Елітні містечка Київського регіону: конкуренція триває





Google+
26.10.2010 09:37
Аналіз ринку нерухомості | Елітні містечка Київського регіону: конкуренція триває Життя змінюється стрімко, і зараз експерти озвучують певний список критеріїв і правил, без якого селище і будинку в ньому не можна назвати елітними. Їх дотримання і дає ціни пропозиції, за яким пропонувалися найдорожчі будинки року.

Відзначимо відразу, що в питаннях класифікації та параметрів житла, особливо житла люксового, на вітчизняному ринку одностайності не було ніколи, і багато забудовників приймають рішення про елітність того чи іншого свого проекту, виходячи з глибоко суб'єктивних спонукань.

Якими бувають класифікації
Як ріелтори, так і девелопери керуються власними класифікаціями, що розрізняються як за кількістю класів, так і по набору факторів.
У 2008 році АФНУ пропонувала ринку власну класифікацію об'єктів заміської нерухомості, але офіційно вона не затверджена, і ринок її не користується.
Раніше компанія "Канзас" пропонувала ринку свою класифікацію, що включає в себе 4 категорії селищ. Критеріями для віднесення селища до тієї чи іншої категорії виступала як мета його створення (для подальшого продажу, здачі в оренду, постійного проживання), так і більш звичні фактори: напрям, віддаленість, наявність лісу та водойми, кількість домоволодіння, розмір будинку і ділянки, рівень інфраструктури та транспортної доступності і т. д.
Відповідно до класифікації котеджні селища поділяються на класи економ-,
бізнес-, преміум-і де-люкс. Категорія де-люкс відповідає так само
категорії еліт-класу. Відрізняються елітні котеджі від неелітних кількістю
будинків (100-250), площа прилеглих земельних ділянок (25-40 соток),
площею домоволодінь (300-400 кв.м), місцем розташування (до 20 км від
Києва), інженерною інфраструктурою (охорона, зв'язок, централізована
каналізація, очищення води), об'єктами інфраструктури (ТРЦ, розважальна
зона, СПА, фітнес-центр, басейн), матеріалами (облицювальна цегла,
черепиця), природними факторами (ліс, річка, парк, дороги).

Критерії, загальні для всіх
Незважаючи на всю свою логічність, подібні класифікації мають істотний недолік: вони залишають простір для фантазії девелопера. Однак думати, що на заміському ринку панує цілковита анархія, не варто. «До критеріїв, що впливає на позиціонування та сприйняття об'єктів заміської нерухомості, можна віднести 9 наступних критеріїв: напрям, віддаленість від межі міста, концепція селища, природно-ландшафтні характеристики місцевості, архітектура, використані будівельні матеріали, якість інженерних комунікацій, набір внутрішньої інфраструктури, форма охорони », - вважає директор консалтингової компанії« РеалЕкспо »Віктор Коваленко. Оцінка будь-якого з критеріїв в існуючому селищі на «п'ятірку» і дає істотне підвищення ціни. Ідеально, якщо девелопер зміг домогтися максимального балу для кожного з критеріїв, тоді й ціна буде відповідною.

Ідеал досяжний не далі 15 км
Знаменитий принцип location працює на заміському ринку нітрохи не гірше, ніж на комерційному або житловому. Віктор Коваленко вважає, що елітне селище не повинен перебувати далі ніж 15 км від межі міста. Основну роль тут відіграє не стільки фізична відстань, скільки час, який займе дорога від дому до столиці: «Воно не повинно бути більше години. І чим краще транспортна ситуація в напрямку, тим більше видалення від міста девелопер може собі дозволити, не ризикуючи знизити купівельні властивості проекту », - пояснює Віктор Коваленко. Що ж стосується напряму, елітним традиційно вважається Обухівський напрямок з невеликим зсувом на південь.

Розмір має значення
«Елітність селища безпосередньо залежить від архітектури, будівельних матеріалів, розмірів будинку і щільності забудови. Котеджне гірок еліт-класу припускає площа домоволодінь не менш 200-400 кв. м при загальній площі ділянки 15-30 соток. Такі селища характеризуються і камерністю, або, як зараз прийнято говорити, «клубність». Природно, що інженерне наповнення будинку і селища відповідає останньому слову техніки », - уточнює Віктор Коваленко.

Концептуально, але ...
Не можна не згадати і про поняття концепції, яка обов'язкова для того, щоб селище віднесли до елітних. Втім, сьогодні це умова необхідна, але не достатня. До концепції в будь-якому випадку повинні додаватися природні краси, близькість до історичних місць або архітектурним пам'яткам, «штучності» проекту, велика площа земельної ділянки та інші подібні «бонуси». Як зазначає Віктор Коваленко, при проробленої концепції саме селища класу еліт приносять найбільший дохід, разом з тим саме тут забудовників чекає жорстка конкуренція. «Вона буде загострюватися в 2011 році в процесі реалізації заявлених проектів девелоперами», - упевнений Віктор Коваленко
Елітний сегмент
Найбільша кількість елітних котеджних селищ розташовано в Обухівському районі, більшість з яких побудовано.
Покупцем нерухомості в містечках еліт-класу виступають забезпечені керівники підприємств, які мають у власності одну-дві квартири в Києві, 2 автомобілі, що мають вільні кошти, представники іноземних компаній, представники регіонів з Донецька, Дніпропетровська.
Котеджні містечка класу "еліт" відрізняються від економ-класу розташуванням, екологією, інфраструктурою, якістю будівель і якістю використовуваних будівельних матеріалів.
Розглянемо, що будуються і побудовані містечка еліт-класу, в яких ведуться продажі.
Бориспільський район. Котеджне містечко «Золоче-клуб» у Вишеньках (15 км від Києва, 35 га, 110 будинків, 200-300 кв.м, 6-22 сотки, вартість 1 кв.м -2300-2750 дол.)
Forest Park (7,5 га, 25 д, 550-650 кв.м, 25-35 соток, вартість 1 кв. М-від 3000 у.о.

Васильківський район. Комплекс котеджних містечок еліт-класу «Маєток» (Іванковичі). Селище "Маєток. Перлина Італії », 10км. Від Києва, 18га, 103 будинки, 200-400 кв.м, 12-25 соток, 2400 дол. / кв.м. Ліс, озеро.
Вишгородський район.Riviera Villas (Лебедівка). Ведеться будівництво. 20 км. від Києва, 30 га, 72 будинки, 280-800 кв.м, 12-40соток, 2500 у.о / кв.м. Вихід до каналу.
Обухівський район. «Сонячна долина» (Романків), побудований. 16 км, 45га, 129д, 218-571 кв.м, 12-42 сот., Парк, ліс, озеро.1700-2700 дол. / кв.м. Озеро, ліс, парк.
«Плютово» (Плюти), побудований. 24 км, 4.2 га, 19 будинків, 298-430 кв.м, 15-20 сот, від 2600 дол. / кв.м
«Дніпрова хвиля» (Козин), побудований. 15 км, 33 га, 80 будинків, 400-600 кв.м, 20-40соток, вихід на Дніпро, Козинку. 2750-5800 доларів / кв.м
«Альпійське село», (Підгірці) 8 км, будується. 4га, 47домов, 438-523 кв.м, 20-30соток, 1900 у.о / кв.м
«Золоті ворота» (Підгірці), побудований 150 будинків, 15-25 соток, 2500 дол. / кв.м

Що впливає на вартість?
На кінцеву вартість котеджів впливає кількість загальної площі, витраченої на будівництво об'єктів інфраструктури, і розподіл цього обсягу на кількість будинків чи ділянок. Якщо в селищах економ-класу на мінімальний обсяг інфраструктурних об'єктів може припадати 10-15% площі селища, то в проектах бізнес-класу ця цифра може досягати 25-35%, а в елітних клубних селищах - 50%. При розподілі одного і того ж обсягу інфраструктури на 10 клубних будинків або на 600 ділянок у великому житловому поселенні кінцева вартість продукту на виході теж буде збільшуватися по-різному.

Чи впливає на вартість готовність?
На сьогоднішній день ціна формується, як і раніше, в залежності від
кількості вкладених коштів у землю, вартості будівельних матеріалів (в який період і за якою ціною вони придбані), вартості робочої сили з поправкою на кризу.

Найбільш затребуваним товаром на ринку заміської нерухомості є готові будинки. Звичайно, ціни на них вище, ніж на недобудовані об'єкти, але покупці не готові вступати в довгострокові відносини з девелопером і інвестувати в котлован.
У поточних ринкових умовах, спостерігається прямопропорційна залежність успіху девелопера від ступеня готовності проекту, що пояснює високу популярність елітного комплексу «МАЄТОК». Забудовники «Маєтку» можуть пишатися, що змогли реалізувати свої концептуальні ідеї, що дозволило їм забезпечити високу заселеність містечка на сьогоднішній день.
При тому, що різниця в ціні між готовим котеджем і перебувають на ранній стадії будівництва складає приблизно 30-40%. Тим не менш, реалії ринку такі, що покупець готовий заплатити зайві гроші і тим самим захистити себе від ризику недобудови. «Основна проблема сучасного ринку - брак довіри до девелоперів-забудовникам з боку споживачів, - вважає Віктор Коваленко. - Справа в тому, що до кризи багато вклали гроші у споруджувані селища, які згодом були заморожені.
Забудовник, який виводить на ринок селище з готовими будинками, все-таки ризикує, особливо зараз. «За кілька років будівництва споживчі смаки можуть значно змінитися, і об'єкт просто не знайде свого покупця. Дуже нелегко потрапити в яблучко і створити концепцію такого проекту, який би довго користувався попитом у своєму сегменті ", - вважає керівник компанії« Діалог-Класик »Артем Новіков.
Не можна сказати, що криза помітно вплинула на вартість готових будинків в ліквідних проектах. Навіть у самий складний період продажу в них йшли за докризовими цінами, правда зі знижками. Таку знижку можна віднести скоріше до психологічних, ніж до реально впливає на ринок факторів ». Експерти підкреслюють, що якщо ціни на готові будинки в селищі не знижуються, то це означає, що девелопер впевнений у стабільному попиті на свої об'єкти і подальшому зростанні ринку.

Тенденції. Прогнози.
За словами директора консалтингової компанії «РеалЕкспо» Віктора Коваленко,
Сьогодні очевидно, що без вкладень у транспортну, рекреаційну та соціальну заміську інфраструктуру нормальний розвиток ринку котеджних селищ неможливо. Що в черговий раз підтверджує-переваги на стороні не просто елітних проектів, а завершених, заселених на сьогодні елітних містечок.


Віктор Коваленко
www.zagorodna.com
© Посилання обов'язкове. Охороняється законом про авторські правах.Ссилка на першоджерело обов'язкове
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти