Год начался с локдауна – арендаторы понесут убытки
С 8 января в Украине снова ограничили посещение торговых объектов. Карантин негативно влияет на посещаемость и доход торговых центров и соответственно на рынок в целом.
«В 1 и 2 квартале 2021 года, прогнозируется, что данный сегмент может быть несколько нестабилен, из-за регулирования деятельности ТРЦ и уменьшения потоков посетителей. Введение локдауна в начале 2021 года из-за продолжающейся пандемии COVID-19 еще больше повлияет на ритейл-сегмент, особенно в 1 кв. 2021 года, ожидается, что к концу 2021 года уровень вакантности еще больше увеличится», – говорят аналитики CBRE.
По данным NAI Ukraine, в 2021 году ожидается, что розничный товарооборот как минимум повторит динамику 2020 года, а при более умеренных карантинных мерах и спадом давления пандемии – вернется к показателям роста предыдущих годов.
«В любом случае по факту ввода строгих ограничительных мер арендаторы понесут убытки, а ряд fashion операторов скорректируют свои планы по дальнейшему развитию», – говорит Игорь Заболоцкий, ведущий эксперт Colliers International (Украина) в сегменте торговой недвижимости.
«Мы прогнозируем, что с точки зрения восстановления посещаемости, выход из нынешнего локдауна будет быстрее, поскольку общество уже привыкло к жизни в условиях «новой реальности» в связи с COVID-19 и восприятие угрозы среди населения уже не такое острое, которым было вначале пандемии. В свою очередь, игроки рынка имели возможность подготовиться к текущему локдауну, наладить работу онлайн-продаж и служб доставки. В случае продолжения периода локдауна будет увеличиваться риск волны закрытий, в первую очередь, будут сокращать количество своих магазинов небольшие компании, которые не имеют диверсифицированного по разным странам бизнеса и своего производства», – говорит Екатерина Весна, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине.
Ожидаемое снижение реального ВВП на 4,6% по результатам 2020 года и экономический рост на 4% в 2021 году, а также рост безработицы до прогнозируемых 10,1% в 2020 и 2021 годах создает основания для более осторожного прогнозирования динамики торгового сегмента в ближайшее время.
Вакантность вырастет после запуска новых ТРЦ
Ожидается, что в 2021 году в Киеве откроются ТРЦ, чей запуск был отложен из-за пандемии:
- вторая очередь «Блокбастер молл» (55 000 м.кв.),
- Ocean mall (99 000 м.кв.),
- вторая очередь ТЦ «Апрель» – часть МФК «Апрель Сити» (около 86 000 м.кв. всего и 47 000 м.кв. ТЦ),
- ТЦ в составе ЖК White Lines (21 000 м.кв.),
- возможно открытие «Республики».
По данным Игоря Заболоцкого, выход 770 тыс. кв. м заявленного предложения, скорее всего, растянется во времени. В связи с пандемией и карантинными ограничениями большинство объектов замедлили процессы строительства, но полностью их не остановили. Поэтому заявленные сроки открытий могут быть перенесены.
После запуска новых проектов произойдет перераспределение потоков посетителей. Каждый из вновь введенных объектов будет стараться забрать свою долю покупателей.
В долгосрочной перспективе, с учетом спада распространения пандемии, баланс между спросом и предложением на рынке Киева стабилизируется, но это прямо зависит от скорости улучшения покупательской способности населения. Кроме того, поддержать баланс на рынке торговой недвижимости может и колоссальный объем строительства жилья в столице и пригороде. Киев постепенно увеличивает свою агломерацию, что способствует в будущем формированию дополнительного потока посетителей и в ТЦ/ТРЦ города.
«Продолжится девелопмент объектов, которые помогают потребителю сэкономить время и привнести больше удобства шопинга: транзитно-ориентированные моллы (например, «Апрель Сити»), Live.Work.Shop проекты, суперрегиональные ТРЦ («Блокбастер Молл» и Ocean mall). Качественный рост предложения может простимулировать выход новых зарубежных брендов, чья пенетрация пока что довольно низкая. Также ожидается продолжение экспансии уже представленных ритейл-сетей», – говорят в NAI Ukraine.
Вместе с новым предложением вакантность ожидаемо возрастет, если выйдет действительно столь значительный объем, ее возвращение в нормальное русло (менее 10%) скорее всего будет уже в 2022 году.
Арендные ставки в ТРЦ Киева в 2021 году
Арендные ставки вряд ли вернутся к прежнему уровню в 2021 году.
«Продолжающиеся карантинные меры, которые используются как фактор давления в переговорах со стороны ритейл-сетей, вместе с большим объемом новых проектов, скорее всего, не дадут ставкам вернуться на прежнем уровень и в 2021 году, и сохранятся на уровне прошлого года. Однако, в виду отсутствия их рыночного обоснования, скорее всего в дальнейшем, мы увидим возвращение показателей на уровень 2019 года и выше, по крайней мере, в наиболее качественных и успешных объектах», – считают в NAI Ukraine.
Эксперты считают, что арендные ставки останутся, скорее всего, на уровне 2020 года.
Ставки в наиболее успешных ТРЦ
2019 год – 85-115 долл./кв.м/месяц;
4 квартал 2020 года – в диапазоне 55-77 долл./кв.м/месяц.
Ставки в остальных ТРЦ
2019 год – с 44-63 долл./кв. м/месяц.
4 квартал 2020 года – 39-55 долл./кв. м/месяц.
Основные тенденции
В компании УТГ выделили основные тенденции, которые будут наблюдаться на рынке торговой недвижимости Киева в 2021 году:
- Коррективы в планах развития сетевых торговых операторов, замедление экспансии (полный отказ/переход в e-commerce) в регионах Украины;
- Дальнейший рост расходов домохозяйств на услуги ЖКХ и оплату коммунальных услуг, транспорт, связь, здравоохранение, образование, на продукты питания, алкоголь и табак; Сокращение доли торговой сети и затрат на одежду и обувь, электронику, товары для дома, кафе и рестораны, развлечения;
- Ускорение развития маркетплейсов, расширение спроса на товары, прежде не представленные в сети (одежда и обувь, лекарства, косметика и парфюмерия, спортивные товары, детские игрушки, посуда, мебель, алкоголь, книги, сад и огород, инструменты, авиабилеты, бытовые услуги), вовлечение новых возрастных категорий потребителей (в возрасте 50-60 лет, дети и подростки);
- Дополнительные сложности вывода на рынок новых брендов в ближайшей перспективе – дальнейшее банкротство международных ритейлеров и сокращения количества магазинов не способных выживать в условиях стремительного развития электронной торговли и изменениях в структуре расходов (популярность, путешествий и новых технологий, кафе и ресторанов);
- Неопределенное возобновление полноценной работы операторов развлечений – ограничения для общественных пространств и допустимому количеству людей в одном месте создают препятствия для функционирования фитнесов, кинотеатров, боулингов, ДРЦ;
- Затрудненная работа заведений общественного питания – сокращение численности посадочных мест и обслуживаемых клиентов (ограничения по социальному дистанцированию);
- Дальнейший рост конкурентных угроз и как последствие – снижение посещаемости, рост вакантности, снижение ставок аренды.
- Вынужденная модернизация/редевелопмент, смена специализации/реконцепция в действующих, но устаревающих объектах.
Комментарии