Поневіряння квартиронаймача: чим небезпечний договір оренди?

Дорожнеча московського ринку оренди - не єдина його проблема. Орендний ринок в Росії не є повноцінною альтернативою ринку житла. У більшості західних і розвинених азіатських країн здача житла в оренду - це нормальний бізнес. І орендодавці здають квартири як джерело доходу, а не як своє потенційне житло.

У цьому і є головна і ключова різниця. Для наших орендодавців їх нерухомість завжди залишається будинком, навіть якщо вони не живуть там десятиліттями. З цієї причини власники мало і рідко турбуються, як облаштувати своє житло зручніше для мешканців. Вони думають про те, як їм облаштувати його для себе. Квартири використовуються як джерело рентного доходу і водночас - склади всій непотрібних меблів і речей, які можуть стати в нагоді на «чорний день»: купи різномастої посуду, стара домашня техніка, яка дихає на ладан, але все ще працює і т. п. Звідси ж і часті проблеми у взаєминах з орендарями: за ними не визнається право на облаштування знятої житлоплощі за своїм смаком.

Питання права

Втім, неможливість поселити в орендованому житлі улюбленого кота чи пофарбувати стіни в інший колір - це дрібниці в порівнянні з тими неприємностями, які можуть виникнути в орендарів при недостатній пильності до документів.

Ще одна квартира, яка нам сподобалася, знаходилася на «Таганської" і коштував 36 тис. на місяць. Проте, коли ми вже виявили готовність її зняти, почала як клубок розкручуватися чергова історія. Господиня багато років здавала цю квартиру дочки своєї старої приятельки. І тепер вона хотіла, щоб тут знову жили «знайомі». З якими не треба думати ні про які формальності: не треба підписувати договір, показувати документи, оформляти розписки ... Наше прохання продемонструвати договір купівлі-продажу або свідоцтво про власність викликала у господині подив. Ну, ми ж всі свої!

Але ж знімати квартиру, не будучи впевненим у тому, хто є її власником, досить ризикована операція.

Кілька років тому мій друг шукав собі житло і також зіткнувся з «наївною» господинею, яка не хотіла документально підтверджувати своє право власності. Мій друг не відрізнявся безпечністю і до того ж володів базою всіх московських адрес, за якою можна було знайти власників будь-якої квартири, а також список всіх осіб, прописаних у ній. Відкривши базу, він знайшов ім'я і контакти справжнього власника житла і подзвонив йому. З'ясувалося, що жінка, яка видавала себе за господиню, орендувала цю квартиру пару місяців тому. А тепер вирішила підзаробити на суборенду, не поставивши до відома справжнього власника.

Якби мій друг вселився туди, то, можливо, через місяць йому довелося б платити ще одну суму за квартиру - справжньому господареві, або терміново шукати нове житло. І такі ситуації в моїй скарбничці історій теж є. Причому іноді шахраї в таких випадках роблять привабливу знижку для орендаря і беруть плату одразу за півроку чи за рік вперед.

Питання довіри

Нарешті ми знайшли акуратну однокімнатну квартиру, яка майже ідеально відповідала нашим умовам. Вона перебувала в 4 хвилинах від м. «Коломенська" і коштував 28 тис. на місяць. Домовилися з господарями про підписання договору на наступний день і зі спокійною душею поїхали додому. Того ж вечора зателефонувала ріелтор і сказала, що в наших паперах буде вказано, що ми проживаємо в квартирі за оплату комунальних платежів. Спочатку я погодилася, оскільки бажання господарів заощадити на податках - цілком людське і зрозуміле. Але ріелтор додала, що у варіанті договору, який залишиться у господарів, вона вкаже повну суму нашої орендної плати.

Я злегка розгубилася, так як завжди перебувала в упевненості, що копії договору - це копії. Тобто два однакових примірника. І така розбіжність мені не сподобалося. Ріелтор спробувала переконати мене, що нам це нічим не загрожує. Я погодилася. Але попросила, щоб у такому випадку господарі щомісяця давали нам розписки в отриманні грошей. Причому, намагаючись бути лояльною, я запропонувала такий варіант розписки: просто письмове підтвердження того, що оплата була проведена, без вказівки суми. У результаті через 10 хвилин після мого пропозиції ріелтор передзвонила і сказала, що господарі відмовляють нам у квартирі. Причина - «тому що ми їм не довіряємо».

чоловік схопився за головуА мені на думку прийшла ще одна історія, розказана знайомим ріелтором. Людина орендував гарну квартиру за 50 тис. руб. Прожив у ній рік, чесно виплачуючи щомісяця належну суму. Однак розписок в отриманні грошей з господаря не брав (як, між іншим, робить половина моїх знайомих орендарів). Коли термін оренди закінчився, він благополучно з'їхав в інше житло. А черга деякий час отримав повістку до суду. Власник житла буде натискати на нього суму за рік проживання плюс пені - всього 600 тис. руб. Посилаючись на те, що не отримав за рік жодної оплати. На жаль, ні доводи розуму, ні свідчення, що підтверджують факт передачі грошей, суд до уваги не прийняв. Оскільки єдине реальне підтвердження вашої правоти - підписана папір.

В іншому випадку моя знайома віддала плату за місяць доньки господарки, а та її приховала від матері. Обурена господиня прийшла за грошима, і ніякі запевнення в тому, що вони вже сплачені, не допомогли. Моїй знайомій, щоб не залишитися серед зими без даху над головою, довелося терміново вишукувати другу суму.

Питання умов

На жаль, сьогодні судова практика така, що головним аргументом у всіх суперечках орендодавців і їх мешканців є підписані папери. У першу чергу це договір і розписки про отримання грошей. Про розписки все досить ясно: у них вказується сума або факт оплати за місяць і ставиться підпис.

Форми договору можуть бути різні. Важлива умова для орендаря - вказівка плати і того факту, що вона не змінюється протягом усього терміну оренди (як правило, це рік). Правда, як показує практика, господарі намагаються уникати такого пункту. У більшості договорів обмовляється можливість зміни оплати, наприклад, у зв'язку зі зміною ринкових умов. Чи цей факт взагалі опускається. Тоді, якщо немає чіткої вказівки на незмінність вартості оренди, господар може збільшити її хоч через місяць. Ніяких обмежувальних рамок для нього в цьому випадку не буде.

Господар також може вписати в договір ті предмети меблів або техніки, які мають для нього особливу важливість. Тобто збереження яких ви зобов'язані забезпечити. Вам у цьому випадку не заважає переконатися, що на момент здачі квартири ці предмети знаходяться у нормальному стані. Щоб потім їх пошкодження не списали на ваш рахунок.

Значна частина моїх знайомих живе в орендованих квартирах взагалі без договору. Багато хто знаходить це зручним: тут ризики власника і мешканця порівнянні.

З одного боку, цей варіант явно безпечніше, ніж повноцінний договір за відсутності розписок. З іншого - він не дає мешканцеві ніяких гарантій. За відсутності договору наймач стає заручником доброї волі орендодавця. Той у будь-який момент може прийти і попросити звільнити квартиру. І ніякі посилання на те, що ви «домовлялися» на рік, ролі не відіграють. Точно також він може підселити до вас у квартиру свого родича, якому виявилося ніде жити, привезти свої речі або приїхати переночувати сам. І це не гіпотетична можливість, це цілком реальні випадки.

Тому, або ви довіряєте своїй інтуїції і йдете на ризик, або шукаєте варіант з договором.

http://sob.ru/issue4910.html