Що чекає ринок житлової нерухомості Києва в 2020 році

Delo.ua розібралося в основних трендах на ринку житлової нерухомості в 2019 році і сформувало прогноз на 2020 рік. Минулий рік для ринку житлової нерухомості був неоднозначним 一 первинний ринок похитнули проблеми з будівельною компанією "Укрбуд" і сильно зміцнилася гривня. Вторинний ринок активізувався через проблеми на первинному ринку і доларових заощаджень українців. А ринок оренди поповнився новими об'єктами, що вплинули на ціни.

2020 рік обіцяє бути ринком покупця і орендаря: забудовники будуть працювати над своєю репутацією, вторинний ринок запропонує ще більше нових об'єктів, а ціни на ринку оренди обіцяють знижуватися.

Первинний ринок: основні тенденції та підсумки 2019 року

2019 рік для первинного ринку був непростим. Бурхлива виборча кампанія спочатку президента а потім і Верховної Ради, проблеми в компанії "Укрбуд" і несподівано зміцніла національна валюта - все це працювало на падіння попиту серед покупців.

Забудовники навпаки - незважаючи на невисокий попит, балували пропозицією. За даними компанії Lun.ua продажі велися в 397 об'єктах житлової нерухомості, більшість з яких належали до класу "комфорт". Така тенденція пов'язана з запитами покупців квартир 一 і бажанням придбати не просто квадратні метри, а й отримати додану вартість у вигляді розвиненої інфраструктури 一 сквер або парк, дитячий садок і школу, коворкінг на території або поруч з житловим комплексом.

При цьому більша кількість пропозицій була сконцентрована на правому березі столиці. "Лівий берег користувався меншим попитом через затори і збільшення часу на дорогу в центр міста і назад", 一 пояснив ріелтор Богдан Маковецький.

На лівому березі основна пропозиція була представлена ​​в мікрорайонах Осокорки і Позняки. На правому березі 一 Голосіївському, Оболонському, Печерському, Шевченківському районах. Причини очевидні: наявність станцій метрополітену або зручної транспортної розв'язки, парки або сквери для прогулянок, розвинена інфраструктура для навчання, спорту і відпочинку.

При цьому на обох берегах Дніпра забудовники пропонували самі різні варіанти, але більше орієнтувалися на запити покупців. "У цьому році будівельні компанії через зниження попиту уникали формату smart-квартир на користь квартир з ремонтом", 一 зазначив Богдан Маковецький.

Ціни на первинну нерухомість з січня по листопад 2019 року збільшилися незначно: за даними компанії Lun.ua середньозважена ціна квадратного метра в столиці в січні склала 23 700 грн, в жовтні 一 24 000 грн. Ціновій стабільності сприяло і зміцнення національної валюти, і невисокий попит з боку покупців.

Однак, ні пропозиція на ринку, ні додана вартість, ні привабливі ціни, ні вигідні розстрочки не змогли збільшити попит. "У 2019 продаж квартир на первинному ринку за рік знизився на 25-30%, що негативно відбилося на ринку нерухомості в цілому", 一 зазначив Богдан Маковецький.

Нові формати, колишні локації: прогнози на 2020 рік

Ринок первинної нерухомості в 2020 році продовжить змінюватися, але незначно. Забудовники ще краще будуть враховувати запити покупців. "У новому році очікується зростання пропозиції в форматі mixed-use - коли в одному комплексі є всі необхідні сервіси для життя, роботи і відпочинку. Проекти в даному форматі повинні бути сучасними, технологічними, відповідати заявленому класу за якістю матеріалів, архітектури", 一 прогнозує керуючий партнер Kiev Standard real estate boutique, Олег Перегінець.

Також Олег Перегінець акцентує, що завдання на цей рік для забудовників - повернути довіру споживача. Активні роботи над проектами, відповідність реального будівельного графіка заявленому, своєчасне введення в експлуатацію об'єктів - це ті процеси, які стануть обов'язковими в 2020 році.

Цінова політика в житлових комплексах буде залежати від багатьох факторів. "Цінові зміни квартир в новобудовах будуть залежати від економічної ситуації в країні, курсу долара і безлічі інших аспектів", 一 прогнозує незалежний експерт з нерухомості Ірина Луханіна.

Крім цього забудовники запропонують вигідні розстрочки від 10% з терміном виплати протягом декількох років.

Популярністю, як і раніше будуть користуватися кілька мікрорайонів на лівому березі - Осокорки і Позняки, на правому - Голосіївський, Оболонський, Печерський і Шевченківський райони завдяки великій кількості пропозицій від забудовників, розвиненій інфраструктурі і іншим параметрам.

За прогнозами експертів, найчастіше покупці будуть купувати однокімнатні квартири, а дво-і багатокімнатні квартири будуть користуватися меншим попитом.

Вторинний ринок: тенденції 2019 року і прогноз на майбутнє

А ось для вторинного ринку житлової нерухомості минулий рік був досить вдалим. На відміну від потенційних покупців на первинному ринку, кияни активно розглядали пропозиції, яких було не багато, але коштували вони дешевше.

"Традиційно, ринок вторинної нерухомості за кількістю пропозицій явно поступався первинному, через менші площі квартир, при практично ідентичній ціні за кв м, ціна квартир в старому фонді на 8-12% нижче вартості квартир в новобудовах", 一 пояснила незалежний експерт з нерухомості Ірина Луханіна.

Максимальним попитом у покупців користувалися ті ж райони і мікрорайони, що і на первинному ринку: Осокорки і Позняки, Оболонь, Печерськ, Поділ.

"Найчастіше в цих районах купували одно-двокімнатні квартири, метражем 56-85 кв м за ціною: $ 38 000 一 90 000 за об'єкт", 一 підкреслила Ірина Луханіна.

У 2020 році експерти прогнозують зростання інтересу покупців з доларовими заощадженнями до вторинного ринку - через ціноутворення в валюті. Однак не варто чекати зростання популярності нових районів столиці або нових форматів квартир. Попит матимуть однокімнатні квартири. "Три-і багатокімнатні квартири будуть менше користуватися попитом, через що ціни на такі квартири будуть просідати швидше", 一 прогнозує Богдан Маковецький.

Оренда квартир: чим запам'ятався 2019

Ринок оренди житлової нерухомості в 2019 році поповнився зростанням пропозиції, що спричинило за собою зміну цінової політики. З одного боку великий асортимент надав свободу вибору в будь-якому з районів, з іншого - можливість домовлятися про додану вартість з власниками старого житлового фонду, які не могли надати такі ж умови, як в новобудовах.

Попитом серед орендарів користувалися традиційно однокімнатні квартири в нових будинках з тепловими лічильниками.

"Власники багатокімнатних квартир в старому фонді знижували вартість оренди квартир, через що різниця вартості між двокімнатними і трикімнатними квартирами стала незначною", 一 зазначив Богдан Маковецький.

Також власники багатокімнатних квартир пропонували формати спільної оренди житла 一 co-living, share-houses. У такій спосіб власники незначно стимулювали попит з боку орендарів, які бажають заощадити на оренді квартир.

Ціни на оренду протягом року змінювалися незначно. Наприклад, за даними компанії SV Development середня ціна оренди однокімнатної квартири в січні 2019 року склала $ 275, в грудні вартість незначно просіла до $ 270 за однокімнатну квартиру. Причому тенденція зниження вартості оренди зачепила всі райони Києва.

Прогнози на 2020 рік

Ринок оренди житлової нерухомості продовжить змінюватися. Ринок мінятимуть велика пропозиція нових квартир, запити орендарів. Для власників ці тренди будуть означати перегляд ставок оренди і роботу над доданою вартістю для орендарів.

"За рахунок активної забудови Києва в найближчі роки намічається просідання по вартості орендної ставки, 5-10% щорічно", 一 прогнозує Богдан Маковецький. Однак як і на первинному ринку - найбільший попит залишиться на однокімнатні квартири. Багатокімнатні квартири будуть використовуватися для co-living і share-houses.

delo.ua/