На киевский рынок недвижимости возвращаются покупатели. Большая часть сделок приходится на военных и переселенцев, которые уверены в своих доходах и планируют поселиться в столице в ближайшие десятилетия. В этом году, по прогнозам девелоперов, будет продано на 10−15% больше квартир по сравнению с 2023-м. Однако до довоенных показателей очень далеко и продавцы не рискнут повышать цены.
Рынок оживает
Спрос на жилье в ближайшие годы будет зависеть от программы восстановления поврежденного или утраченного жилья, считает основатель M4U Владимир Даниленко. На октябрь 2023 года, по данным Киевской школы экономики, в результате боевых действий разрушено или повреждено 167,2 тыс. объектов на сумму $55,9 млрд. И все их владельцы будут нуждаться в новых квартирах. «То, в каком масштабе будут работать программы компенсации в 2024 году, зависит от того, будут ли у государства средства на эти программы», — говорит эксперт.
Если значительных финансовых вливаний не будет, спрос будет расти постепенно. Даниленко отмечает, что в 2023 году он вырос примерно на 50% по сравнению с 2022-м — это около 30−35% от довоенного уровня. «Причина такого роста спроса — очень низкая база 2022 года», — говорит он. На этот год у аналитиков умеренный прогноз.
Основатель Investment Development Property Игорь Черненко считает, что в этом году спрос на жилье вырастет на 10−15% по сравнению с 2023-м. «Поэтому продажи выйдут на объем 40−45% от довоенного уровня, — прогнозирует Черненко, — Худшие времена на рынке позади, поскольку никто не верит в повторение сценария зимы 2022 года — приблизиться к Киеву российские агрессоры уже не смогут».
Большие надежды девелоперы и риелторы возлагали на ипотечную программу "єОселя", которая предлагает льготные кредитные ставки в размере 7% для обычных лиц и 3% - для социальных групп населения (военные, преподаватели и т. д.), однако она фактически не влияет на рынок из-за относительно небольшого количества займов. Но вопрос не только в средствах.
Бренд- и бизнес-директор ЛУН Денис Сулдиковский говорит, что эта программа столкнется с собственными ограничениями: под 7% можно взять только квартиру в доме не старше 3 лет. В 2024 году это фактически будет означать квартиры, сданные накануне или уже во время войны. Их немного и становится только меньше. Реальный объем строительства уменьшился и вполне вероятно, что в крупных городах под льготную ипотеку будет крайне ограниченное предложение, говорит эксперт.
Сулдиковский называет и другие факторы, которые будут влиять на рынок недвижимости: экономическая стабильность и миграционные процессы. «Люди, которые не уверены в стабильности своих доходов, даже если уже имеют полную сумму на покупку квартиры, откладывают это решение. Они не покупают, если не уверены, что хотят провести следующие десятилетия именно в этом городе», — отмечает эксперт. И добавляет, что по данным исследования ЛУН, половина потенциальных покупателей квартир в столице откладывают это решение до победы.
Если количество террористических атак уменьшится, города будут восприниматься как более спокойные и надежные в разрезе безопасности, добавляет Сулдиковский. «Это запустит и соответствующие экономические процессы, как уверенность в своем финансовом будущем. В таком случае можно ожидать дальнейшего восстановления спроса», — говорит он. Об этом свидетельствуют и данные опросов застройщиков от ЛУН, согласно которым в целом в Украине в 2023 году было продано вдвое больше квартир по сравнению с 2022-м.
Кто сейчас покупает квартиры в столице? Управляющий партнер группы компаний DIM Александр Насиковский говорит, что сейчас в структуре спроса доминируют сделки для себя, а это 85% от общего количества и 15% с инвестиционной целью. Причем 10% последних — с целью перепродажи и заработка из-за роста стоимости квартир и возврата инвестиций, а 5% - для дальнейшей их сдачи в аренду. До полномасштабного российского вторжения, говорит Насиковский, такие сделки занимали 45% от общих продаж. Инвестиции в недвижимость сейчас осуществляются, в основном, для дальнейшей сдачи в аренду, добавляет СЕО львовского девелопера Avalon Роман Давымука. «Это означает, что у инвесторов есть вера в будущее и желание инвестировать здесь, в Украине, однако нет ожиданий, что можно заработать «быстрые деньги», — говорит он.
Черненко добавляет, что в 2024 году основными покупателями киевской недвижимости останутся военные и члены их семей, внутренне перемещенные лица и горожане, которые уже давно мечтают приобрести квартиру в Киеве. И выигрывать будет вторичный рынок. «Все — из-за большего количества предложений и желания покупателей сразу заехать в свое жилье. Наибольшим спросом будут пользоваться однушки и двухкомнатные квартиры эконом-класса. Но в домах, находящихся вдали от объектов критической инфраструктуры», — объясняет Черненко.
Цены держатся
С начала полномасштабного вторжения, по подсчетам ЛУН, в Украине начато строительство более 200 очередей в новых или существующих жилых комплексах. Это ощутимо меньше довоенных показателей и сами темпы строительства пока медленнее.
Наибольшей же сложностью для девелоперов стало изменение структуры спроса. Сулдиковский ссылается на слова одного из пользователей ЛУН: «риск прилета меньше риска недостроя». «Это означает, что первоочередные этапы придется строить за свои средства, а это существенно влияет на бизнес-модель девелоперов и распределение рисков между ними и инвесторами», — говорит эксперт.
В пресс-службе KAN Development считают, что уменьшение количества предложений приведет к дефициту жилья, что, безусловно, будет влиять на рост цен.
Однако не в этом году. Даниленко говорит, что ситуация с ценами, вероятно, будет очень похожа на ситуацию со спросом: они будут расти на готовое жилье, которое будет пользоваться большим спросом, зато на объекты с низкой стадией готовности будут оставаться без существенных изменений. «В 2023 году рост цены по нашим подсчетам был невысоким и составил 1,6%. В 2024 мы прогнозируем рост на 5−6%», — говорит он.
По данным ЛУН, средняя стоимость квадратного метра в новостройке сейчас составляет 48,4 тыс. грн, а в феврале прошлого года — 48,9 тыс. грн за кв м. Самое дорогое жилье традиционно в Печерском районе — 97,6 тыс. грн, а самое дешевое — в Деснянском — 37,6 тыс. грн за кв. м.
На вторичном рынке средняя стоимость однокомнатных квартир на вторичке, как свидетельствует аналитика ЛУН, составляет $49, 5 тыс., хотя еще в декабре прошлого года — $46тыс.
Девелоперы будут пытаться стимулировать продажи, что будет влиять на цены, договариваясь с коммерческими банками о льготной ипотеке. В 2024 году ставки по совместным ипотечным программам банков и девелоперов могут снизиться до довоенного уровня, и в зависимости от срока погашения кредита составят от 3% до 16% годовых в гривне, считает первый заместитель председателя правления Глобус Банка Елена Дмитриева. «Развитие экономики, снижение инфляционного давления позволили регулятору существенно снизить учетную ставку, что фактически побудило коммерческие банки к развитию кредитных продуктов и ипотеки в частности, — говорит она. — В 2024 году ожидается постепенная переориентация „єОселі“ на первичный рынок, что может значительно усилить „ипотечную“ конкуренцию, а ипотечные программы станут более гибкими и привлекательными для потенциальных покупателей жилья».
Комментарии