На київський ринок нерухомості повертаються покупці. Більша частина угод припадає на військових та переселенців, які впевнені у своїх доходах і планують оселитись в столиці у найближчі десятиліття. Цього року, за прогнозами девелоперів, буде продано на 10−15% більше квартир порівняно із 2023-м. Однак до довоєнних показників дуже далеко і продавці не ризикнуть підвищувати ціни.
Ринок оживає
Попит на житло у найближчі роки залежатиме від програми відновлення пошкодженого чи втраченого житла, вважає засновник M4U Володимир Даниленко. На жовтень 2023 року, за даними Київської школи економіки, унаслідок бойових дій зруйновано або пошкоджено 167,2 тис. об'єктів на суму $55,9 млрд. І всі їхні власники потребуватимуть нових квартир. «Те, в якому масштабі працюватимуть програми компенсації в 2024 році, залежить від того, чи будуть у держави кошти на ці програми», — каже експерт.
Якщо значних фінансових вливань не буде, попит зростатиме поступово. Даниленко зазначає, що в 2023 році він зріс приблизно на 50% порівняно із 2022-м — це близько 30−35% від довоєнного рівня. «Причина такого зростання попиту — дуже низька база 2022 року», — каже він. На цей рік у аналітиків поміркований прогноз.
Засновник Investment Development Property Ігор Черненко вважає, що цього року попит на житло зросте на 10−15% порівняно із 2023-м. «Тож продажі вийдуть на обсяг 40−45% від довоєнного рівня. — Прогнозує Черненко. — Найгірші часи на ринку позаду, оскільки ніхто не вірить у повторення сценарію зими 2022 року — наблизитись до Києва російські агресори вже не зможуть».
Великі сподівання девелопери та ріелтори покладали на іпотечну програму "єОселя", яка пропонує пільгові кредитні ставки у розмірі 7% для звичайних осіб та 3% - для соціальних груп населення (військові, викладачі тощо), однак вона фактично не впливає на ринок через відносно невелику кількість позик. Але питання не лише в коштах.
Бренд- і бізнес-директор ЛУН Денис Сулдіковський каже, що ця програма зіштовхнеться з власними обмеженнями: під 7% можна взяти лише квартиру в будинку не старше за 3 роки. У 2024 це фактично означатиме квартири, що були здані напередодні чи вже під час війни. Їх небагато і стає лише менше. Реальний обсяг будівництва зменшився і цілком ймовірно, що у великих містах під пільгову іпотеку буде вкрай обмежена пропозиція, каже експерт.
Сулдіковський називає й інші фактори, які впливатимуть на ринок нерухомості: економічна стабільність та міграційні процеси. «Люди, котрі не впевнені у стабільності своїх доходів, навіть якщо вже мають повну суму на купівлю квартири, відкладають це рішення. Вони не купують, якщо не впевнені, що хочуть провести наступні десятиліття саме в цьому місті», — зазначає експерт. Та додає, що за даними дослідження ЛУН, до половини потенційних покупців квартир в столиці відкладають це рішення до перемоги.
Якщо кількість терористичних атак зменшиться, міста сприйматимуться як спокійніші та надійніші в розрізі безпеки, додає Сулдіковський. «Це запустить і відповідні економічні процеси, як впевненість у своєму фінансовому майбутньому. В такому разі можна очікувати на подальше відновлення попиту», — каже він. Про це свідчать і дані опитувань забудовників від ЛУН, згідно з якими загалом в Україні у 2023 році було продано вдвічі більше квартир порівняно з 2022-м.
Хто зараз купує квартири в столиці? Керуючий партнер групи компаній DIM Олександр Насіковський каже, що зараз в структурі попиту домінують угоди для себе, а це 85% від загальної кількості і 15% з інвестиційною метою. Причому 10% останніх — з метою перепродажу і заробітку через зростання вартості квартир та повернення інвестицій, а 5% - для подальшої їх здачі в оренду. До повномасштабного російського вторгнення, каже Насіковський, такі угоди займали 45% від загальних продажів.
Інвестиції в нерухомість зараз відбуваються, в основному, для подальшої здачі в оренду, додає СЕО львівського девелопера Avalon Роман Давимука. «Це означає, що в інвесторів є віра в майбутнє та бажання інвестувати тут, в Україні, проте немає очікувань, що можна заробити «швидкі гроші», — каже він.
Черненко додає, що у 2024 році основними покупцями київської нерухомості залишаться військові та члени їхніх сімей, внутрішньо переміщені особи та містяни, які вже давно мріють придбати квартиру в Києві. І виграватиме вторинний ринок. «Усе — через більшу кількість пропозицій та бажання покупців одразу заїхати у своє житло. Найбільшим попитом користуватимуться одинички та двокімнатні квартири економ-класу. Але в будинках, що розташовані далеко від об'єктів критичної інфраструктури», — пояснює Черненко.
Ціни тримаються
Від початку повномасштабного вторгнення, за підрахунками ЛУН, в Україні розпочато будівництво понад 200 черг в нових чи наявних житлових комплексах. Це відчутно менше довоєнних показників і самі темпи будівництва наразі повільніші. Найбільшою ж складністю для девелоперів стала зміна структури попиту. Сулдіковський посилається на слова одного з користувачів ЛУН: «ризик прильоту менший за ризик недобудови». «Це означає, що першочергові етапи доведеться будувати за свої кошти, а це суттєво впливає на бізнес-модель девелоперів і розподілення ризиків між ними та інвесторами», — каже експерт.
В пресслужбі KAN Development вважають, що зменшення кількості пропозицій призведе до дефіциту житла, що, безперечно, впливатиме на зростання цін.
Однак не цього року. Даниленко каже, що ситуація з цінами, ймоврно, буде дуже схожою на ситуацію з попитом: вони зростатимуть на готове житло, яке користуватиметься більшим попитом, натомість, на обʼєкти з низькою стадією готовності залишатимуться без суттєвих змін. «В 2023 році зростання ціни за нашими підрахунками було невисоким та склало 1,6%. В 2024 ми прогнозуємо зростання на 5−6%», — каже він.
За даними ЛУН, середня вартість квадратного метра в новобудові зараз становить 48,4 тис. грн, а у лютому минулого року — 48,9 тис. грн за кв. м. Найдорожче житло традиційно в Печерському районі - 97,6 тис. грн, а найдешевше — у Деснянському — 37,6 тис. грн за кв. м. На вторинному ринку середня вартість однокімнатних квартир на вторинці, як свідчить аналітика ЛУН, становить $49,5 тис., хоча ще в грудні минулого року — $46 тис.
Девелопери намагатимуться стимулювати продажі, що впливатиме на ціни, домовляючись із комерційними банками про пільгову іпотеку. У 2024 році ставки за спільними іпотечними програмами банків і девелоперів можуть знизитися до довоєнного рівня, і залежно від терміну погашення кредиту становитимуть від 3% до 16% річних у гривні, вважає перша заступниця голови правління Глобус Банку Олена Дмітрієва. «Розвиток економіки, зниження інфляційного тиску дали змогу регулятору суттєво знизити облікову ставку, що фактично спонукало комерційні банки до розвитку кредитних продуктів та іпотеки зокрема, — каже вона. — У 2024 році очікується поступова переорієнтація „єОселі“ на первинний ринок, що може значно посилити „іпотечну“ конкуренцію, а іпотечні програми стануть більш гнучкими та привабливими для потенційних покупців житла».
Хочете отримувати актуальні новини про ринок нерухомості першими?
Підписуйтесь на наш Telegram-канал або Гугл-новини.
Коментарі