Як захиститися від подвійного продажу на ринку нерухомості





Google+
29.01.2011 13:08
Іноді на практиці зустрічаються ситуації, коли одне і те ж приміщення продається кільком покупцям. Дані угоди можуть мати місце як в новобудовах на стадії будівництва, так і при продажі нерухомості на вторинному ринку. Про те, як захиститися у разі подвійного продажу розповідає адвокат Олег Сухов, провідний юрист «Першого Столичного Юридичного Центру».

Перше, в залежності від того, який саме договір був укладений з покупцем і на який об'єкт нерухомості, підстави для переважного права на такий об'єкт нерухомості будуть різними.

Наприклад, якщо ми говоримо про первинний ринок нерухомості, де мала місце операція з реалізації об'єкта шляхом будь-якого договору (інвестування, співінвестування, попереднього, договору поступки права вимоги, іншого договору), крім договору пайової участі у будівництві, що підлягає обов'язковій державній реєстрації в Росреестрі , то переважне право на об'єкт нерухомості буде мати та особа, яка раніше уклала або сплатила договір.

Якщо ж ми говоримо про договір пайової участі у будівництві в новобудові, який підлягає обов'язковій державній реєстрації, то в даному прикладі не має значення, хто першим підписав або оплатив договір, а має значення, з ким першим даний договір був зареєстрований у Росреестра. Всі інші претенденти, яким не пощастило отримати квартиру або машиномісце, або офіс у власність у зв'язку з наявністю іншого покупця, який має переважне право на даний об'єкт, можуть лише звернутися до суду з вимогами про відшкодування понесених ними збитків і неустойки за неправомірне користування коштами . (Договір участі в частковому будівництві укладається у письмовій формі, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації, якщо інше не передбачено федеральним законом (п. 3 ст. 4 Закону про пайове будівництво). Це правило відповідає нормі п. 3 ст. 433 ЦК РФ, встановила, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом).

Що стосується вторинного ринку нерухомості, то знову ж таки в залежності від того, з ким був зареєстрований договір купівлі продажу Росреестра, той і є набувачем об'єкта нерухомості, інші покупці на даний об'єкт претендувати не можуть. Якщо за наявності декількох угод договір купівлі-продажу не пройшов обов'язкову державну реєстрацію ні з одним з покупців, то перевагу на отримання у власність об'єкта нерухомості має та особа, яка першою підписала або сплатило договір.

Друге, зазначені вище правила про переважне право на придбаний об'єкт нерухомості за подвійними продажу, поширюються на тих учасників угоди, які звернулися до суду з відповідними вимогами і про які відомо, як суду, так і іншим учасникам угоди. Якщо ж при наявності подвійних продажів покупець не має інформації, що стосовно нього здійснена подвійний продаж і не звернувся до суду з вимогами про визнання за собою права власності на придбаний об'єкт нерухомості, то він втрачає статус потенційного власника у зв'язку з виникненням такого статусу в особи , яке до суду звернулося. Тобто в даному випадку переважне право на об'єкт нерухомості має та особа, яка в судовому порядку першого визнало за собою право власності на спірний об'єкт.

Третє. Захистити права покупця, який не може претендувати на об'єкт нерухомості в силу подвійного продажу, можна позовом до продавця про відшкодування збитків. Відповідно до ст. 15 ЦК України особа, право якої порушено, може вимагати повного відшкодування заподіяних йому збитків, якщо законом або договором не передбачено відшкодування збитків у меншому розмірі. Якщо особа, яка порушила право, одержало внаслідок цього доходи, особа, право якої порушено, має право вимагати відшкодування поряд з іншими збитками упущеної вигоди в розмірі не меншому, ніж такі доходи.

Цей спосіб захисту цивільних прав передбачений п. 4 ст. 165 ЦК РФ, в якому йдеться, що сторона, необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації угоди (у даному випадку - продавець), повинна відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою у вчиненні або реєстрації угоди.

Крім того, в даному випадку можна за аналогією застосувати п. 3 ст. 551 ДК РФ. Відповідно до цієї норми сторона, необгрунтовано ухиляється від державної реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації. У п. 61 спільного Постанови Пленумів ЗС РФ N 10, ВАС РФ N 22 від 29.04.2010 "Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" зазначено, що, якщо продавець уклав кілька договорів купівлі-продажу стосовно одного й того ж нерухомого майна та проведена державна реєстрація переходу права власності за одним з покупців, інший покупець вправі вимагати від продавця відшкодування збитків, викликаних невиконанням договору купівлі-продажу.

Четверте і найголовніше, що кожен з читачів цієї статті і покупців, що опинилися, на жаль, учасником операції з подвійний продажу, повинен добре знати і розуміти - суд, це орган державної влади, на який покладено законом обов'язок вирішити суперечку, незалежно. На підставі представлених доказів і сформованої, в тому числі правової позиції. Суд не покликаний і не буде захищати покупців при наявності подвійних продажів, якщо вони самі не доведуть, що їх обдурили і не доведуть провину продавця. Суд не захищає скривджених і ображених, суд як арбітр намагається прийти до висновку про те, хто не правий, а відповідно до чого, яке покарання має понести. Тому не варто чекати, що суд вас буде захищати, суд не захищає. Закон забороняє суду захищати. Тільки адвокат може захистити і грамотно і правильно побудувати лінію ваших вимог у суді, а суд, при наявності обгрунтованих нормами матеріального права вимог, може з ними погодитися і винести рішення, що захищає ваші права, і тільки так і ніяк по-іншому.

Адвокат Сухов Олег, провідний юрист «Першого Столичного Юридичного Центру»

Теги до контенту: поради з нерухомості
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти