Как чувствует себя после кризиса рынок недвижимости?

Российский рынок недвижимости стал одной из первых жертв мирового финансового кризиса. Объяснение этому факту простое: в разгар экономических неурядиц потенциальные покупатели жилья были вынуждены отказаться от планов по решению квартирного вопроса и сосредоточиться на более насущных проблемах. Насколько эта ситуация изменилась в уходящем году, попытались понять «Новые Известия».

Уходящий год не был простым для рынка загородной недвижимости: не успели риелторы обрадоваться робкому оживлению спроса, который возник после прохождения острой фазы кризиса, как летом статистику испортили охватившие Подмосковье пожары.

Дальнее Подмосковье стало ближе
Впрочем, несмотря на финансовые сложности и природные катаклизмы, сегмент загородного жилья, по словам специалистов, гораздо более устойчив, чем это принято считать, поэтому вывести его из равновесия не так-то просто. А это значит, что востребованность подмосковных объектов будет только расти. При этом спрос уже постепенно смещается в сторону западного и юго-западного направлений, которые считаются менее пожароопасными. Кроме того, как отмечают аналитики, в этом году потенциальные покупатели отдавали предпочтение жилью в среднем и дальнем Подмосковье.

Привлекательные цены – главный козырь недвижимости, расположенной в 20–30-километровой зоне, а это значит, что, имея относительно скромный бюджет, которого будет явно недостаточно для покупки жилья в Москве и ближнем Подмосковье, здесь уже можно приобрести однокомнатную квартиру. Именно поэтому, по наблюдениям директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиана Гутмана, по сравнению с прошлым годом изменились и характеристики предложения: застройщики переориентируются в сторону эконом-класса, который в нынешних условиях наиболее востребован.

Пустят переночевать
Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, для рынка аренды жилья уходящий год прошел как нельзя лучше: по словам генерального директора компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, спрос в этом сегменте практически приблизился к докризисному уровню. Причем то, что ситуация с наймом квартир явно пошла на лад, стало понятно еще весной, когда, по данным первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, в среднем арендные ставки выросли сразу на 15%, а традиционное осеннее оживление спроса только закрепило этот результат.

Впрочем, сегмент аренды жилья может похвастаться улучшением не только количественных, но и качественных характеристик: потенциальные арендаторы проявляют интерес и к неизменно находящимся на пике спроса квартирам эконом-класса, и к более дорогой недвижимости. По наблюдениям г-на Дзагурова, активизировались и корпоративные клиенты, которые вновь начали подыскивать временное пристанище для своих сотрудников. Причем их запросы как раз касаются объектов бизнес- и премиум-класса по цене от 3 до 8 тыс. долларов в месяц. В эконом-классе бюджеты более скромные: средняя стоимость найма однокомнатной квартиры в столице составляет 27,8 тыс. рублей в месяц, «двушка» потянет на 37,7 тыс. рублей, а за «трешку» придется выложить 52,3 тыс. рублей в месяц.

Новостроек всем не хватит
Под знаком перемен прошел этот год для рынка столичных новостроек, спрос на которые в острой фазе кризиса скатился практически к нулю. По словам генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, главными тенденциями рынка новостроек Московского региона в этом году можно назвать смещение потребительских предпочтений в сторону бюджетных покупок. При этом на сегодняшний день квадратный метр столичной недвижимости стоит порядка 190 тыс. рублей. «Максимальное количество сделок в новостройках Москвы приходится на ценовой диапазон от 4,8 до 10 млн. рублей, – поясняет специалист. – В городе уже наблюдается дефицит новостроек эконом-класса. Сейчас в Москве в месяц выходит один-два объекта эконом-класса, причем в 2011 году эти показатели не увеличатся. Доля новостроек на рынке недвижимости будет снижаться, причем по итогам года снижение может составить 30–40%».

Что же касается прогнозов, то, по мнению г-жи Литинецкой, в следующем году можно ожидать роста цен, но он не будет превышать уровень инфляции и составит не более 8–10% за год.

Квартиры идут из рук в руки
А вот столичный рынок вторичного жилья демонстрирует завидную стабильность: соотношение спроса и предложения здесь находится в оптимальной пропорции, да и средняя стоимость квадратного метра площади практически зафиксировалась на отметке в 198 тыс. рублей. Неудивительно, что в такой ситуации объем сделок продолжает расти. По словам руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, собственники больше не ждут роста стоимости своих квартир и выставляют их на продажу, а покупатели в свою очередь, стремясь не упустить выгодное предложение, спешат совершить сделку. «В первые месяцы 2011 года ситуация на вторичном рынке жилья вряд ли существенно изменится. Колебания средней стоимости квадратного метра не превысят 1,5–2% ежемесячно. При этом речь идет именно о наиболее ликвидных объектах, – продолжает специалист. – Объем предложения также сохранится на прежнем уровне – то есть в экспозиции будет находиться порядка 50–55 тыс. квартир, а среднее количество сделок составит примерно 6,5–7 тыс., что для Москвы считается нормой».

Золотые метры приносят прибыль
Волнообразно развивалась ситуация в сегменте элитной недвижимости. Если в начале уходящего года потенциальные покупатели и не помышляли о приобретении дорогого жилья, то уже с марта объем совершаемых сделок увеличился сразу на 10%. Для продавцов это послужило сигналом к повышению цен: элитные квартиры подорожали с 365,5 тыс. до 391,9 тыс. рублей за метр. Но, как утверждают эксперты, будущих новоселов это не отпугнуло и количество сделок стало только расти, однако за резким подъемом тут же последовал ощутимый спад. «Сокращение клиентских потоков – главное, что произошло в последние пару месяцев, – поясняет управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. – А все благодаря посткризисному насыщению спроса: те, кто хотел купить недвижимость, уже сделали это. Следующий всплеск активности покупателей ожидается уже весной, когда люди будут хорошо понимать ситуацию со своими выплатами по итогам года и смогут строить дальнейшие планы».

Впрочем, по словам директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, тем, кто хочет потратить деньги с умом, ждать весны не имеет смысла. «На сегодняшний день наиболее выгодное вложение – это покупка элитных объектов на первичном рынке на самом раннем этапе, в идеале – в период закрытых продаж, – говорит специалист. – Максимальный рост цен от этапа котлована до сдачи дома приемочной комиссии составляет в среднем 40% – от 230 тыс. до 400 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, прибыль от вложения в элитную недвижимость на первоначальном этапе строительства объекта примерно в четыре раза превышает доходность по банковским депозитам».

Самая дешевая квартира в Москве стоит 100 тыс. долларов...
В этом году аналитики зафиксировали рост цен на жилье в одном из самых малопривлекательных районов столицы – Капотне. По словам специалистов компании НДВ-Недвижимость, стоимость одного «квадрата» здесь равняется 112–113 тыс. рублей, а в более новых домах и все 115 тысяч. И это при том, что в середине лета стоимость квадратного метра жилья в Капотне не превышала отметки в 109 тыс. рублей. Таким образом, квартира площадью 50 кв. метров в 12-этажном панельном доме обойдется в 5,7 млн. рублей, а «однушка» будет стоить не более 3,5 млн. рублей.

...а сотня самых дорогих – миллиард
В декабре текущего года средняя стоимость 1 кв. метра в 100 самых дорогих московских квартирах составила 36,95 тыс. долларов, что на 12,6% превышает прошлогодний показатель. Такие данные были получены в ходе исследования компании IntermarkSavills – Prime Central Moscow Top-100 Index (PCM TOP-100). Согласно докладу, минимальная цена «квадрата» из этой сотни превышает 58 тыс. долларов, а минимальная составляет 30 тыс. долларов. Соответственно средний бюджет на покупку жилья, попавшего в рейтинг, должен быть не менее 9,9 млн. долларов, а общая стоимость участников списка – 1 млрд. «зеленых». 64 объекта из PCM Tор-100 предлагаются на вторичном рынке жилья, а остальные – в новостройках. Если говорить о географическом расположении, то 55% самой дорогой недвижимости сосредоточено на Остоженке, а остальные апартаменты можно найти в Хамовниках, на Тверской, Арбате, Патриарших прудах и Якиманке.


Константин АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риелторов:
«В 2011 году спрос на жилье упадет где-то на 20%»
– Ситуацию на рынке недвижимости во многом определяют два ключевых компонента. В первую очередь это объем совершаемых сделок, и если говорить о сегодняшнем дне, то этот показатель вполне адекватен и даже близок к докризисному уровню. А вот с ценами все наоборот: с начала кризиса они упали в среднем на 35%, и только по итогам октября можно судить о некотором повышении, которое составило порядка 10%, при этом благодаря новогодним праздникам произойдет коррекция, и цены опять немного снизятся.
Вообще рынок жилья напрямую зависит от доходов населения, которые сейчас растут крайне медленно и нестабильно. В итоге существующий объем почти готового жилья выходит на рынок с 30–40% дисконтом по отношению к «вторичке». Поэтому сейчас тем, кто мечтает о расширении, имеет смысл продать квартиру в хрущевке и на эти деньги приобрести большее по площади жилье в новостройке.
Что же касается спроса, то ситуацию с ним лучше всего иллюстрируют сроки экспозиции того или иного объекта. К примеру, в сегменте элитной недвижимости, где цены сейчас неоправданно завышены, квартиры стоимостью от 850 тыс. долларов могут выставляться в течение года, в то время как в жилье экономкласса экспонируется в среднем от 86 до 120 дней. Впрочем, не стоит забывать, что на сегодняшний день 30–40% сделок происходят с помощью субсидий в рамках госпрограмм по поддержке ветеранов, молодых семей и семей военнослужащих. А если учесть, что в будущем году они будут сокращены, спрос на жилье упадет где-то на 20% и компенсировать его сможет только рост экономики, который может произойти, а может и не произойти.
http://www.newizv.ru