Злоключения квартиросъемщика: чем опасен договор аренды?

Дороговизна московского рынка аренды – не единственная его проблема. Арендный рынок в России не является полноценной альтернативой рынку жилья. В большинстве западных и развитых азиатских стран сдача жилья в аренду – это нормальный бизнес. И арендодатели воспринимают сдаваемые квартиры как источник дохода, а не как свое потенциальное жилье.

В этом и есть главная и ключевая разница. Для наших арендодателей их недвижимость всегда остается домом, даже если они не живут там десятилетиями. По этой причине владельцы мало и редко беспокоятся, как обустроить свое жилье удобнее для жильцов. Они думают о том, как им обустроить его для себя. Квартиры используются как источник рентного дохода и одновременно – склады всей ненужной мебели и вещей, которые могут пригодиться на «черный день»: груды разномастной посуды, старая домашняя техника, которая дышит на ладан, но все еще работает и т. п. Отсюда же и частые проблемы во взаимоотношениях с арендаторами: за ними не признается право на обустройство снятой жилплощади по своему вкусу.

Вопрос права

Впрочем, невозможность поселить в арендованном жилье любимого кота или покрасить стены в другой цвет – это мелочи по сравнению с теми неприятностями, которые могут возникнуть у арендаторов при недостаточной бдительности к документам.

Еще одна квартира, которая нам приглянулась, находилась на «Таганской» и стоила 36 тыс. в месяц. Однако, когда мы уже изъявили готовность ее снять, начала как клубок раскручиваться очередная история. Хозяйка много лет сдавала эту квартиру дочери своей старой приятельницы. И теперь она хотела, чтобы здесь снова жили «знакомые». С которыми не надо думать ни о каких формальностях: не надо подписывать договор, показывать документы, оформлять расписки… Наша просьба продемонстрировать договор купли-продажи или свидетельство о собственности вызывала у хозяйки недоумение. Ну, мы же все свои!

А ведь снимать квартиру, не будучи уверенным в том, кто является ее собственником, довольно рискованная операция.

Несколько лет назад мой друг искал себе жилье и также столкнулся с «наивной» хозяйкой, которая не хотела документально подтверждать свое право собственности. Мой друг не отличался беспечностью и к тому же владел базой всех московских адресов, по которой можно было найти собственников любой квартиры, а также список всех лиц, прописанных в ней. Открыв базу, он нашел имя и контакты настоящего владельца жилья и позвонил ему. Выяснилось, что женщина, выдававшая себя за хозяйку, арендовала эту квартиру пару месяцев назад. А теперь решила подзаработать на субаренде, не поставив в известность настоящего владельца.

Если бы мой друг вселился туда, то, возможно, через месяц ему пришлось бы платить еще одну сумму за квартиру – настоящему хозяину, либо срочно искать новое жилье. И такие ситуации в моей копилке историй тоже есть. Причем иногда мошенники в таких случаях делают привлекательную скидку для арендатора и берут плату сразу за полгода или за год вперед.

Вопрос доверия

Наконец мы нашли аккуратную однокомнатную квартиру, которая почти идеально отвечала нашим условиям. Она находилась в 4 минутах от м. «Коломенская» и стоила 28 тыс. в месяц. Договорились с хозяевами о подписании договора на следующий день и со спокойной душой поехали домой. Тем же вечером позвонила риэлтор и сказала, что в наших бумагах будет указано, что мы проживаем в квартире за оплату коммунальных платежей. Поначалу я согласилась, поскольку желание хозяев сэкономить на налогах – вполне человеческое и понятное. Но риэлтор добавила, что в варианте договора, который останется у хозяев, она укажет полную сумму нашей арендной платы.

Я слегка растерялась, так как всегда пребывала в уверенности, что копии договора – это копии. То есть два одинаковых экземпляра. И такое расхождение мне не понравилось. Риэлтор попыталась убедить меня, что нам это ничем не грозит. Я согласилась. Но попросила, чтобы в таком случае хозяева ежемесячно давали нам расписки в получении денег. Причем, пытаясь быть лояльной, я предложила такой вариант расписки: просто письменное подтверждение того, что оплата была произведена, без указания суммы. В итоге через 10 минут после моего предложения риэлтор перезвонила и сказала, что хозяева отказывают нам в квартире. Причина – «потому что мы им НЕ ДОВЕРЯЕМ».

мужчина схватился за головуА мне на ум пришла еще одна история, рассказанная знакомым риэлтором. Человек арендовал хорошую квартиру за 50 тыс. руб. Прожил в ней год, честно выплачивая каждый месяц положенную сумму. Однако расписок в получении денег с хозяина не брал (как, между прочим, делает половина моих знакомых арендаторов). Когда срок аренды закончился, он благополучно съехал в другое жилье. А черед некоторое время получил повестку в суд. Владелец жилья взыскивал с него сумму за год проживания плюс пени – всего 600 тыс. руб. Ссылаясь на то, что не получил за год ни одной оплаты. К сожалению, ни доводы разума, ни свидетельские показания, подтверждающие факт передачи денег, суд во внимание не принял. Поскольку единственное реальное подтверждение вашей правоты – подписанная бумага.

В другом случае моя знакомая отдала плату за месяц дочери хозяйки, а та ее скрыла от матери. Возмущенная хозяйка пришла за деньгами, и никакие заверения в том, что они уже уплачены, не помогли. Моей знакомой, чтобы не остаться среди зимы без крыши над головой, пришлось срочно изыскивать вторую сумму.

Вопрос условий

К сожалению, сегодня судебная практика такова, что главным аргументом во всех спорах арендодателей и их жильцов являются подписанные бумаги. В первую очередь это договор и расписки в получении денег. Про расписки все довольно ясно: в них указывается сумма или факт оплаты за месяц и ставится подпись.

Формы договора могут быть разные. Важное условие для арендатора – указание платы и того факта, что она не меняется в течение всего срока аренды (как правило, это год). Правда, как показывает практика, хозяева стараются избегать такого пункта. В большинстве договоров оговаривается возможность изменения оплаты, например, в связи с изменением рыночных условий. Или этот факт вообще опускается. Тогда, если нет четкого указания на неизменность стоимости аренды, хозяин может увеличить ее хоть через месяц. Никаких ограничивающих рамок для него в этом случае не будет.

Хозяин также может вписать в договор те предметы мебели или техники, которые имеют для него особую важность. То есть сохранность которых вы обязаны обеспечить. Вам в этом случае не мешает убедиться, что на момент сдачи квартиры эти предметы находятся в исправности. Чтобы потом их повреждения не списали на ваш счет.

Значительная часть моих знакомых живет в арендованных квартирах вообще без договора. Многие находят это удобным: здесь риски владельца и жильца сопоставимы.

С одной стороны, этот вариант явно безопаснее, чем полноценный договор при отсутствии расписок. С другой – он не дает жильцу никаких гарантий. При отсутствии договора съемщик становится заложником доброй воли арендодателя. Тот в любой момент может прийти и попросить освободить квартиру. И никакие ссылки на то, что вы «договаривались» на год, роли не сыграют. Точно также он может подселить к вам в квартиру своего родственника, которому оказалось негде жить, привезти свои вещи или приехать переночевать сам. И это не гипотетическая возможность, это вполне реальные случаи.

Поэтому, либо вы доверяете своей интуиции и идете на риск, либо ищете вариант с договором.

http://sob.ru/issue4910.html