Світовий real estate: нові тренди





Google+
20.09.2010 09:10
Аналіз ринку нерухомості | Світовий real estate: нові тренди Ринок нерухомості країн, найбільш популярних серед російських інвесторів, пережив у 2009 році глибоку кризу. У лютому 2010 року оператори одноголосно зафіксували в десятці курортних країн різке зростання продажів. Ближче до середини року ціни, нарешті, зупинили своє падіння. Якщо коротко назвати тенденцію світових ринків нерухомості з початку 2010 року, то вона прозвучить так: видужання. Проте світ real estate сьогодні серйозно відрізняється від самого себе до фінансової кризи.

У звіті GlobalPropertyGuide, де аналітики ресурсу дають свої рекомендації з інвестицій в житлову власність на другу половину 2010 р., наголошується, що, незважаючи на загальний позитивний тренд, інвестори, тим не менш, повинні бути досить обережними у виборі напрямку своїх інвестицій. У доповіді буквально говориться, що картина світу сьогодні змінилася, і вона далека від тієї, коли всі ринки нерухомості показували одночасне зростання, як це відбувалося під час загального підйому в 2006-2007 роки.

Як приклад продовжують падати ринків Global Property Guide називає такі країни, як Ірландія, Ісландія, Словаччина, Болгарія, Іспанія, Україна, Греція, Нідерланди і Таїланд. На іншому полюсі - Гонконг, Сінгапур, Тайвань, Австралія, Ізраїль, Норвегія, Фінляндія, Швеція і Великобританія.

В основної маси російських інвесторів більший інтерес викликають ті напрямки, які встигли стати традиційними: США, Болгарія, Іспанія, Кіпр, Греція, Чорногорія, Балтії.

США
З початком іпотечної і наступного за ним фінансової кризи ця країна швидко стала основним «ньюсмейкером» світових ЗМІ. Це зрозуміло: все відгомони економічних негараздів у США занадто легко транслюються в решті глобалізованій світ, який через проблеми з банківською ліквідністю став не тільки свідком, а й учасником масових банкрутств кредитних і страхових компаній.

Наслідки кризи до цих пір продовжують позначатися практично на всіх сферах світової економіки. Але для розуміння ситуації на світових ринках важливо уявляти, що відбувалося з нерухомістю в США на піку кризи, і які тенденції виявляються на «батьківщині кризи» тепер.

У 2006-2008 рр.. ринок нерухомості США постраждав вельми значно, втративши приблизно третину своєї вартості. Почалися масові «відчуження» будинків на користь кредиторів за невиплати по іпотеці в штатах Каліфорнія, Флорида, Арізона, Джорджія, Мічиган, Огайо і Невада, які продовжилися і в 2009 р., коли тільки в Iквартале року було конфісковано близько 600 тисяч житлових одиниць.

Таке житло, як правило, відразу ж виставлялося новими власниками на продаж. Велика кількість одночасно продаваного житла штовхало ціни вниз, але «розпродаж» виявилася нетривалою: в якийсь момент падіння сповільнилися, а потім і зовсім зупинилися. Їх пік, за даними індексу житлових цін Standard & Poor's / Case-Shiller, що враховує середні ціни нерухомості в двадцяти найбільших американських містах, припав на Iкв. 2009

Потім тенденція до пониження себе вичерпала, і через рік індекс Standard & Poor's / Case-Shillerувелічіл своє значення як по першій «десятці», так і по «двадцятці» (Composite-10, Composite-20) найбільших міст США, на 3,1 % і 2,3% відповідно. Картина в самих містах виявилася дещо різнорідної: якщо в Сан-Франциско і Сан-Дієго середні ціни зросли на 16,2% і 10,8%, то, наприклад, у Лас-Вегасі річне падіння склало 12%.

З початку 2010 року економіка США показує позитивну тенденцію: якщо в 2009 р. ВВП країни скоротився на 2,6%, то в Iі IIкварталах 2010 р. зростання склало 3,7% і 2,4%.

Тим часом на ринку нерухомості все не так однозначно. Національна асоціація ріелторів США (NationalAssociationofRealtors, NAR) наводить наступні дані: ціни на житло вторинного ринку за річний період, що передує Iкв. 2010 р., зменшилися на 0,7%, збільшившись у IIкв. на 1,4%. Для нового житла ці показники склали, відповідно, 6,6% і -3,1%. Середня ціна на новий житловий об'єкт у липні було $ 211,9 тис., а на «вторинку» - $ 176,9 тис.

Global Property Guide у своїх поточних рекомендаціях виділяє північноамериканський ринок, як представляє інтерес, відзначаючи позитивний тренд в економіці і зміцнення долара. Експерти «гіда» радять інвесторам звернути увагу на ті штати, де ринки в період кризи впали найбільш сильно, особливо на Флориду.

До речі кажучи, саме «за Флориду», точніше кажучи, за Майамі російських покупців агітувати не потрібно. Вважається, що Майамі по купівельним перевагам росіян знаходиться на другому місці після Нью-Йорка. На третьому - Лос-Анджелес і його елітні передмістя.

Що стосується самого «Великого яблука», як часто називають Нью-Йорк, то тут, за результатами індексу Standard & Poor's / Case-Shiller, ціни за рік, що закінчується Iкварталом, впали на 2,4%. Але, за словами Олександра Богода, керуючого компанією BroadwayRealty, є чимало прикладів, коли покупець може розраховувати на більш значний дисконт. Як приклад Олександр призводить житловий комплекс The Setai, розташований на Broad Street в районі фінансового центру Манхеттена. Тут ціни лише в II кв. цього року знизилися на 40%. Тепер великі двоспальні квартири, раніше пропоновані за $ 1,85 млн, продаються за $ 1,1 млн.

Інший приклад - недавня угода з розкішний пентхаус в комплексі The Miraval, розташованому неподалік від Іст-Рівер на Верхньому Іст-Сайді навпроти аукціонного будинку Сотбіс. Квартира, що в 2007 р. була продана за $ 5 млн, зараз обійшлася покупцеві в $ 2,7 млн. У цьому ж комплексі дуже простора квартира трьохспальної замість $ 3,8 млн за цінами 2008 продається за $ 2,2 млн. Квартира має окружну терасу і чудовий вид з вікон 19-го поверху на річку. Супутній сервіс - плавальний басейн, кафе тільки для жителів будинку, спортивно-оздоровчий центр, косметичний салон і багато іншого.

Процентні ставки по іпотеці в Сполучених Штатах сьогодні знаходяться на самому низькому рівні за останні 50 років, в районі 4% при оформленні іпотечного кредиту на 30 років і 3,7% - у разі, якщо цей термін складає 15 років. Мінімальний особистий внесок - 40% від обсягу угоди.

Олександр Богод відзначає зростання прибутковості від оренди. У Нью-Йорку ціни за останній квартал збільшилися, в залежності від району, на 5-7%. Експерти запевняють, що економіка США почала оговтуватися від кризи.

Болгарія
Ця країна для росіян - особлива, хоча б тому, що близько 300 тис. наших співвітчизників вже є власниками болгарської нерухомості. Крім того, болгарський ринок, мабуть, має хороший потенціал, тому що вже досить тривалий час Болгарія очолює всі наявні рейтинги інвестиційних переваг покупців з Росії. Це зрозуміло: клімат, море, мовно-культурна близькість і все ще досить ліберальні ціни.

Якщо в дев'яностих відмінну квартиру в центрі Софії можна було знайти за ціною $ 200-300 за квадратний метр, то потім ціни, почавши з двократного підвищення в 2003 році, і зовсім «пішли у відрив», кожен рік показуючи двозначний відсотковий приріст. Основними інвесторами початку десятиліття виявилися британці та ірландці, але помітну частку ринку освоїли також росіяни, німці та представники країн Скандинавії.

Останні три передкризові роки, починаючи з 2005 р., ознаменувалися помітним пожвавленням у будівництві і зростанням цін на житлову нерухомість, відповідно, на 37%, 16% і 27%. У середньому за період 2000-2008 рр.. ціни виросли приблизно втричі.

Потім настав той, що один співрозмовник охарактеризував як «веліката рецесія чи е, депресії чи е, або криза чи е - не Мога та Кажан. Точната дума е стагнація ». Кажучи по-російськи, процес безперервного зростання, який досяг свого максимуму восени 2007 року, припинився. Якщо 2008 рік був ще досить благополучним (ВВП Болгарії склав 6%, а ціни на нерухомість почали падати лише в самому кінці року, практично не вплинувши на статистичну картину), то 2009 виявився для Болгарії вже по-справжньому кризовим. Економіка країни показала мінусовій зростання в 5,1%, а нерухомість, за даними Національного статистичного інституту (НДІ), подешевшала на 26,3%. Багато будівельних проекти виявилися заморожені.

Минулий рік відзначився і іншими неприємними для ринку особливостями, які наводяться в звіті компанії Б'лгеріан Пропертіс ООД. Наприклад, вказується, що в 2009 р. по відношенню до попереднього року було відзначено 40%-й спад числа продажів. Середня ціна реалізованої житлової нерухомості в Софії зменшилася на 32%, склавши ? 54 тис., у той час як у попередньому році цей показник дорівнював 96,2 тис. ? Більше 50% від своєї вартості втратили апартаменти на гірськолижному курорті Банско і близько 30 % на чорноморському курорті Сонячний берег.

Однак, як відзначають аналітики Б'лгеріан Пропертіс, кризовий рік приніс на ринок і позитивні зміни. Головним із них можна вважати корекцію цін, завдяки якій зі сфери нерухомості вийшли непрофесійні забудовники, посередники і спекулянти. Продавці стали набагато більш згідливими і виявляють більше гнучкості при переговорах про продаж.

Початок 2010 революції в сферу болгарської нерухомості не принесло. За даними НДІ, житло в країні в I кв. в середньому подешевшало на 2,3%. Середні ціни на квартири в Софії склали від ? 470/кв. м до ? 1062/кв. м, що на 11,46% менше, ніж було в попередньому кварталі.

У Б'лгеріан Пропертіс разом з тим відзначають, що квартал був досить успішним: купівельна активність виявилася приблизно на 40% вище показників першої чверті 2009 р., число продажів у січні і лютому 2010 залишалося стабільним, зберігшись на рівні другого півріччя 2009 р. Березень виявився рекордним за кількістю угод, що збільшився в 1,5 рази в порівнянні з середньомісячними рівнями останніх 10 місяців. Щоправда, більшу частину покупок, здійснених в Iквартале, слід віднести до операцій з об'єктами, які пропонувалися за найнижчою ціною.

За оцінкою НДІ, під IIкв. 2010 середнє зниження ринкових цін на житло в Болгарії склало 0,8%. У Софії ціни залишилися на колишньому рівні. У порівнянні з попереднім кварталом відзначений спад цін в 13 обласних центрах. Найбільша зміна цін - у внутрішніх районах Болгарії: Габрово (-8,3%), Шумені (-7,8%) і Враці (-6,9%).

Операції в курортних зонах в основному укладаються за ціною в діапазоні від ? 350/кв. м до ? 800/кв. м. Нерідкі випадки, коли власники, які відчувають термінову необхідність у вилученні вкладених в нерухомість коштів, продають свою нерухомість із збитком.

Приклади. За даними Б'лгеріан Пропертіс, повністю мебльовані апартаменти на лижному курорті Банско, куплені в 2006 р. за ціною ? 1500/кв. м, були продані за ? 750/кв. м, тобто зі знижкою 50%. Удвічі дешевше первинної ціни (? 700/кв. М) обійшлася новому власникові квартира на морському курорті Золоті Піски, раніше куплена за ціною ? 1385/кв. м. Апартаменти в Кранево, куплені 5 років тому за ціною ? 550/кв. м, реалізовані з дисконтом в 43%, за ? 315/кв. м. Знизилися й ціни від забудовників. Зараз ціни найдешевших апартаментів на морі починаються від ? 360/кв. м. У Банско - від ? 500/кв. м. Варто обмовитися, що, незважаючи на одномоментну популярність, особливої ліквідністю в перспективі такі об'єкти не мають. Вказана ціна для прибережних апартаментів припускає віддаленість від пляжу на 3-5 км і відсутність інфраструктури навколо, на гірськолижному курорті - віддаленість від підйомника, мінімум зручностей в комплексі.

Окрема категорія - продавці, які придбали нерухомість за низькою ціною до «буму» і які зараз легко можуть її реалізувати за ціною істотно нижче ринковою, але без фінансових втрат для себе. Частіше інших такі об'єкти продають власники з Британії та Ірландії.

В основному клієнти шукають квартири на узбережжі та в Банско в ціновій категорії від ? 25 тис. до ? 40 тис. Ціни на високоякісну нерухомість на Чорному морі варіюються між ? 80 тис. і ? 130 тис. Дуже погано продаються апартаменти в житлових об'єктах, будівництво яких ще не завершене. Це дає деяку перевагу продавцям на вторинному ринку.

Поліна Стойковим, керуючий директор компанії Б'лгеріан Пропертіс, вважає, що до кінця року зростання цін на нерухомість у Болгарії навряд чи можливий.

Іспанія
Коли щось сильно полюбився російським інвесторам ринок нерухомості Іспанії, де середня ціна на житло з 1998 по 2008 рік збільшилася на 187%, давно вже не радує хорошими новинами. З тих пір, як в травні 2007 року в Іспанії різко впали продажі і зростає найшвидше ринок Об'єднаної Європи почала відкочуватися назад, його стійкого переходу в зростання до сьогоднішнього дня не виявлялося.

Як зазначає відомий експерт цього ринку, який постійно проживає в Іспанії англієць Марк Стаклін, ціни іспанських квадратних метрів, незважаючи на тривалу стагнацію, все ж таки впали не так, як, наприклад, у Великобританії і США. Однією з причин Марк називає «Хитромудрий» складання статистичних розрахунків іспанськими офіційними відомствами. Дійсно, за даними Національного інституту статистики Іспанії, житловий індекс втратив від своїх пікових значень, зареєстрованих в III кв. 2007 р., лише 11,2%. Але справа, мабуть, не тільки в цьому.

Щоденна газета ElMundoпріводіт свою версію, вважаючи, що ціни на житло штучно утримуються іспанськими банками, які, завдяки численним повернень власності від власників, які припинили виплати по іпотеці, і розорилися забудовників, стали найбільшими власниками нерухомості в Іспанії. Тільки за 2008-2009 рр.., За даними фонду Spain'sFundaci?nColegioLibredeEm?ritosUniversitarios, оголосили себе банкрутами 170 тис. будівельних фірм, що складає 23% від їх загальної кількості. У ElMundoсчітают, що утримувати високі ціни на іспанську нерухомість банківському сектору допомагає політика стримування продажів, коли приналежні банкам об'єкти частково «дотримуються» з тим, щоб не перенаситити ринок надлишковою пропозицією продаваного житла.

Самі продажу стимулюються не зниженням цін, а поліпшенням умов кредитування. Зараз іспанські банки готові повернутися до практики надання 100% фінансування для покупців своїх об'єктів, що дозволить їм залучити покупців, взагалі не мають власного капіталу. Власне, мова йде про повернення до тих же помилок, які вже були допущені під час іспанського «десятирічного буму». Як кажуть економісти, така стратегія в середньостроковій перспективі обійдеться банкам досить дорого, але сьогодні вона дозволяє їм вирішувати завдання реалізації наявних у їх власності об'єктів, що не «гублячи» ринкових цін.

Тим часом продовжують знижуватися темпи забудови: за п'ять перших місяців поточного року обсяг затверджених планів на нове будівництво впав у порівнянні з відповідним минулорічним періодом на 22%. Як іронічно зазначає Марк Стаклін, таке падіння неприємно, але на тлі торішнього показника, коли воно склало 58%, - це, мабуть, можна віднести до хорошими новинами.

У сьогоднішній Іспанії маса економічних проблем, одна з найважливіших - високе безробіття, яка в травні вперше з 1997 р. перевищила двадцятивідсоткова рівень. Саме тому після «майже дефолту» Греції вся Європа одразу звернула свій погляд на Іспанію, очікуючи побачити тут схожий сценарій. Але міністр економіки і фінансів Олена Сальгадо в інтерв'ю німецькій газеті Handelsblatt однозначно заявила, що Іспанія вийде із кризи самостійно і не має наміру користуватися для вирішення своїх фінансових проблем європейським стабілізаційним фондом.

Незважаючи на складності, іспанський ринок житла як і раніше залишається привабливим для росіян, займаючи друге місце після Болгарії за кількістю житла, що купується. Апартаменти, що купуються росіянами в Іспанії, зазвичай коштують від ? 50 тис. до ? 150 тис., а вілли - від ? 300 тис.

За станом на Iкв. 2010 р., за даними порталу Kyero.com, середня ціна домоволодіння в Іспанії становить ? 292 тис. Найбільш дорога нерухомість знаходиться в провінціях Барселона (? 660 тис.) і Жирона (? 470 тис.), а сама доступна за ціною в ? 89 тис. - у Хаене (Андалусія). Середня ціна «общеіспанского» квадратного метра в липні 2010 р. оцінювалася в ? 2,077 тис.

Оцінюючи поточний стан справ, Юрій Костянтинівський, заступник генерального директора агентства нерухомості LeangaCostablancaS.L., Каже: «За останні півроку ринок Іспанії демонструє давно забутий зростання числа операцій. Найбільш вдалим у цьому плані був лютий, коли кількість продажів зросла по відношенню до попереднього місяця на 19%. Але й інші місяці поточного року показали досить істотне зростання ».

Фінансовий оборот ринку нерухомості поки не збільшується, тому що в деяких регіонах країни ціни на початку року продовжували знижуватися. Але вже зараз можна припустити, що ціновий мінімум іспанської нерухомості залишився позаду.

Кіпр
Кіпрський ринок став чи не першим закордонним ринком, офіційно відкритий для покупців з Росії. Нове житло від забудовників на цьому середземноморському острові кіпріоти стали пропонувати ще в середині 90-х через спеціально відкриті для цієї мети представництва в Москві та Санкт-Петербурзі.

Активні продажі нерухомості іноземцям почалися з 2004 року, що було пов'язано зі вступом Кіпру до Євросоюзу. Потім ціни плавно зростали аж до 2007 р., коли пішов справжній бум, завдяки яким ціни на житло зросли на 19,2%. Ослаблення інвестиційного потоку відбулося в 2008 р., коли багатьом європейцям стало, м'яко кажучи, не до покупок курортної нерухомості. Тим не менше, 2008 р. все ж таки показав невелике зростання у 2,8%.

Наступний 2009 відзначився різким спадом купівельної активності: за даними Земельного кадастру Кіпру (CyprusLandRegistry) кількість угод за участю іноземних покупців зменшилася майже в 1,8 рази. В першу чергу таке падіння було пов'язано з відходом з ринку англійців.

Ціни на вторинному ринку дещо знизилися, але «обвалу» не послідувало. Число видаваних дозволів на нове будівництво різко (близько 20%) скоротилася, що дало можливість кіпрським забудовникам утримати ціни.

В якості антикризових заходів уряд Кіпру ухвалив рішення направити значні інвестиції в будівництво інфраструктури острова - прокладку нових доріг, будівництво комплексу вітряних електростанцій в районі міста Пафос, проектування і монтаж опріснювальних станцій.

У сфері нерухомості було прийнято «стимулююче» іноземних інвесторів законодавство, що дозволяє отримати статус резидента на Кіпрі покупцеві об'єкта нерухомості вартістю понад ? 300 тис. Цей крок призвів до того, що помітно зросла кількість покупців, перш за все, з Росії. Основні російські інвестиції припали на Лімасол, прибережний місто з населенням двохсоттисячним, чималу частину якого (близько 30-40 тис.) сьогодні становлять росіяни.

З початку 2010 р. звіти з кіпрського ринку нерухомості почали випускати британський Королівський інститут сертифікованих оцінювачів RICS у співпраці з Асоціацією кошторисників та будівельних економістів Кіпру. Презентація нового індексу цін на нерухомість (Cyprus Property Price Index, PPI) за I кв. 2010 показала, що середні ціни на Кіпрі з початку року зменшилися на 4,5%. Другий квартал оптимізму не додав, показавши падіння цін на приватні будинки в розмірі 1,6% і 4,5% - на апартаменти.

Коментуючи цю статистику, учасники ринку говорять, що ці падіння практично не торкнулися ринкову нішу дорогих вілл і нового якісного будівництва. Мабуть, попит на нові об'єкти дійсно є. У якійсь мірі це підтверджується Статистичним управлінням Кіпру (CYSTAT), останні опубліковані дані якого за березень 2010 говорять про те, що кількість виданих дозволів на нове будівництво знову збільшується. У порівнянні з торішнім періодом, що закінчується травнем, у поточному році таких дозволів було отримано на 3,7% більше. У травні 2010 р. це зростання, в порівнянні з торішнім показником, склав 12,3%. За даними Земельного управління Кіпру, з січня по липень поточного року відмічено збільшення числа продажів об'єктів нерухомості в порівнянні з аналогічним періодом 2009 року в 1,23 рази.

Греція
До «грецької» кризи ЗМІ про Грецію згадували не так вже часто: невелика країна на південно-сході європейського континенту з 10-мільйонним населенням не балувала пресу екстраординарними подіями ні в політиці, ні в економіці.

Все змінилося восени минулого року, після виборів і приходу до влади лівоцентристської партії ПАСОК. Нове керівництво країни вперше за кілька останніх років оприлюднило розмір зовнішнього боргу, який виявився дорівнює $ 300 млрд або 112% ВВП країни. У листопаді було оголошено розмір бюджетного дефіциту Греції, рівень якого виявився найвищим у країнах Єврозони - 12,7%. У грудні два найбільших міжнародних рейтингових агентства Fitch і Standard & Poor's знизили кредитний рейтинг Греції. Відразу після цього очікування дефолту Греції стало основною темою друкованих та електронних ЗМІ, так чи інакше пов'язаних з економічною тематикою.

Потрібно сказати, що інформація про економічний стан Греції не стала сенсацією. Хронічний бюджетний дефіцит і величезні витрати на утримання держсектору - давно відомі проблеми грецької економіки. Ще одинадцять з половиною років тому, в січні 1999 р., напередодні введення в обіг євро, Греція виявилася єдиною з країн - членів ЄС, яка, хоч і була туди прийнята, так і не зуміла забезпечити необхідний набір економічних показників, які відповідають критеріям входу в цю організацію.

Тим не менше, випуски новин, присвячених Греції (яка має, до речі, всього 2% обсягу економіки Євросоюзу), багато місяців поспіль лякали обивателя то обвалом євро, то розвалом ЄС. На щастя, поки що жоден з цих апокаліптичних прогнозів нібито не збувається.

Зараз Євросоюз і МВФ виділяють Греції кредити на загальну суму ? 110 млрд. В обмін на цю допомогу уряд Греції зобов'язалося вже цього року скоротити дефіцит бюджету на 40%. У рамках цієї програми в країні підвищені деякі податки й тарифи на ЖКГ, скорочуються державні витрати. Є й перші результати: дефіцит бюджету за перші шість місяців 2010 р. склав ? 9,65 млрд, у той час як за аналогічний період минулого року цей показник дорівнював ? 17,87 млрд. Тобто річне зниження на 46%, в той час як прийнята в Греції державна програма економічної політики передбачає зниження на 39,5%. МВФ у своєму недавньому повідомленні відзначив цей факт як ознака оздоровлення державних фінансів Греції.

Цікаво, що на ринку нерухомості Греції всі ці події майже ніяк не позначилися. Ріелтори кажуть, що в самому кінці 2009 р. і січні 2010 р. ще були операції, коли продавці хотіли продати що-то як можна швидше і іноді досить істотно зменшували ціни. Але незабаром все повернулося у звичне русло: як і на будь-якому іншому ринку, привабливі за ціною пропозиції іноді з'являються, але про якісь регулярних «дисконтних» продажах говорити не доводиться. А рекламу грецької нерухомості «з небаченими знижками» один грецький представник іноземного інвестиційного фонду порівняв з плакатом «розпродаж у зв'язку із закриттям», розташованого неподалік від його будинку в Салоніках невеликого магазинчика, господар якого вивісив це оголошення кілька років тому в перший же день його роботи.

Однією з причин відсутності «гучних» падінь ринку нерухомості Греції можна назвати таке ж відсутність попереднього цього житлового буму. Нерухомістю Греції, в основному курортної, іноземці цікавилися завжди, але цей інтерес не був настільки високим, щоб привести до будівельного та інвестиційному буму: ціни на нерухомість в останні роки спокійно росли з середнім темпом приросту в 5-10% річних.

Це продовжувалося до «кризової» середини 2008 р., коли ціни досягли свого піку і почали повільно відкочуватися тому, за даними Банку Греції, знизившись до IIкв. поточного року в порівнянні з їх піковими показниками в середньому на 6,7% у грецьких містах і на 6,3% - в Афінах. У порівнянні з відповідним періодом 2009 р. падіння виявилися не такими істотними - 2,6%.

У секторі курортної нерухомості, орієнтованому на іноземного покупця, також зареєстрований невеликий спад. Аналітики Банку Греції розділили таке житло на два типи - нове будівництво та об'єкти, введені в експлуатацію більше п'яти років тому. Тут сенсації також не відбулося: у річному вимірі нове житло втратило 0,3%, а «уживане» - близько 4%. За словами представників ріелторських компаній, реальні цінові падіння 2009, залежно від сектора, на практиці виявилися в районі 6-8%.

Сьогодні основними іноземними покупцями грецької нерухомості є англійці, німці і росіяни. Причому питома вага покупців з Росії минулого року істотно виріс за рахунок того, що місцеві банки почали видавати іпотечні кредити під 4-5% річних громадянам держав, що не входять в ЄС.

Одними з найдорожчих і затребуваних областей є Аттика (так звана Афінська область) і Афіни. За даними PommelHoldings, ціна трикімнатної квартири, в залежності від району, коливається тут від ? 300 тис. до ? 1,5 млн.

Далеко від великих міст невеликий таунхаус площею 64-70 кв. м без урахування площі балконів у 5-10 хвилинах ходьби від моря можна купити за ціною від ? 160 тис. На віддалі від моря або в горах ціни помітно нижче.

Російські громадяни воліють нерухомість у найближчих престижних передмістях Афін, півострові Халкідікі і на численних грецьких островах. В останні півроку значно зросла кількість росіян, цікавляться не будинками, а невеликими квартирами в курортних районах вартістю від ? 75 тис. до ? 100 тис. Експерти вважають, що це явище пов'язане з економічною обстановкою в самій Росії.

Чорногорія
У Чорногорії дуже серйозно підходять до питання залучення як іноземних інвестицій взагалі, так і інвестицій в нерухомість зокрема. Для цієї мети тут було створено Агентство із залучення іноземних інвестицій (MIPA), в якому говорять, що це невелика держава з населенням в 650 тис. чоловік за рівнем іноземних інвестицій на душу населення посідає перше місце на Балканах.

Завдяки прекрасним природним умовам і рідкісним за красою місцях узбережжя, в республіці швидко розвинувся іноземний туризм, який «потягнув» за собою інвестиції в курортну нерухомість. З усієї купленої іноземцями нерухомості 75% знаходиться в прибережних зонах, а частка росіян серед цієї категорії покупців - близько 70%. Інші 30% в основному припали на англійців, ірландців, німців і громадян Словенії.

Таким чином, росіяни, почавши інвестувати в місцеву нерухомість ще в 2002 році, практично захопили ініціативу на цьому невеликому ринку. Російські стали інтенсивно скуповувати, за висловом одного місцевого ріелтора, «все, що не рухається», цікавлячись найбільш дорогими районами Адріатичного узбережжя: Будванськой Рів'єрою, Которської бухтою і Барської рів'єра. Ціни швидко пішли вгору, майже наздогнавши ціни на курортну нерухомість Іспанії, Італії та Франції. У період кризи різко впав туризм і зменшилася кількість угод з іноземцями, але житловий ринок в основному встояв, як кажуть місцеві експерти, багато в чому завдяки відсутності розвиненої системи іпотечного кредитування.

У березні 2009 року іноземцям була дозволена купівля землі, крім ділянок, що мають стратегічне значення, а також тих місць, де розташовані заповідники й історичні пам'ятники. Багато хто тоді порахували це рішення для місцевого ринку мало не доленосним, але все виявилося не так просто.

За словами Олександра Горбунова, керуючого загребській компанією CRConsultinG, в Чорногорії практично немає землі, що має будівельний статус, - майже всі незабудовані ділянки є сільськогосподарськими. За законом іноземці можуть купувати сільськогосподарські землі лише в тому випадку, якщо предметом купівлі-продажу є житловий об'єкт, розташований на цій ділянці. Виходить, що землю без будівель купити не можна, а на узбережжі будинку з невеликими ділянками - у великому дефіциті.

Зараз чорногорський ринок нерухомості - це ринок апартаментів. Експерти вважають, що за прийняттям цього закону піде розвиток будівництва будинків і вілл, і будівельні компанії отримають хороший стимул обживати не охоплені до цих пір області.

2009 виявився для ринку нерухомості Чорногорії не дуже вдалим: хоча особливо трагічних потрясінь не було, але ціни "відкотилися» приблизно на рік-півтора тому, досягнувши середньої вартості квадратного метра в об'єктах, розташованих на узбережжі, в ? 3,1 - ? 4 , 2 тис.

З початку 2010 року ціни не впали, але число продажів зараз значно менше, ніж у період «буму», і час від часу продавці, мабуть, підганяють якимись особистими обставинами, пропонують істотні знижки (10%, а іноді і більше) від спочатку заявленої ціни. Будівельні проекти, часто фінансуються росіянами, не згортаються, так як, схоже, чорногорський ринок може в довгостроковій перспективі виявитися досить цікавим. Що стосується індивідуальних купівельних переваг росіян, то вони не змінилися - у лідерах продажів залишаються апартаменти на узбережжі з однією або двома спальнями.

Вже цієї осені Чорногорія буде офіційно прийнята кандидатом в члени Євросоюзу, що, як очікується, має призвести до країни додаткові інвестиції і позитивно відбитися, в тому числі на ринку нерухомості.

Балтія
Латвія, Литва та Естонія, незважаючи на очевидні відмінності, в ближній історичній ретроспективі пройшли досить схожі етапи свого розвитку. Проголосивши незалежність у 1991 р., всі три колишні республіки СРСР взяли курс на європейську інтеграцію. Підсумком стало членство в ЄС, куди вони знову ж таки увійшли єдиним списком у 2004 р. Це дало потужний поштовх для розвитку економік країн Балтії - у всіх трьох державах був відзначений гарне зростання ВВП, розвивалася банківська сфера та інфраструктура, знижувався рівень безробіття і збільшувалися реальні доходи громадян. Цей процес супроводжувався стрімким зростанням ринків нерухомості, що досягли своєї найбільшої динаміки в 2006 р., коли цінове зростання на житло в річному вираженні в Латвії та Литві доходив до 60%, а в Естонії - до 77%. Наступний 2007 р. показав менше подорожчання, але і він виявився дуже благополучним для сектора RealEstate.

Потім послідував світова фінансова та економічна криза, яка в першу чергу позначився на Естонії. Вона, за даними європейського статистичного бюро Eurostat, стала єдиною в ЄС країною, де у другому кварталі 2008 р. зростання ВВП виявився негативним, зменшившись у порівнянні з торішнім показником на 1,4%. У 2008 р. на 30% впала кількість угод по об'єктах нерухомості, а квартири в столичному Таллінні стали дешевшими приблизно на 25%.

Міжнародна консалтингова компанія KnightFrankпосчітала, що падіння на ринку нерухомості Естонії з початку 2009 р. склали 35,8%. Близькі до цього значення цифри призвела естонська компанія PindiKinnisvara, яка оголосила, що PindiIndex, який охоплює дані про нерухомість 17 найбільших міст Естонії, в 2009 р. зменшився в 1,4 рази, тобто середня ціна житлового квадратного метра впала з ? 950 до ? 678,5.

На початку 2010 р. падіння ринку зупинилося, але, як показав червневий PindiIndex, в порівнянні з квітнем 2007 р., коли були зареєстровані найвищі ціни на житло в Естонії, значення червня 2010 знизилися на 49,5%. Якщо брати за точку відліку липня 2009, коли значення були найнижчими, то червневий індекс підвищився на 11,7%.

У липні PindiIndexопять знизився на 4,8%, але з урахуванням збільшення числа угод в першій половині року можна припустити, що в перспективі не йдеться про новий негативному тренді. Теперішній стан ринку Естонії можна назвати стабільним: падіння начебто припинилося, подорожчання естонських квадратних метрів поки не видно.

У Латвії кількість угод скоротилася більш ніж удвічі, а ціни впали більш ніж на 60%. В даний час тільки в Ризі є більше 5000 непроданих нових квартир. Зараз ця нерухомість в основному перебуває в розпорядженні створених банками спеціальних керуючих компаній. Положення в Литві та Естонії, де ціни впали більш ніж на 40% - теж досить складне, але там значно менше непроданих квартир, тож забудовники вже почали думати про нові проекти, а деякі і приступили до будівництва.

Які сильно постраждали від кризи Латвія і її столиця Рига, тим не менше, починають відігравати свої позиції на ринку: за даними GlobalPropertyGuide, в Iкв. 2010 р. зростання цін в латвійській столиці склав 10,7%. Щоб додатково стимулювати цей процес, в країні нещодавно були прийняті поправки до Закону про імміграцію, згідно з якими з 1 липня 2010 р. громадяни країн, що не входять в ЄС, можуть отримати посвідку на проживання в Латвії у разі придбання житла на суму від ? 141 тис . в Ризі і ? 70,5 тис. в інших містах. Проте охочих отримати «інвесторську візу» поки що не так багато: як повідомили з Управління у справах громадянства та міграції Латвії, за перший місяць дії поправок від росіян, які інвестували кошти в нерухомість республіки, надійшло всього три заявки. Можливо, це пов'язано з тим, що вид на проживання в Латвії простіше отримати, інвестувавши кошти в підприємницьку діяльність. Право на ВНЖ за законом одержує іноземець, який інвестує у латвійську компанію не менше ? 35,2 тис.

Починає оживати і ринок нерухомості Литви. За перше півріччя 2010 року, за даними Реєстраційного центру, кількість угод за новими квартирах у Вільнюсі збільшилася в порівнянні з попереднім роком на 47%. Відзначається, що основна частина покупок (68%) відбулася в економ-класі з цінами від ? 810/кв. м до ? 1330/кв. м. Зростання цін у цьому ринковому секторі склав за перше півріччя близько 2%. На середню категорію з цінами від ? 1330 до ? 1850/кв. м довелося близько 27% продажів з піврічним зростанням вартості на 3%. Всього 5% продажу було зареєстровано в секторі дорогих квартир.

У січні 2011 р. Естонія вступає до Єврозони. Якщо судити по досвіду раніше увійшли до зони євро східноєвропейських країн, то зазвичай цей крок давав хороший імпульс для розвитку їхнього ринку нерухомості, що супроводжувався зростанням цін. Чи відбудеться те ж саме в теперішніх нових «посткризових» економічних реаліях - невідомо, але оператори, що працюють на балтійському ринку, почувають себе досить впевнено.

Враховуючи, що крім майже прийняла євро Естонії в 2014 р. до зони євро планують приєднатися також Латвія і Литва, багато хто вважає цей момент настільки ж перспективним для ринку, як набуття незалежності цими країнами на початку 90-х або їх подальший вступ до Європейського Союзу.

Коментарі експертів:
Олександр Богод, керуючий BroadwayRealty (Нью-Йорк, США): - Останнім часом серед покупців з Росії набули поширення деякі нові тенденції. Досить часто приїжджають люди з метою отримати візу для інвесторів EB-5, за допомогою якої можна отримати GreenCard, а потім і громадянство США. Для отримання візи інвестор повинен вкласти в економіку не менш $ 500 тис. терміном на 5 років і створити 10 робочих місць для американців. Отримавши таку візу, через 2 роки інвестор і члени його сім'ї отримують статус постійного жителя США, а через 5 років стають громадянами США. Ми часто зустрічаємо молодих майбутніх матерів, які приїхали, щоб народити в Нью-Йорку - їхня дитина автоматично отримує американське громадянство.

Маргарита Полежаєва, директор компанії BREstate (Санкт-Петербург): - Стимулом для російського інвестора послужило отримання виду на проживання при купівлі об'єктів вартістю понад ? 300 тисяч. Звичайно, це досить велика сума, але її величина почасти компенсується можливістю одержання іпотечного кредиту з низькою процентною ставкою і хорошими умовами кредитування. Банки Кіпру не знизили обсяги видачі кредитів, а навпаки, пропонують досить вигідні схеми і простоту оформлення іпотеки. Відсоток по кредитах становить близько 4-5%. Великі девелоперські компанії, у свою чергу, знизили суму початкового внеску з 30% до 15-20% від вартості об'єкта, з оформленням іпотеки на частину, що залишилася.

Поліна Стойкова, керуючий директор компанії BulgarianProperties (Болгарія): - Росіяни почали активно купувати бюджетні варіанти нерухомості: апартаменти на морських курортах (Варна, Сонячний Берег) і на інших морських курортах Болгарії за ціною від ? 20 тис. до ? 40 тис., а також квартири в найбільшому гірськолижному курорті Болгарії - Банско, за ціною від ? 30 тис. до ? 45 тис. Відзначається інтерес до нерухомості в малонаселених і сільських районах - біля міст Стара Загора, Пловдив, Елхово, Велико Тирново, Софія. Ціни на ці об'єкти нерухомості починаються всього від ? 3 000-4 000. Чимало російських клієнтів набувають нові або відремонтовані сільські будинки, які повністю підходять для постійного проживання. Тут ціни варіюються від ? 20 тис. до ? 40 тис.

Олександр Горбунов, керуючий компанією CRConsultinG (Загреб): - З одного боку, наші співвітчизники все більше відчувають себе в Чорногорії, як вдома. З іншого, Чорногорія все менше і менше виправдовує покладені на неї надії. Все гостріше постають питання з незаконним будівництвом, водопостачанням, знищенням ландшафту, забрудненням території побутовими відходами. Поки за інерцією наші покупці ще цікавляться Чорногорією, але до реальних угод, у порівнянні з минулими роками, доходить набагато рідше. Сумніваються покупців все частіше переманюють Болгарія і Греція.

Ігор Бачурін, віце-президент PommelHoldingsInc (Афіни, Греція) - Мені як людині, яка живе і працює в Греції, незрозуміло, для чого європейські та російські ЗМІ поширюють таку кількість негативної інформації про цю прекрасній країні. У цілому економічна і політична обстановка в Греції в даний час набагато менш напружена, ніж у багатьох інших країнах-членах ЄС. На тлі так старанно створюваного негативного іміджу країни стала з'являтися інформація про відсутність продуктів в країні, різке зниження цін на нерухомість. Все це дуже цікаво, але, м'яко кажучи, не відповідає дійсності.

Нярінга Рослина, голова департаменту компанії Re & SolutionBaltics (Вільнюс, Литва) - Під час пікового стану ринку в ріелторському бізнесі країн Балтії брали участь практично всі - від професійних інвесторів до водіїв вантажівок. Цьому сприяла політика банків, що надають позики практично для всіх бажаючих. До кризи більше 30%, а в деяких сегментах більше 50% покупок вироблялося в спекулятивних цілях. Тепер на ринку різко зменшилася кількість будівельних компаній і залишилися лише професійні забудовники. Якщо говорити про інвестиції, то час для цього зараз досить вдале. Всі три країни є сьогодні досить привабливими.

Костянтин Криницький, Ваш будинок за кордоном
Теги до контенту: зарубіжна нерухомість
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти