет ?292 тыс. Наиболее дорогая недвижимость находится в провинциях Барселона (?660 тыс.) и Жирона (?470 тыс.), а самая доступная по цене в ?89 тыс. - в Хаене (Андалусия). Средняя цена «общеиспанского» квадратного метра в июле 2010 г. оценивалась в ?2,077 тыс.

Оценивая текущее состояние дел, Юрий Константиновский, заместитель генерального директора агентства недвижимости LeangaCostablancaS.L., говорит: «В последние полгода рынок Испании демонстрирует давно забытый рост числа сделок. Наиболее удачным в этом плане был февраль, когда количество продаж выросло по отношению к предыдущему месяцу на 19%. Но и остальные месяцы текущего года показали весьма существенный рост».

Финансовый оборот рынка недвижимости пока не увеличивается, так как в некоторых регионах страны цены в начале года продолжали снижаться. Но уже сейчас можно предположить, что ценовой минимум испанской недвижимости остался позади.

Кипр
Кипрский рынок стал едва ли не первым зарубежным рынком, официально открывшимся для покупателей из России. Новое жилье от застройщиков на этом средиземноморском острове киприоты стали предлагать еще в середине 90-х через специально открытые для этой цели представительства в Москве и Санкт-Петербурге.

Активные продажи недвижимости иностранцам начались с 2004 года, что было связано со вступлением Кипра в Евросоюз. Затем цены плавно росли вплоть до 2007 г., когда последовал настоящий бум, благодаря которому цены на жилье выросли на 19,2%. Ослабление инвестиционного потока произошло в 2008 г., когда многим европейцам стало, мягко говоря, не до покупок курортной недвижимости. Тем не менее, 2008 г. все же показал небольшой рост в 2,8%.

Следующий 2009 г. отметился резким спадом покупательской активности: по данным Земельного кадастра Кипра (CyprusLandRegistry) количество сделок с участием иностранных покупателей уменьшилось почти в 1,8 раза. В первую очередь такое падение было связано с уходом с рынка англичан.

Цены на вторичном рынке несколько снизились, но «обвала» не последовало. Число выдаваемых разрешений на новое строительство резко (около 20%) сократилось, что дало возможность кипрским застройщикам удержать цены.

В качестве антикризисных мер правительство Кипра приняло решение направить крупные инвестиции в строительство инфраструктуры острова - прокладку новых дорог, строительство комплекса ветряных электростанций в районе города Пафос, проектирование и монтаж опреснительных станций.

В сфере недвижимости было принято «стимулирующее» иностранных инвесторов законодательство, позволяющее получить статус резидента на Кипре покупателю объекта недвижимости стоимостью свыше ?300 тыс. Этот шаг привел к тому, что заметно выросло количество покупателей, прежде всего, из России. Основные русские инвестиции пришлись на Лимассол, прибрежный город с двухсоттысячным населением, немалую часть которого (около 30-40 тыс.) сегодня составляют русские.

С начала 2010 г. отчеты по кипрскому рынку недвижимости начали выпускать британский Королевский институт сертифицированных оценщиков RICS в сотрудничестве с Ассоциацией сметчиков и строительных экономистов Кипра. Презентация нового индекса цен на недвижимость (Cyprus Property Price Index, PPI) за I кв. 2010 г. показала, что средние цены на Кипре с начала года уменьшились на 4,5%. Второй квартал оптимизма не прибавил, показав падение цен на частные дома в размере 1,6% и 4,5% - на апартаменты.

Комментируя эту статистику, участники рынка говорят, что эти падения практически не затронули рыночную нишу дорогих вилл и нового качественного строительства. По-видимому, спрос на новые объекты действительно имеется. В какой-то мере это подтверждается Статистическим управлением Кипра (CYSTAT), последние опубликованные данные которого за март 2010 г. говорят о том, что количество выданных разрешений на новое строительство вновь увеличивается. В сравнении с прошлогодним периодом, оканчивающимся маем, в текущем году таких разрешений было получено на 3,7% больше. В мае 2010 г. этот рост, по сравнению с прошлогодним показателем, составил 12,3%. По данным Земельного управления Кипра, с января по июль текущего года отмечено увеличение числа продаж объектов недвижимости по сравнению с аналогичным периодом 2009 года в 1,23 раза.

Греция
До «греческого» кризиса СМИ о Греции вспоминали не так уж часто: небольшая страна на юго-востоке европейского континента с 10-миллионным населением не баловала прессу экстраординарными событиями ни в политике, ни в экономике.

Все изменилось осенью прошлого года, после выборов и прихода к власти левоцентристской партии ПАСОК. Новое руководство страны впервые за несколько последних лет обнародовало размер внешнего долга, который оказался равен $300 млрд или 112% ВВП страны. В ноябре был объявлен размер бюджетного дефицита Греции, уровень которого оказался самым высоким в странах Еврозоны - 12,7%. В декабре два крупнейших международных рейтинговых агентства Fitch и Standard & Poor's понизили кредитный рейтинг Греции. Сразу после этого ожидание дефолта Греции стало основной темой печатных и электронных СМИ, так или иначе связанных с экономической тематикой.

Нужно сказать, что информация об экономическом положении Греции не стала сенсацией. Хронический бюджетный дефицит и огромные расходы на содержание госсектора - давно известные проблемы греческой экономики. Еще одиннадцать с половиной лет назад, в январе 1999 г., накануне введения в обращение евро, Греция оказалась единственной из стран - членов ЕС, которая, хотя и была туда принята, так и не сумела обеспечить необходимый набор экономических показателей, соответствующих критериям входа в эту организацию.

Тем не менее, выпуски новостей, посвященных Греции (имеющей, кстати, всего 2% объема экономики Евросоюза), много месяцев подряд пугали обывателя то обвалом евро, то развалом ЕС. К счастью, пока ни один из этих апокалипсических прогнозов вроде бы не сбывается.

Сейчас Евросоюз и МВФ выделяют Греции кредиты на общую сумму ?110 млрд. В обмен на эту помощь правительство Греции обязалось уже в этом году сократить дефицит бюджета на 40%. В рамках этой программы в стране повышены некоторые налоги и тарифы на ЖКХ, сокращаются государственные расходы. Имеются и первые результаты: дефицит бюджета за первые шесть месяцев 2010 г. составил ?9,65 млрд, в то время как за аналогичный период прошлого года этот показатель равнялся ?17,87 млрд. То есть годовое снижение на 46%, в то время как принятая в Греции государственная программа экономической политики предусматривает снижение на 39,5%. МВФ в своем недавнем сообщении отметил этот факт как признак оздоровления государственных финансов Греции.

Интересно, что на рынке недвижимости Греции все эти события почти никак не отразились. Риэлторы говорят, что в самом конце 2009 г. и январе 2010 г. еще были сделки, когда продавцы хотели продать что-то как можно скорее и иногда довольно существенно сбавляли цены. Но вскоре все вернулось в привычное русло: как и на любом другом рынке, заманчивые по цене предложения иногда появляются, но о каких-то регулярных «дисконтных» продажах говорить не приходится. А рекламу греческой недвижимости «с невиданными скидками» один греческий представитель иностранного инвестиционного фонда сравнил с плакатом «распродажа в связи с закрытием» расположенного неподалеку от его дома в Салониках небольшого магазинчика, хозяин которого вывесил это объявление несколько лет назад в первый же день его работы.

Одной из причин отсутствия «громких» падений рынка недвижимости Греции можно назвать такое же отсутствие предшествующего этому жилищного бума. Недвижимостью Греции, в основном курортной, иностранцы интересовались всегда, но этот интерес не был настолько высоким, чтобы привести к строительному и инвестиционному буму: цены на недвижимость в последние годы спокойно росли со средним темпом прироста в 5-10% годовых.

Это продолжалось до «кризисной» середины 2008 г., когда цены достигли своего пика и начали медленно откатываться назад, по данным Банка Греции, снизившись ко IIкв. текущего года по сравнению с их пиковыми показателями в среднем на 6,7% в греческих городах и на 6,3% - в Афинах. В сравнении с соответствующим периодом 2009 г. падения оказались не такими существенными - 2,6%.

В секторе курортной недвижимости, ориентированном на иностранного покупателя, также зарегистрирован небольшой спад. Аналитики Банка Греции разделили такое жилье на два типа - новое строительство и объекты, введенные в эксплуатацию более пяти лет назад. Здесь сенсации также не состоялось: в годовом измерении новое жилье потеряло 0,3%, а «подержанное» - около 4%. По словам представителей риэлторских компаний, реальные ценовые падения 2009 г., в зависимости от сектора, на практике оказались в районе 6-8%.

Сегодня основными иностранными покупателями греческой недвижимости являются англичане, немцы и россияне. Причем удельный вес покупателей из России в прошлом году существенно вырос за счет того, что местные банки начали выдавать ипотечные кредиты под 4-5% годовых гражданам государств, не входящих в ЕС.

Одними из самых дорогих и востребованных областей являются Аттика (так называемая Афинская область) и Афины. По данным PommelHoldings, цена трехкомнатной квартиры, в зависимости от района, колеблется здесь от ?300 тыс. до ?1,5 млн.

Вдали от крупных городов небольшой таунхаус площадью 64-70 кв. м без учета площади балконов в 5-10 минутах ходьбы от моря можно купить по цене от ?160 тыс. В отдалении от моря или в горах цены заметно ниже.

Российские граждане предпочитают недвижимость в ближайших престижных пригородах Афин, полуострове Халкидики и на многочисленных греческих островах. В последние полгода значительно выросло количество россиян, интересующихся не домами, а небольшими квартирами в курортных районах стоимостью от ?75 тыс. до ?100 тыс. Эксперты считают, что это явление связано с экономической обстановкой в самой России.

Черногория
В Черногории очень серьезно подходят к вопросу привлечения как иностранных инвестиций вообще, так и инвестиций в недвижимость в частности. Для этой цели здесь было создано Агентство по привлечению иностранных инвестиций (MIPA), в котором говорят, что это небольшое государство с населением в 650 тыс. человек по уровню иностранных инвестиций на душу населения занимает первое место на Балканах.

Благодаря прекрасным природным условиям и редким по красоте местам побережья, в республике быстро развился иностранный туризм, который «потянул» за собой инвестиции в курортную недвижимость. Из всей купленной иностранцами недвижимости 75% находится в прибрежных зонах, а доля россиян среди этой категории покупателей - около 70%. Остальные 30% в основном пришлись на англичан, ирландцев, немцев и граждан Словении.

Таким образом, россияне, начав инвестировать в местную недвижимость еще в 2002 году, практически захватили инициативу на этом небольшом рынке. Русские стали интенсивно скупать, по выражению одного местного риэлтора, «все, что не движется», интересуясь наиболее дорогими районами Адриатического побережья: Будванской Ривьерой, Которской бухтой и Барской Ривьерой. Цены быстро пошли вверх, почти догнав цены на курортную недвижимость Испании, Италии и Франции. В период кризиса резко упал туризм и уменьшилось количество сделок с иностранцами, но жилищный рынок в основном устоял, как говорят местные эксперты, во многом благодаря отсутствию развитой системы ипотечного кредитования.

В марте 2009 года иностранцам была разрешена покупка земли, кроме участков, имеющих стратегическое значение, а также тех мест, где расположены заповедники и исторические памятники. Многие тогда посчитали это решение для местного рынка чуть ли не судьбоносным, но все оказалось не так просто.

По словам Александра Горбунова, управляющего загребской компанией CRConsultinG, в Черногории практически нет земли, имеющей строительный статус, - почти все незастроенные участки являются сельскохозяйственными. По закону иностранцы могут покупать сельскохозяйственные земли лишь в том случае, если предметом купли-продажи является жилой объект, расположенный на этом участке. Получается, что землю без построек купить нельзя, а на побережье дома с небольшими участками - в большом дефиците.

Сейчас черногорский рынок недвижимости - это рынок апартаментов. Эксперты считают, что за принятием этого закона последует развитие строительства домов и вилл, и строительные компании получат хороший стимул обживать не охваченные до сих пор области.

2009 год оказался для рынка недвижимости Черногории не очень удачным: хотя особо трагических потрясений не было, но цены «откатились» примерно на год-полтора назад, достигнув средней стоимости квадратного метра в объектах, расположенных на побережье, в ?3,1- ?4,2 тыс.

С начала 2010 года цены не упали, но число продаж сейчас значительно меньше, чем в период «бума», и время от времени продавцы, видимо, подстегиваемые какими-то личными обстоятельствами, предлагают существенные скидки (10%, а иногда и более) от первоначально заявленной цены. Строительные проекты, часто финансируемые россиянами, не сворачиваются, так как, похоже, черногорский рынок может в долгосрочной перспективе оказаться довольно интересным. Что касается индивидуальных покупательских предпочтений россиян, то они не изменились - в лидерах продаж остаются апартаменты на побережье с одной или двумя спальнями.

Уже этой осенью Черногория будет официально принята кандидатом в члены Евросоюза, что, как ожидается, должно привести в страну дополнительные инвестиции и положительно отразиться, в том числе на рынке недвижимости.

Балтия
Латвия, Литва и Эстония, несмотря на очевидные различия, в ближней исторической ретроспективе прошли довольно похожие этапы своего развития. Провозгласив независимость в 1991 г., все три бывшие республики СССР взяли курс на европейскую интеграцию. Итогом стало членство в ЕС, куда они опять же вошли единым списком в 2004 г. Это дало мощный толчок для развития экономик стран Балтии - во всех трех государствах был отмечен хороший рост ВВП, развивалась банковская сфера и инфраструктура, снижался уровень безработицы и увеличивались реальные доходы граждан. Этот процесс сопровождался стремительным ростом рынков недвижимости, достигшим своей наибольшей динамики в 2006 г., когда ценовой рост на жилье в годовом выражении в Латвии и Литве доходил до 60%, а в Эстонии - до 77%. Следующий 2007 г. показал меньшее удорожание, но и он оказался очень благополучным для сектора RealEstate.

Затем последовал мировой финансовый и экономический кризис, который в первую очередь отразился на Эстонии. Она, по данным европейского статистического бюро Eurostat, стала единственной в ЕС страной, где во втором квартале 2008 г. рост ВВП оказался отрицательным, уменьшившись по сравнению с прошлогодним показателем на 1,4%. В 2008 г. на 30% упало количество сделок по объектам недвижимости, а квартиры в столичном Таллинне стали дешевле примерно на 25%.

Международная консалтинговая компания KnightFrankпосчитала, что падения на рынке недвижимости Эстонии с начала 2009 г. составили 35,8%. Близкие к этому значению цифры привела эстонская компания PindiKinnisvara, которая объявила, что PindiIndex, который охватывает данные о недвижимости 17 самых крупных городов Эстонии, в 2009 г. уменьшился в 1,4 раза, то есть средняя цена жилого квадратного метра упала с ?950 до ?678,5.

В начале 2010 г. падение рынка остановилось, но, как показал июньский PindiIndex, по сравнению с апрелем 2007 г., когда были зарегистрированы самые высокие цены на жилье в Эстонии, значения июня 2010 г. понизились на 49,5%. Если брать за точку отсчета июль 2009 г., когда значения были наиболее низкими, то июньский индекс повысился на 11,7%.

В июле PindiIndexопять снизился на 4,8%, но с учетом увеличения числа сделок в первой половине года можно предположить, что в перспективе речь не идет о новом отрицательном тренде. Теперешнее состояние рынка Эстонии можно назвать стабильным: падение вроде бы прекратилось, удорожания эстонских квадратных метров пока не видно.

В Латвии количество сделок сократилось более чем вдвое, а цены упали более чем на 60%. В настоящее время только в Риге имеется более 5000 непроданных новых квартир. Сейчас эта недвижимость в основном находится в распоряжении созданных банками специальных управляющих компаний. Положение в Литве и Эстонии, где цены упали более чем на 40% - тоже довольно сложное, но там значительно меньше непроданных квартир, поэтому застройщики уже начали думать о новых проектах, а некоторые и приступили к строительству.

Сильно пострадавшие от кризиса Латвия и ее столица Рига, тем не менее, начинают отыгрывать свои позиции на рынке: по данным GlobalPropertyGuide, в Iкв. 2010 г. рост цен в латвийской столице составил 10,7%. Чтобы дополнительно стимулировать этот процесс, в стране недавно были приняты поправки к Закону об иммиграции, согласно которым с 1 июля 2010 г. граждане стран, не входящих в ЕС, могут получить вид на жительство в Латвии в случае покупки жилья на сумму от ?141 тыс. в Риге и ?70,5 тыс. в других городах. Однако желающих получить «инвесторскую визу» пока не так много: как сообщили из Управления по делам гражданства и миграции Латвии, за первый месяц действия поправок от россиян, инвестировавших средства в недвижимость республики, поступило всего три заявки. Возможно, это связано с тем, что вид на жительство в Латвии проще получить, инвестировав средства в предпринимательскую деятельность. Право на ВНЖ по закону получает иностранец, который инвестирует в латвийскую компанию не менее ?35,2 тыс.

Начинает оживать и рынок недвижимости Литвы. За первое полугодие 2010 года, по данным Регистрационного центра, количество сделок по новым квартирам в Вильнюсе увеличилось по сравнению с предыдущим годом на 47%. Отмечается, что основная часть покупок (68%) состоялась в эконом-классе с ценами от ?810/кв. м до ?1330/кв. м. Рост цен в этом рыночном секторе составил за первое полугодие около 2%. На среднюю категорию с ценами от ?1330 до ?1850/кв. м пришлось около 27% продаж с полугодовым ростом стоимости на 3%. Всего 5% продаж было зарегистрировано в секторе дорогих квартир.

В январе 2011 г. Эстония вступает в Еврозону. Если судить по опыту ранее вошедших в зону евро восточноевропейских стран, то обычно этот шаг давал хороший импульс для развития их рынка недвижимости, сопровождавшегося ростом цен. Произойдет ли то же самое в теперешних новых «посткризисных» экономических реалиях - неизвестно, но операторы, работающие на балтийском рынке, чувствуют себя достаточно уверенно.

Учитывая, что кроме почти принявшей евро Эстонии в 2014 г. к зоне евро планируют присоединиться также Латвия и Литва, многие считают этот момент настолько же перспективным для рынка, как обретение независимости этими странами в начале 90-х или их последующее вступление в Европейский Союз.

Комментарии экспертов:

Александр Богод, управляющий BroadwayRealty (Нью-Йорк, США): - В последнее время среди покупателей из России получили распространение некоторые новые тенденции. Довольно часто приезжают люди с целью получить визу для инвесторов EB-5, при помощи которой можно получить GreenCard, а затем и гражданство США. Для получения визы инвестор должен вложить в экономику не менее $500 тыс. сроком на 5 лет и создать 10 рабочих мест для американцев. Получив такую визу, через 2 года инвестор и члены его семьи получают статус постоянного жителя США, а через 5 лет становятся гражданами США. Мы часто встречаем молодых будущих матерей, которые приехали, чтобы родить в Нью-Йорке - их ребенок автоматически получает американское гражданство.

Маргарита Полежаева, директор компании BREstate(Санкт-Петербург): - Стимулом для российского инвестора послужило получение вида на жительство при покупке объектов стоимостью свыше ?300 тысяч. Конечно, это довольно крупная сумма, но ее величина отчасти компенсируется возможностью получения ипотечного кредита с низкой процентной ставкой и хорошими условиями кредитования. Банки Кипра не снизили объемы выдачи кредитов, а напротив, предлагают весьма выгодные схемы и простоту оформления ипотеки. Процент по кредитам составляет порядка 4-5%. Крупные девелоперские компании, в свою очередь, снизили сумму первоначального взноса с 30% до 15-20% от стоимости объекта, с оформлением ипотеки на оставшуюся часть.

Полина Стойкова, управляющий директор компании BulgarianProperties(Болгария): - Россияне начали активно покупать бюджетные варианты недвижимости: апартаменты на морских курортах (Варна, Солнечный Берег) и на других морских курортах Болгарии по цене от ?20 тыс. до ?40 тыс., а также квартиры в крупнейшем горнолыжном курорте Болгарии - Банско, по цене от ?30 тыс. до ?45 тыс. Отмечается интерес к недвижимости в малонаселенных и сельских районах - около городов Стара Загора, Пловдив, Елхово, Велико Тырново, София. Цены на эти объекты недвижимости начинаются всего от ?3 000-4 000. Немало российских клиентов приобретают новые или отремонтированные сельские дома, которые полностью подходят для постоянного проживания. Здесь цены варьируются от ?20 тыс. до ?40 тыс.

Александр Горбунов, управляющий компанией CRConsultinG(Загреб): - С одной стороны, наши соотечественники все больше чувствуют себя в Черногории, как дома. С другой, Черногория все меньше и меньше оправдывает возложенные на нее надежды. Все острее встают вопросы с незаконным строительством, водоснабжением, уничтожением ландшафта, загрязнением территории бытовыми отходами. Пока по инерции наши покупатели еще интересуются Черногорией, но до реальных сделок, по сравнению с прошлыми годами, доходит гораздо реже. Сомневающихся покупателей все чаще переманивают Болгария и Греция.

Игорь Бачурин, вице-президент PommelHoldingsInc(Афины, Греция) - Мне как человеку, живущему и работающему в Греции, непонятно, для чего европейские и российские СМИ распространяют такое количество негативной информации об этой прекрасной стране. В целом экономическая и политическая обстановка в Греции в настоящее время гораздо менее напряженная, чем во многих других странах-членах ЕС. На фоне так старательно создаваемого негативного имиджа страны стала появляться информация об отсутствии продуктов в стране, резком снижении цен на недвижимость. Все это очень любопытно, но, мягко говоря, не соответствует действительности.

Неринга Растените, глава департамента компании Re&SolutionBaltics(Вильнюс, Литва) - Во время пикового состояния рынка в риэлторском бизнесе стран Балтии принимали участие практически все - от профессиональных инвесторов до водителей грузовиков. Этому способствовала политика банков, предоставляющих займы практически для всех желающих. До кризиса более 30%, а в некоторых сегментах более 50% покупок производилось в спекулятивных целях. Теперь на рынке резко уменьшилось число строительных компаний и остались лишь профессиональные застройщики. Если говорить об инвестициях, то время для этого сейчас достаточно удачное. Все три страны являются сегодня весьма привлекательными.

Константин Криницкий, Ваш дом за рубежом
Теги к контенту: зарубежная недвижимость
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым
 
 
Войти