Элитные городки Киевского региона: конкуренция продолжается

26.10.2010 09:37
Элитные городки Киевского региона: конкуренция продолжается
Жизнь меняется стремительно, и сейчас эксперты озвучивают определенный список критериев и правил, без которого поселок и дома в нем нельзя назвать элитными. Их соблюдение и дает цены предложения, по которым предлагались самые дорогие дома года.

Отметим сразу, что в вопросах классификации и параметров жилья, особенно жилья люксового, на отечественном рынке единодушия не было никогда, и многие застройщики принимают решение об элитности того или иного своего проекта исходя из глубоко субъективных побуждений.

Какими бывают классификации
Как риелторы, так и девелоперы руководствуются собственными классификациями, различающимися как по количеству классов, так и по набору факторов.
В 2008 году АСНУ предлагала рынку собственную классификацию объектов загородной недвижимости, но официально она не утверждена, и рынок ее не пользуется.
Ранее компания "Канзас" предлагала рынку свою классификацию, включающую в себя 4 категории поселков. Критериями для отнесения поселка к той или иной категории выступала как цель его создания (для последующей продажи, сдачи в аренду, постоянного проживания), так и более привычные факторы: направление, удаленность, наличие леса и водоема, количество домовладений, размер дома и участка, уровень инфраструктуры и транспортной доступности и т. д.
Согласно классификации коттеджные поселки делятся на классы эконом-,
бизнес-, премиум- и де-люкс. Категория де-люкс соответствует так же
категории элит-класса. Отличаются элитные коттеджи от неэлитных количеством
домов (100-250), площадью прилегаемых земельных участков (25-40 соток),
площадью домовладений (300-400 кв.м), месторасположением (до 20 км от
Киева), инженерной инфраструктурой (охрана, связь, централизованная
канализация, очистка воды), объектами инфраструктуры (ТРЦ, развлекательная
зона, СПА, фитнесс-центр, бассейн), материалами (облицовочный кирпич,
черепица), природными факторами (лес, река, парк, дороги).

Критерии, общие для всех
Несмотря на всю свою логичность, подобные классификации имеют существенный недостаток: они оставляют простор для фантазии девелопера. Однако думать, что на загородном рынке царит полнейшая анархия, не стоит. «К критериям, влияющим на позиционирование и восприятие объектов загородной недвижимости, можно отнести 9 следующих критериев: направление, удаленность от границы города, концепция поселка, природно-ландшафтные характеристики местности, архитектура, использованные строительные материалы, качество инженерных коммуникаций, набор внутренней инфраструктуры, форма охраны», - считает директор консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко. Оценка любого из критериев в существующем поселке на «пятерку» и дает существенное повышение цены. Идеально, если девелопер смог добиться максимального балла для каждого из критериев, тогда и цена будет соответствующей.

Идеал достижим не далее 15 км
Знаменитый принцип location работает на загородном рынке ничуть не хуже, чем на коммерческом или жилищном. Виктор Коваленко считает, что элитный поселок не должен находиться дальше чем 15 км от границы города. Основную роль здесь играет не столько физическое расстояние, сколько время, которое займет дорога от дома до столицы: «Оно не должно быть более часа. И чем лучше транспортная ситуация в направлении, тем большее удаление от города девелопер может себе позволить, не рискуя снизить покупательские свойства проекта», – поясняет Виктор Коваленко. Что же касается направления, элитным традиционно считается Обуховское направление с небольшим смещением на юг.

Размер имеет значение
«Элитность поселка напрямую зависит от архитектуры, строительных материалов, размеров дома и плотности застройки. Коттеджный горок элит-класса предполагает площадь домовладений не менее 200-400 кв. м при общей площади участка 15-30 соток. Такие поселки характеризуются и камерностью, или, как сейчас принято говорить, «клубностью». Естественно, что инженерное наполнение дома и поселка отвечает последнему слову техники», – уточняет Виктор Коваленко.

Концептуально, но…
Нельзя не упомянуть и о понятии концепции, которая обязательна для того, чтобы поселок отнесли к элитным. Впрочем, сегодня это условие необходимое, но не достаточное. К концепции в любом случае должны прилагаться природные красоты, близость к историческим местам или архитектурным памятникам, «штучность» проекта, большая площадь земельного участка и другие подобные «бонусы». Как отмечает Виктор Коваленко, при проработанной концепции именно поселки класса элит приносят наибольшую доходность, вместе с тем именно здесь застройщиков ожидает жесткая конкуренция. «Она будет обостряться в 2011 году в процессе реализации заявленных проектов девелоперами», – уверен Виктор Коваленко
Элитный сегмент
Наибольшее количество элитных коттеджных поселков расположено в Обуховском районе, большинство из которых построено.
Покупателем недвижимости в городках элит-класса выступают обеспеченные руководители предприятий, имеющие в собственности одну-две квартиры в Киеве, 2 автомобиля, имеющие свободные средства, представители иностранных компаний, представители регионов из Донецка, Днепропетровска.
Коттеджные городки класса "элит" отличаются от эконом-класса расположением, экологией, инфраструктурой, качеством построек и качеством используемых строительных материалов.
Рассмотрим строящиеся и построенные городки элит-класса, в которых ведутся продажи.
Бориспольский район. Коттеджный городок «Золоче-клуб» в Вишенках (15 км от Киева, 35 га, 110 домов, 200-300 кв.м, 6-22 сотки, стоимость 1 кв.м -2300-2750 дол.)
Forest Park (7,5 га, 25 д, 550-650 кв.м, 25-35 соток, стоимость 1 кв. м -от 3000 у.е.

Васильковский район. Комплекс коттеджных городков элит-класса «Маеток» (Иванковичи). Поселок «Маеток. Жемчужина Италии», 10км. От Киева, 18га, 103 дома, 200-400 кв.м, 12-25 соток, 2400 дол/кв.м. Лес, озеро.
Вышгородский район.Riviera Villas (Лебедивка). Ведется строительство. 20 км. от Киева, 30 га, 72 дома, 280-800 кв.м, 12-40соток, 2500 у.е/кв.м. Выход к каналу.
Обуховский район. «Солнечная долина» (Романков), построен. 16 км, 45га, 129д, 218-571 кв.м, 12-42 сот., парк, лес, озеро.1700-2700 дол/кв.м. Озеро, лес, парк.
«Плютово» (Плюты) , построен. 24 км, 4.2 га, 19 домов, 298-430 кв.м, 15-20 сот, от 2600 дол/кв.м
«Дніпрова хвиля» (Козин), построен. 15 км, 33 га, 80 домов, 400-600 кв.м, 20-40соток, выход на Днепр, Козинку. 2750-5800 долларов/кв.м
«Альпийская деревня»,(Подгорцы) 8 км, строится. 4га, 47домов, 438-523 кв.м, 20-30соток, 1900 у.е/кв.м
«Золотые ворота» (Подгорцы), построен 150 домов, 15-25 соток, 2500 дол/кв.м

Что влияет на стоимость?
На конечную стоимость коттеджей влияет количество общей площади, потраченной на строительство объектов инфраструктуры, и распределение этого объема на количество домов или участков. Если в поселках эконом-класса на минимальный объем инфраструктурных объектов может приходиться 10-15% площади поселка, то в проектах бизнес-класса эта цифра может достигать 25-35%, а в элитных клубных поселках - 50%. При распределении одного и того же объема инфраструктуры на 10 клубных домов или на 600 участков в крупном жилом поселении конечная стоимость продукта на выходе тоже будет увеличиваться по-разному.

Влияет ли на стоимость готовность?

На сегодняшний день цена формируется, как и раньше, в зависимости от
количества вложенных средств в землю, стоимости строительных материалов (в какой период и по какой цене они приобретены), стоимости рабочей силы с поправкой на кризис.

Самым востребованным товаром на рынке загородной недвижимости являются готовые дома. Конечно, цены на них выше, чем на недостроенные объекты, но покупатели не готовы вступать в долговременные отношения с девелопером и инвестировать в котлован.
В текущих рыночных условиях, наблюдается прямопропорциональная зависимость успеха девелопера от степени готовности проекта, что объясняет высокую популярность элитного комплекса «МАЕТОК». Застройщики «МАЕТКА» могут гордиться, что смогли реализовать свои концептуальные идеи, что позволило им обеспечить высокую заселенность городка на сегодняшний день.

При  том, что разница в цене между готовым коттеджем и находящимся на ранней стадии строительства составляет примерно 30-40%. Тем не менее, реалии рынка таковы, что покупатель готов заплатить лишние деньги и тем самым оградить себя от риска недостроя. «Основная проблема современного рынка - недостаток доверия к девелоперам-застройщикам со стороны потребителей, - считает Виктор Коваленко. - Дело в том, что до кризиса многие вложили деньги в строящиеся поселки, которые впоследствии были заморожены.
Застройщик, выводящий на рынок поселок с готовыми домами, все-таки рискует, особенно сейчас. «За несколько лет строительства потребительские вкусы могут значительно измениться, и объект просто не найдет своего покупателя. Очень нелегко попасть в яблочко и создать концепцию такого проекта, который бы долго пользовался спросом в своем сегменте», - считает руководитель компании «Диалог-Классик» Артем Новиков.
Нельзя сказать, что кризис заметно повлиял на стоимость готовых домов в ликвидных проектах. Даже в самый сложный период продажи в них шли по докризисным ценам, правда со скидками. Такую скидку можно отнести скорее к психологическим, чем к реально влияющим на рынок факторам». Эксперты подчеркивают, что если цены на готовые дома в поселке не снижаются, то это означает, что девелопер уверен в стабильном спросе на свои объекты и дальнейшем росте рынка.

Тенденции. Прогнозы.
По словам директора консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктора Коваленко,
Сегодня очевидно, что без вложений в транспортную, рекреационную и социальную загородную инфраструктуру нормальное развитие рынка коттеджных поселков невозможно. Что в очередной раз подтверждает –преимущества на стороне не просто элитных проектов, а завершённых, заселённых на сегодня элитных городков.
 

Виктор Коваленко
www.zagorodna.com

© Ссылка обязательна. Охраняется законом об авторских правах.Ссылка на первоисточник обязательна

Понравился материал?Элитные городки Киевского региона: конкуренция продолжаетсяПодпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти