Кажется, что худшего года для собственников коммерческой недвижимости трудно представить. Но в реальности капиталы владельцев недвижки не потеряли в весе, и есть все предпосылки, чтобы отбить проигрыши арендной прибыли уже в 2021 году.
Если продолжить метеорологическую аналогию, то финансовый ураган, вызванный коронавирусом, прошелся по Украине, вырывая с корнями слабые бизнесы-деревья. «Корнями» здесь выступают потребители, которые приносят выручку. Рестораны, кинотеатры, туристические агентства пострадали не столько от карантинных ограничений, сколько от поведения клиентов в условиях экономической неопределенности. Ещё финансист Джон М. Кейнс заметил, что в отсутствии уверенности в завтрашнем доходе, люди предпочитают делать запасы и экономить на необязательных расходах.
В марте-апреле 2020 украинский рынок коммерческой недвижимости тоже временно ощутил этот эффект. Количество сделок купли-продажи сократилось в 4 раза. Но рынок, благодаря спросу и наличию платежеспособных игроков («корней»), выстоял. Уже в мае началась разморозка сделок, поставленных на паузу на период весеннего локдауна. Цены на квадратные метры сохранились неизменными, как и стоимость капиталов их владельцев.
Коммерческая недвижимость оказалась эффективным финансовым инструментом не только сохранности, но и преумножения сбережений. Например, 1 кв. м в бизнес-центре класса А на этапе котлована стоит $1,5 тыс., а на этапе ввода в эксплуатацию — уже $2,5 — $3 тыс. Потому даже коронакризису было не под силу остановить рост строительства именно коммерческой недвижимости.
Несмотря на освободившиеся или вновь построенные метры спрос на неё, особенно в столице, заметно превышает предложение. А значит, и инвестиции в эту сферу не иссякнут. Например, сейчас идет настоящий бум строительства складских помещений. Последние тридцать лет в Киеве строились или ЖК, или БЦ. Потому сегодня для многих компаний встал вопрос, где хранить свою продукцию и сырье, при этом экономя на транспортировке. На этот спрос чутко реагируют как застройщики, так и инвесторы, что планируют заработать на перепродаже складов.
Основной же удар коронакризиса пришелся на арендодателей. Многие мелкие арендаторы свернули бизнес, некоторые офисы перешли на удаленную работу. На рынке возник избыток предложений свободных для сдачи метров. Местами цены на аренду упали на 50%. Что позволило бизнесу, который оказался достаточно стойким, улучшать бытовые условия без увеличения запланированных затрат. Компании из бизнес-центров класса B, не теряя в деньгах, переезжают в бизнес-центры класса А.
Самыми прозорливыми в этом вопросе оказались представители IT сферы, чья работа как раз создавать (и продавать) будущее. Знакомый собственник столичной IT-компании 5 лет арендовал 5 тыс. кв. в бизнес-центре класса В, пока не отправил команду на удаленку пережидать эпидемию и локдаун. Но уже летом эти IT-шники въедут в бизнес-центр класса А на 7 тыс. кв., не меняя цены аренды — $210 тыс. ежемесячно.
В этом году вряд ли есть предпосылки для падения цен на коммерческую недвижимость
Следует помнить, что скидки и льготные периоды — явление временное. Несмотря на восторг интровертов от удаленной работы, такое трудовое поведение, даже для креативного класса, приемлемо только на время всеобщего спада активности. Когда объемы работ вернутся к докарантинным, многие компании будут уже въезжать в освободившиеся помещения бизнес-центров класса B по докризисным ценам бизнес-центров класса А.
После 2020 года, который стал стресс-тестом для всего украинского бизнеса, можно уверенно сказать, что в этом году вряд ли есть предпосылки для падения цен на коммерческую недвижимость. Потому и в 2021-м году помещения для нужд бизнеса останутся эффективным инструментом как для сохранения, так и преумножения капиталов.
Денис Дроздов, специалист по продаже активов неплатежеспособных банков, инвестиционный брокер
https://nv.ua
Комментарии