Александр Насиковский управляющий партнер группы компаний DIM
Среди главных факторов — упорное желание ряда игроков качественно делать свое, то есть создавать современное комфортное и безопасное жилое пространство и территории развития среды, готовность покупателя постепенно возвращаться к покупке на своих условиях и как следствие рост объемов продаж после крутого пике в 2022 году.
Вместе с тем я не сторонник завышенных ожиданий и необоснованного оптимизма: мы входим в новую фазу вызовов и будущее рынка в 2024 году, как никогда, будет зависеть от трех ключевых вещей:
- Результаты на поле боя и субъектность Украины на международной арене, способность защитить свои интересы в условиях ползучей российской «дипломатии».
- Готовность рынка строить партнерские отношения между девелопером и покупателем. Это прежде всего касается реальных темпов строительства на площадках, вопроса готовности предлагать финансовое плечо в виде программ рассрочек и спецусловий покупки, а также участие в государственной программе еВідновлення по жилищным сертификатам за разрушенную недвижимость.
- Реальные темпы строительства на площадках.
Что будет происходить со спросом и предложением на покупку квартир
В 2024, думаю, при условии стабильно высоких темпов строительства, качественного ликвидного концепта продукта и надежности бренда есть все шансы на продолжение роста объема платежеспособного спроса, а с ним — и объемов продаж.
Но, повторюсь, должны сойтись три звезды: темпы на площадке, ликвидный продукт и ваша репутация. Тогда эти темпы позволят не только латать дыры в бюджетировании, но и стратегически планировать год. Для понимания, если в среднем по рынку объемы спроса на конец 2023 года составляли от 20% до 25% от довоенных показателей, то наши бизнес-показатели свидетельствовали об отрыве в дополнительных 15%.
Почему это стало возможным? На первый взгляд рецепт прост: строить, строить и еще раз строить. Но вопрос в другом: что ты строишь и для кого? Есть ли на этот продукт сейчас запрос? Имеет ли концепт твоего продукта шансы на жизнь в перспективе 3−5−7−10 лет?
В тех масштабах, которые были до войны, ждать восстановления инвестиционного спроса не стоит.
Изучая глубоко поведенческие тренды и анализируя психологию поведения покупателя, мы с командой пришли к выводу, что есть совокупный набор характеристик действительно ликвидного и нужного продукта. И этот продукт сконцентрирован в форматах полифункциональный кластер, экогород, многофункциональный комплекс в сегментах комфорт+ и бизнес-класса.
Прогнозирую, что в 2024 году именно эти форматы и классы будут концентрировать на себе не менее 75% платежеспособного спроса, еще до 20% придется на проекты комплексной застройки в комфорт+ сегменте с миксом полифункциональной инфраструктуры по принципу город в городе, work-live-play и квартальной застройки. И только 5% будет приходиться на масс-маркет. Это связано не только с ликвидностью продукта, но и с реальной готовностью девелопера или застройщика строить сегодня. Чем выше качество продукта, тем больше ответственность перед своей аудиторией. А для последней вопрос «строит или не строит» сегодня является одним из приоритетных.
2024 год должен стать годом возвращения к новым идеям и запуску новых продуктов и концептов. То, что лежало в столе до лучших времен, будет доставаться. Например, мы готовим к запуску сразу три новых проекта.
Какие ЖК выстоят в борьбе за внимание платежеспособного покупателя
В наборе ключевых запросов и характеристик, которые определяют как жизнестойкость концепции продукта девелопера, так и потенциал найти покупателя в 2024 году, важную роль будут играть:
1. Полифункциональная инфраструктура, которая учитывает и создает максимально комфортные и адаптированные под потребности целевой аудитории жизненные сценарии.
Это о продуманном пространственном зонировании территории, правильно подобранном tannet-mix и в частности управлении коммерческими площадями, о наполнении двора разнообразными активностями, о создании дополнительной ценности в виде дворов-парков, центров социального притяжения, пешеходного променада и т. д.
Это о том, как развести потоки и создать одновременно условия, в которых и жителям, и бизнесу, являющемуся владельцем или арендатором коммерческих площадей, комфортно сосуществовать. Первые чувствуют ценность, защищенность частной жизни и имеют доступ к любимой инфраструктуре, а бизнес видит и понимает потенциал локации, ценность потоков людей, перспективы развития.
2. Сервис и управление ожиданиями. От уровня допродажного и послепродажного обслуживания напрямую зависит впечатление клиента от взаимодействия с девелопером и от его продукта. Это залог того, сможет ли ЖК конкурировать за внимание других покупателей. Потому что такие впечатления для многих становятся все более важными при принятии решений.
Дом — это не только стены, не только продуманная территория и эргономика жилого пространства. Это еще и качество обслуживания управляющей компанией и наличие консьерж-сервиса, который способен выполнять частично функции личного ассистента и забирать часть будничных хлопот на себя.
Еще одна сервисная составляющая на рынке девелопмента — это управление ожиданиями покупателя через запуск дополнительных сервисов. Собственно, эти сервисы должны быть частью ДНК, логическим продолжением компании и ее продукта, чтобы создавалась единая экосистема взаимодействия. Например, proptech-решения для подбора готовых квартир с ремонтом, цифровые приложения для взаимодействия с сервисной компанией, управление биометрическим доступом, комьюнити-центры с дополнительными сервисами и инвестиционные форматы в составе ЖК — апарт-отели и юниты.
3. Технологичность и энергетическая независимость. Использование альтернативных источников энергии и внедрение термоизоляционных технологий — подобный запрос от покупателя жилья звучит уже сегодня. Ему не только важно, как было до войны, чтобы энергоэффективность технологий экономила минимум 40% по коммунальным платежкам, но и чтобы в условиях энергетического террора россиян и потенциальных обстрелов комплекс был готов к продолжению жизнедеятельности.
Собственно, поэтому я убежден, что 2024 год будет стимулировать поиск и разработки альтернативных энергетических решений в комплексном жилом девелопменте. Одним из потенциальных вариантов является технология геотермальных насосов. Ее хорошо знают владельцы частных домов, однако мы имеем кейс проектирования многоквартирного дома с ней.
В результате, по предварительным подсчетам, в среднем это позволяет экономить не менее 45% на потреблении природных ресурсов.
Когда на рынок вернется инвестор
В тех масштабах, которые были до войны, ждать восстановления инвестиционного спроса не стоит. Вместе с тем, как мы уже видели по результатам 2023 года, инвестиции в квадраты снова понемногу возвращают себе сторонников. Это и вопрос спасения денежной массы от инфляции, и подход, чтобы деньги на тебя работали и, собственно, чисто инвесторская дальновидность на перспективу: если правильно выбрать лот и быть готовым переждать шторм, который может затянуться, по факту выигрыш может превысить твои ожидания.
Ведь уже сейчас есть сигналы о заинтересованности в рынке частных инвесторов из других стран, которые изучают возможности и перспективы. После нашей победы эти запросы имеют все шансы конвертироваться в реальные сделки. Однако сейчас нужны инвестиционная логика и интуиция, чтобы правильно выбрать объект и стратегию.
Чтобы не прогадать, советую вспомнить золотое правило финансистов: для сравнения нынешней и будущей стоимости лота стоит использовать ставку актуализации. Это процентная ставка, выражающая время и риск и позволяющая перевести будущие потоки в настоящую стоимость.
Условно: рассчитав доходность от инвестиций в ликвидную концепцию и лот и увидев, что за счет роста стоимости квадратного метра и стабильно высокого спроса на объект ваш доход будет выше ожидаемого, можно заходить в сделку. Перспективными являются сделки, где ставка актуализации в перспективе 3−5 лет, составляет не менее 30%.
Комментарии