Олександр Насіковський керуючий партнер групи компаній DIM
Ринок житлової нерухомості витримав перший стрес-тест війни. Досягти цього вдалось ціною надзусиль наших воїнів на нулі та сукупністю ринкових факторів, які дали відносно м’яку посадку для ринку первинного житла в жорстких реаліях.
Серед головних факторів — вперте бажання низки гравців якісно робити своє, тобто створювати сучасний комфортний і безпечний житловий простір та території розвитку середовища, готовність покупця поступово повертатись до купівлі на своїх умовах і як наслідок зростання обсягів продажу після крутого піке у 2022 році.
Разом з тим я не прихильник завищених очікувань і необґрунтованого оптимізму: ми входимо у нову фазу викликів і майбутнє ринку у 2024 році, як ніколи, буде залежати від трьох ключових речей:
- Результати на полі бою та суб'єктність України на міжнародній арені, здатність захистити свої інтереси в умовах повзучої російської «дипломатії».
- Готовність ринку будувати партнерські відносини між девелопером і покупцем. Це передусім стосується реальних темпів будівництва на майданчиках, питання готовності пропонувати фінансове плече у вигляді програм розтермінувань і спецумов купівлі, а також участь в державній програмі єВідновлення за житловими сертифікатами за зруйновану нерухомість.
- Реальні темпи будівництва на майданчиках.
Що відбуватиметься з попитом і пропозицією на купівлю квартир
У 2024, гадаю, за умови стабільно високих темпів будівництва, якісного ліквідного концепту продукту і надійності бренду є всі шанси на продовження зростання обсягу платоспроможного попиту, а з ним — і обсягів продажу.
Але, повторюсь, має зійтись три зірки: темпи на майданчику, ліквідний продукт і ваша репутація. Тоді ці темпи дозволять не тільки латати діри в бюджетуванні, але й стратегічно планувати рік. Для розуміння, якщо в середньому по ринку обсяги попиту на кінець 2023 року становили від 20% до 25% від довоєнних показників, то наші бізнес-показники свідчили про відрив у додаткових 15%.
Чому це стало можливим? На перший погляд рецепт простий: будувати, будувати й ще раз будувати. Але питання в іншому: що ти будуєш і для кого? Чи є на цей продукт зараз запит? Чи має концепт твого продукту шанси на життя в перспективі 3−5−7−10 років?
В тих масштабах, які були до війни, чекати на відновлення інвестиційного попиту не варто.
Вивчаючи глибоко поведінкові тренди та аналізуючи психологію поведінки покупця, ми з командою дійшли висновку, що є сукупний набір характеристик справді ліквідного і потрібного продукту. І цей продукт сконцентрований в форматах поліфункціональний кластер, екомісто, багатофункціональний комплекс в сегментах комфорт+ і бізнес-класу.
Прогнозую, що у 2024 році саме ці формати та класи концентруватимуть на собі щонайменше 75% платоспроможного попиту, ще до 20% припаде на проєкти комплексної забудови в комфорт+ сегменті з міксом поліфункціональної інфраструктури за принципом місто в місті, work-live-play і квартальної забудови. І лише 5% припадатиме на мас-маркет. Це пов’язано не лише з ліквідністю продукту, а й з реальною готовністю девелопера чи забудовника будувати сьогодні. Чим вища якість продукту, тим більша відповідальність перед своєю аудиторією. А для останньої питання «будує чи не будує» сьогодні є одним із пріоритетних.
2024 рік має стати роком повернення до нових ідей і запуску нових продуктів та концептів. Те, що лежало в столі до кращих часів, буде діставатись. Наприклад, ми готуємо до запуску одразу три нових проєкти.
Які ЖК вистоять в боротьбі за увагу платоспроможного покупця
У наборі ключових запитів і характеристик, які визначають як життєстійкість концепції продукту девелопера, так і потенціал знайти покупця у 2024 році, важливу роль відіграватимуть:
1. Поліфункціональна інфраструктура, яка враховує і створює максимально комфортні та адаптовані під потреби цільової аудиторії життєві сценарії.
Це про продумане просторове зонування території, правильний tannet-mix (підбір орендарів) і зокрема управління комерційними площами, про наповнення двору різноманітними активностями, про створення додаткової цінності у вигляді дворів-парків, центрів соціального тяжіння, пішохідного променаду тощо.
Це про те, як розвести потоки й створити водночас умови, в яких і мешканцям, і бізнесу, який є власником чи орендарем комерційних площ, комфортно співіснувати. Перші відчувають цінність, захищеність приватного життя та мають доступ до улюбленої інфраструктури, а бізнес бачить і розуміє потенціал локації, цінність потоків людей, перспективи розвитку.
2. Сервіс та управління очікуваннями. Від рівня допродажного та післяпродажного обслуговування напряму залежить враження клієнта від взаємодії із девелопером та від його продукту. Це запорука того, чи зможе ЖК конкурувати за увагу інших покупців. Бо такі враження для багатьох стають дедалі важливішими при ухваленні рішень.
Дім — це не лише стіни, не лише продумана територія і ергономіка житлового простору. Це ще і якість обслуговування керуючою компанією і наявність консьерж-сервіса, який здатен виконувати частково функції особистого асистента і забирати частину буденних клопотів на себе.
Ще одна сервісна складова на ринку девелопменту — це управління очікуваннями покупця через запуск додаткових сервісів. Власне, ці сервіси мають бути частиною ДНК, логічним продовженням компанії та її продукту, щоб створювалась єдина екосистема взаємодії. Наприклад, proptech-рішення для підбору готових квартир з ремонтом, цифрові застосунки для взаємодії із сервісною компанією, керування біометричним доступом, ком’юніті-центри з додатковими сервісами та інвестиційні формати в складі ЖК — апарт-готелі та юніти.
3. Технологічність та енергетична незалежність
Використання альтернативних джерел енергії й впровадження термоізоляційних технологій — подібний запит від покупця житла лунає вже сьогодні. Йому не тільки важливо, як було до війни, щоб енергоефективність технологій заощаджувала мінімум 40% за комунальними платіжками, але й щоб в умовах енергетичного терору росіян і потенційних обстрілів комплекс був готовий до продовження життєдіяльності.
Власне, тому я переконаний, що 2024 рік буде стимулювати пошук і розробки альтернативних енергетичних рішень в комплексному житловому девелопменті. Одним із потенційних варіантів є технологія геотермальних насосів. Її добре знають власники приватних будинків, однак ми маємо кейс проєктування багатоквартирного будинку з нею.
В результаті, за попередніми підрахунками, у середньому це дозволяє економити щонайменше 45% на споживанні природних ресурсів.
Коли на ринок повернеться інвестор
В тих масштабах, які були до війни, чекати на відновлення інвестиційного попиту не варто. Разом з тим, як ми вже бачили за результатами 2023 року, інвестиції у квадрати знову потроху повертають собі прихильників. Це і питання порятунку грошової маси від інфляції, і підхід, щоб гроші на тебе працювали і, власне, суто інвесторська далекоглядність на перспективу: якщо правильно обрати лот і бути готовим перечекати шторм, який може затягнутись, по факту виграш може перевищити твої очікування.
Адже вже зараз є сигнали про зацікавленість в ринку приватних інвесторів з інших країн, які вивчають можливості та перспективи. Після нашої перемоги ці запити мають всі шанси конвертуватись в реальні угоди. Однак зараз потрібна інвестиційна логіка та інтуїція, щоб правильно обрати об'єкт та стратегію.
Щоб не прогадати, раджу згадати золоте правило фінансистів: для порівняння нинішньої та майбутньої вартості лота варто використовувати ставку актуалізації. Це відсоткова ставка, що виражає час і ризик і дозволяє перевести майбутні потоки в теперішню вартість.
Умовно: розрахувавши дохідність від інвестицій в ліквідну концепцію і лот і побачивши, що за рахунок зростання вартості квадратного метра і стабільно високого попиту на об'єкт ваш дохід буде вище очікуваного, можна заходити в угоду. Перспективними є угоди, де ставка актуалізації в перспективі 3−5 років, становить не менш ніж 30%.
Коментарі