Як почуває себе після кризи ринок нерухомості?





Google+
20.12.2010 07:32
Аналіз ринку нерухомості | Як почуває себе після кризи ринок нерухомості? Російський ринок нерухомості став одним з перших жертв світової фінансової кризи. Пояснення цьому факту просте: у розпал економічних негараздів потенційні покупці житла були змушені відмовитися від планів за рішенням квартирного питання і зосередитися на більш нагальних проблемах. Наскільки ця ситуація змінилася в році, що минає, спробували зрозуміти «Нові Вісті».

Минулий рік, не був простим для ринку заміської нерухомості: не встигли ріелтори зрадіти боязкому пожвавленню попиту, який виник після проходження гострої фази кризи, як влітку статистику зіпсували охопили Підмосков'ї пожежі.

Дальнє Підмосков'ї стало ближче
Втім, незважаючи на фінансові складності і природні катаклізми, сегмент заміського житла, за словами фахівців, набагато стійкіший, ніж це прийнято вважати, тому вивести його з рівноваги не так-то просто. А це означає, що затребуваність підмосковних об'єктів буде тільки зростати. При цьому попит вже поступово зміщується в бік західного і південно-західного напрямків, які вважаються менш пожежонебезпечними. Крім того, як відзначають аналітики, цього року потенційні покупці віддавали перевагу житлу в середньому та далекому Підмосков'ї.

Привабливі ціни - головний козир нерухомості, розташованої в 20-30-кілометровій зоні, а це значить, що, маючи відносно скромний бюджет, якого буде явно недостатньо для покупки житла в Москві і ближньому Підмосков'ї, тут вже можна придбати однокімнатну квартиру. Саме тому, за спостереженнями директора департаменту новобудов компанії «Інком-Нерухомість» Юліана Гутмана, в порівнянні з минулим роком змінилися і характеристики пропозиції: забудовники переорієнтуються у бік економ-класу, який у нинішніх умовах найбільш затребуваний.

Пустять переночувати
Незважаючи на нестабільну економічну ситуацію, для ринку оренди житла минає рік пройшов як не можна краще: за словами генерального директора компанії Penny Lane Realty Георгія Дзагурова, попит у цьому сегменті практично наблизився до докризового рівня. Причому те, що ситуація з наймом квартир явно пішла на лад, стало зрозуміло ще навесні, коли, за даними першого заступника директора компанії «Міель-Оренда» Марії Жукової, в середньому орендні ставки виросли відразу на 15%, а традиційне осіннє пожвавлення попиту тільки закріпило цей результат.

Втім, сегмент оренди житла може похвалитися поліпшенням не тільки кількісних, а й якісних характеристик: потенційні орендарі проявляють інтерес і до незмінно перебувають на піку попиту квартирах економ-класу, і до більш дорогої нерухомості. За спостереженнями пана Дзагурова, активізувалися і корпоративні клієнти, які знову почали підшукувати тимчасовий притулок для своїх співробітників. Причому їх запити якраз стосуються об'єктів бізнес-і преміум-класу за ціною від 3 до 8 тис. доларів на місяць. В економ-класі бюджети більш скромні: середня вартість найму однокімнатної квартири в столиці складає 27,8 тис. рублів на місяць, "двійка" потягне на 37,7 тис. рублів, а за «троячку» доведеться викласти 52,3 тис. рублів в місяць.

Новобудов всім не вистачить
Під знаком змін пройшов цей рік для ринку столичних новобудов, попит на які в гострій фазі кризи скотився практично до нуля. За словами генерального директора компанії «Міель-новобудови Марії Литинецкой, головними тенденціями ринку новобудов Московського регіону в цьому році можна назвати зсув споживчих переваг у бік бюджетних покупок. При цьому на сьогоднішній день квадратний метр столичної нерухомості коштує близько 190 тис. рублів. «Максимальна кількість угод у новобудовах Москви доводиться на ціновий діапазон від 4,8 до 10 млн. рублів, - пояснює фахівець. - У місті вже спостерігається дефіцит новобудов економ-класу. Зараз у Москві в місяць виходить один-два об'єкти економ-класу, причому в 2011 році ці показники не збільшаться. Частка новобудов на ринку нерухомості буде знижуватися, причому за підсумками року зниження може скласти 30-40% ».

Що ж стосується прогнозів, то, на думку пані Литинецкой, в наступному році можна чекати зростання цін, але він не буде перевищувати рівень інфляції й становитиме не більше 8-10% за рік.

Квартири йдуть з рук в руки
А ось столичний ринок вторинного житла демонструє завидну стабільність: співвідношення попиту і пропозиції тут знаходиться в оптимальній пропорції, та й середня вартість квадратного метра площі практично зафіксувалася на позначці в 198 тис. рублів. Не дивно, що в такій ситуації обсяг угод продовжує зростати. За словами керівника аналітичного центру корпорації «Інком» Дмитра Таганова, власники більше не чекають зростання вартості своїх квартир і виставляють їх на продаж, а покупці в свою чергу, прагнучи не упустити вигідну пропозицію, поспішають здійснити операцію. «У перші місяці 2011 ситуація на вторинному ринку житла навряд чи істотно зміниться. Коливання середньої вартості квадратного метра не перевищать 1,5-2% щомісяця. При цьому мова йде саме про найбільш ліквідних об'єктах, - продовжує фахівець. - Обсяг пропозиції також збережеться на колишньому рівні - тобто в експозиції буде знаходитися близько 50-55 тис. квартир, а середня кількість операцій складе приблизно 6,5-7 тис., що для Москви вважається нормою ».

Золоті метри приносять прибуток
Хвилеподібно розвивалася ситуація в сегменті елітної нерухомості. Якщо на початку року, що минає потенційні покупці і не думав про придбання дорогого житла, то вже з березня обсяг здійснюваних операцій збільшився відразу на 10%. Для продавців це послужило сигналом до підвищення цін: елітні квартири подорожчали з 365,5 тис. до 391,9 тис. рублів за метр. Але, як стверджують експерти, майбутніх новоселів це не відлякало і кількість угод стало тільки рости, проте за різким підйомом тут же послідував відчутний спад. «Скорочення клієнтських потоків - головне, що відбулося в останні пару місяців, - пояснює керуючий директор агентства ексклюзивної нерухомості« Садиба »Наталя Кац. - А все завдяки посткризового насиченню попиту: ті, хто хотів купити нерухомість, вже зробили це. Наступний сплеск активності покупців очікується вже навесні, коли люди будуть добре розуміти ситуацію зі своїми виплатами за підсумками року і зможуть будувати подальші плани ».

Втім, за словами директора департаменту продажів елітної нерухомості компанії Penny Lane Realty Олександра Зиминского, тим, хто хоче витратити гроші з розумом, чекати весни не має сенсу. «На сьогоднішній день найбільш вигідне вкладення - це покупка елітних об'єктів на первинному ринку на самому ранньому етапі, в ідеалі - в період закритих продажів, - говорить фахівець. - Максимальне зростання цін від етапу котловану до здачі будинку приймальної комісії становить в середньому 40% - від 230 тис. до 400 тис. рублів за квадратний метр. Таким чином, прибуток від вкладення в елітну нерухомість на первинному етапі будівництва об'єкта приблизно в чотири рази перевищує прибутковість по банківських депозитах ».

Найдешевша квартира в Москві коштує 100 тис. доларів ...
Цього року аналітики зафіксували зростання цін на житло в одному з найбільш малопривабливих районів столиці - Капотні. За словами фахівців компанії Стройтрест-Нерухомість, вартість одного «квадрата» тут дорівнює 112-113 тис. рублів, а в більш нових будинках і всі 115 тисяч. І це при тому, що в середині літа вартість квадратного метра житла в Капотні не перевищувала позначки в 109 тис. рублів. Таким чином, квартира площею 50 кв. метрів в 12-поверховому панельному будинку обійдеться в 5,7 млн. рублів, а «одиничка» буде коштувати не більше 3,5 млн. рублів.

... А сотня найдорожчих - мільярд
У грудні поточного року середня вартість 1 кв. метра в 100 найдорожчих московських квартирах склала 36,95 тис. доларів, що на 12,6% перевищує минулорічний показник. Такі дані були отримані в ході дослідження компанії IntermarkSavills - Prime Central Moscow Top-100 Index (PCM TOP-100). Згідно з доповіддю, мінімальна ціна «квадрата» з цієї сотні перевищує 58 тис. доларів, а мінімальна складає 30 тис. доларів. Відповідно середній бюджет на покупку житла, що потрапив у рейтинг, повинен бути не менше 9,9 млн. доларів, а загальна вартість учасників списку - 1 млрд. «зелених». 64 об'єкти з PCM TОР-100 пропонуються на вторинному ринку житла, а інші - в новобудовах. Якщо говорити про географічне розташування, то 55% найдорожчої нерухомості зосереджено на Остоженке, а інші апартаменти можна знайти в Хамовниках, на Тверській, Арбаті, Патріарших ставках і Якиманці.


Костянтин квітня, віце-президент Російської гільдії ріелторів:
«У 2011 році попит на житло впаде десь на 20%»
- Ситуацію на ринку нерухомості багато в чому визначають два ключові компоненти. У першу чергу це обсяг здійснюваних операцій, і якщо говорити про сьогоднішній день, то цей показник цілком адекватний і навіть близький до докризового рівня. А от з цінами все навпаки: з початку кризи вони впали в середньому на 35%, і тільки за підсумками жовтня можна судити про деяке підвищення, яке склало близько 10%, при цьому завдяки новорічних свят відбудеться корекція, і ціни знову трохи знизяться.
Взагалі ринок житла безпосередньо залежить від доходів населення, які зараз ростуть украй поволі і нестабільно. У підсумку існуючий обсяг майже готового житла виходить на ринок з 30-40% дисконтом по відношенню до «вторинці». Тому зараз тим, хто мріє про розширення, має сенс продати квартиру в хрущовці і на ці гроші придбати більшу за площею житло в новобудові.
Що ж стосується попиту, то ситуацію з ним найкраще ілюструють терміни експозиції того чи іншого об'єкта. Приміром, у сегменті елітної нерухомості, де ціни зараз невиправдано завищені, квартири вартістю від 850 тис. доларів можуть виставлятися протягом року, в той час як житла економ-експонується в середньому від 86 до 120 днів. Втім, не варто забувати, що на сьогоднішній день 30-40% угод відбуваються за допомогою субсидій у рамках держпрограми з підтримки ветеранів, молодих сімей та сімей військовослужбовців. А якщо врахувати, що в майбутньому році вони будуть скорочені, попит на житло впаде десь на 20% і компенсувати його зможе лише зростання економіки, який може відбутися, а може і не відбутися.
https://www.newizv.ru
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти