Что ждет рынок жилой недвижимости Киева в 2020 году

Delo.ua разобралось в основных трендах на рынке жилой недвижимости в 2019 году и сформировало прогноз на 2020 год Минувший год для рынка жилой недвижимости был неоднозначным 一 первичный рынок пошатнули проблемы со строительной компанией "Укрбуд" и сильно укрепившаяся гривня. Вторичный рынок активизировался из-за проблем на первичном рынке и долларовых сбережений украинцев. А рынок аренды пополнился новыми объектами, что повлияло на цены.

Наступивший 2020 год обещает быть рынком покупателя и арендатора: застройщики будут работать над своей репутацией, вторичный рынок предложит еще больше новых объектов, а цены на рынке аренды обещают снижаться.

Первичный рынок: основные тенденции и итоги 2019 года

Уходящий год для первичного рынка был непростым. Бурная избирательная кампания сначала президента а потом и Верховной Рады, проблемы в компании "Укрбуд" и неожиданно окрепшая национальная валюта — все это работало на падение спроса среди покупателей.

Застройщики наоборот — несмотря на невысокий спрос, баловали предложением. По данным компании Lun.ua продажи велись в 397 объектах жилой недвижимости, большинство из которых относились к классу "комфорт". Такая тенденция связана с запросами покупателей квартир 一 и желанием приобрести не просто квадратные метры, но и получить добавленную стоимость в виде развитой инфраструктуры 一 сквер или парк, детский сад и школу, коворкинг на территории или рядом с жилым комплексом.

При этом большее количество предложений было сконцентрировано на правом берегу столицы. "Левый берег пользовался меньшим спросом из-за пробок и увеличения времени на дорогу в центр города и обратно", 一 объяснил риэлтор Богдан Маковецкий.

На левом берегу основное предложение было представлено в микрорайонах Осокорки и Позняки. На правом берегу 一Голосеевском, Оболонском, Печерском, Шевченковском районах. Причины очевидны: наличие станций метрополитена или удобной транспортной развязки, парки или скверы для прогулок, развитая инфраструктура для обучения, спорта и отдыха.

При этом на обеих берегах Днепра застройщики предлагали самые разные варианты, но больше ориентировались на запросы покупателей. "В этом году строительные компании из-за снижения спроса уходили от формата smart-квартир в пользу квартир с ремонтом", 一 отметил Богдан Маковецкий.

Цены на первичную недвижимость с января по ноябрь 2019 года увеличились незначительно: по данным компании Lun.ua средневзвешенная цена квадратного метра в столице в январе составила 23 700 грн, в октябре一 24 000 грн. Ценовой стабильности способствовали и укрепившаяся национальная валюта, и невысокий спрос со стороны покупателей.

Однако, ни предложение на рынке, ни добавленная стоимость, ни привлекательные цены, ни выгодные рассрочки не смогли увеличить спрос. "В 2019 году продажи квартир на первичном рынке за год снизились на 25-30%, что негативно отразилось на рынке недвижимости в целом", 一 отметил Богдан Маковецкий.

Новые форматы, прежние локации: прогнозы на 2020 год

Рынок первичной недвижимости в 2020 году продолжит меняться, но незначительно. Застройщики еще лучше будут учитывать запросы покупателей. "В новом году ожидается рост предложения в формате mixed-use — когда в одном комплексе есть все необходимые сервисы для жизни, работы и отдыха. Проекты в данном формате должны быть современными, технологичными, отвечать заявленному классу по качеству материалов, архитектуре", 一 прогнозирует управляющий партнер Kiev Standard real estate boutique, Олег Перегинец.

Также Олег Перегинец акцентирует, что задача на этот год для застройщиков — вернуть доверие потребителя. Активные работы над проектами, соответствие реального строительного графика заявленному, своевременный ввод в эксплуатацию объектов — это те процессы, которые станут обязательными в 2020 году.

Ценовая политика в жилых комплексах будет зависеть от многих факторов. "Ценовые изменения квартир в новостройках будут зависеть от экономической ситуации в стране, курса доллара и множества других аспектов", 一 прогнозирует независимый эксперт по недвижимости Ирина Луханина.

Кроме этого застройщики предложат выгодные рассрочки от 10% со сроком выплаты в течение нескольких лет.

Популярностью, как и прежде будут пользоваться несколько микрорайонов на левом берегу — Осокорки и Позняки, на правом — Голосеевский, Оболонский, Печерский и Шевченковский районы благодаря большому количеству предложений от застройщиков, развитой инфраструктуре и другим параметрам.

По прогнозам экспертов, чаще всего покупатели будут приобретать однокомнатные квартиры, а двух- и многокомнатные квартиры будут пользоваться меньшим спросом.

Вторичный рынок: тенденции 2019 года и прогноз на будущее

А вот для вторичного рынка жилой недвижимости минувший год был весьма удачным. В отличие от потенциальных покупателей на первичном рынке, киевляне активно рассматривали предложения, которых было не много, но стоили они дешевле.

"Традиционно, рынок вторичной недвижимости по количеству предложений явно уступал первичному, из-за меньшей площади квартир, при практически идентичной цене за кв м, цена квартир в старом фонде на 8-12% ниже стоимости квартир в новостройках", 一 объяснила независимый эксперт по недвижимости Ирина Луханина.

Максимальным спросом у покупателей пользовались те же районы и микрорайоны, что и на первичном рынке: Осокорки и Позняки, Оболонь, Печерск, Подол.

"Чаще всего в этих районах приобретали одно-двухкомнатные квартиры, метражом 56-85 кв м по цене $38 000 一 90 000 за объект", 一 подчеркнула Ирина Луханина.

В 2020 году эксперты прогнозируют рост интереса покупателей с долларовыми сбережениями ко вторичному рынку — из-за ценообразования в валюте. Однако не стоит ждать роста популярности новых районов столицы или новых форматов квартир. Спросом будут пользоваться однокомнатные квартиры. "Трех- и многокомнатные квартиры будут меньше пользоваться спросом, из-за чего цены на такие квартиры будут проседать быстрее", 一 прогнозирует Богдан Маковецкий.

Аренда квартир: чем запомнился 2019

Рынок аренды жилой недвижимости в уходящем году пополнился ростом предложения, что повлекло за собой изменение ценовой политики. С одной стороны большой ассортимент предоставил свободу выбора в любом из районов, с другой — возможность договариваться о добавленной стоимости с владельцами старого жилого фонда, которые не могли предоставить такие же условия, как в новостройках.

Спросом среди арендаторов пользовались традиционно однокомнатные квартиры в новых домах с тепловыми счетчиками.

"Владельцы многокомнатных квартир в старом фонде понижали стоимость аренды квартир, из-за чего разница стоимости между двухкомнатными и трехкомнатными квартирами стала незначительной", 一 отметил Богдан Маковецкий.

Также собственники многокомнатных квартир предлагали форматы совместной аренды жилья 一 co-living, share-houses. В такой способ владельцы незначительно стимулировали спрос со стороны арендаторов, которые желают сэкономить на аренде квартир.

Цены на аренду в течение года менялись незначительно. К примеру, по данным компании SV Development средняя цена аренды однокомнатной квартиры в январе 2019 года составила $275, в декабре стоимость незначительно просела до $270 за однокомнатную квартиру. Причем тенденция снижения стоимости аренды затронула все районы Киева.

Прогнозы на 2020 год

Рынок аренды жилой недвижимости продолжит меняться. Рынок будут менять большое предложение новых квартир, запросы арендаторов. Для собственников эти тренды будут означать пересмотр ставок аренды и работу над добавленной стоимостью для арендаторов.

"За счет активной застройки Киева в ближайшие года намечается проседание по стоимости арендной ставки, 5-10% ежегодно", 一 прогнозирует Богдан Маковецкий. Однако как и на первичке — самый большой спрос останется на однокомнатные квартиры. Многокомнатные квартиры будут использоваться для co-living и share-houses.

Катерина Спорыш, специально для Delo.ua
delo.ua/