Як купити будинок у котеджному селищі

Ви вирішили придбати будинок в коттеджном селищі. Були уважні, вивчали документи і слухали рекомендації незалежних фахівців. Внесли в договір умови, максимально захищають ваші інтереси, уклали з забудовником договір фінансування будівництва котеджу і віддали гроші. І ось будинок побудований, а забудовник каже, що іде здача в експлуатацію, обміри БТІ та дооформлення відсутніх документів. Тепер необхідно брати процес під контроль. У галузі, де реальна прибутковість складає від 200 відсотків і більше, треба тримати вухо гостро, тим більше, що гроші ви вже віддали, але жодних речових прав поки не набули - лише право вимоги, а вимагати теж треба вміти.

Що потрібно з'ясувати у забудовника?

Вироблено чи розмежування великої ділянки котеджного селища на маленькі? Виділена чи в самостійна ділянка територія, яка описана у вашому договорі: площа ділянки, її форма, вихід на внутрішньоселищних дорогу, розташування по відношенню до зовнішньої межі ділянки і т. д.? Якщо виділення сталося, вам повинні пред'явити виписку із земельного кадастру, що складається з форм В.1., В.2., В.3., В.4. Тут ви зможете переконатися, що ділянка дійсно потрібної форми і площі.

Після цього вимагайте від забудовника пред'явлення Свідоцтва про державну реєстрацію права забудовника на ділянку з кадастровим номером, який стоїть у виписці із земельного кадастру.

Тепер слід поставити забудовнику питання: коли буде укладатися договір купівлі-продажу земельної ділянки? Швидше за все вам скажуть, що одночасно з підписанням передавального акта на будинок. У цьому немає нічого страшного, просто тоді слід уточнити, в якій стадії знаходяться документи на будинок, а також що з них є і що Забудовник готовий вам пред'явити.

«Дешево і сердито» або «Дорого, але надійно»?

Побачивши і потримавши в руках документи, можна переходити до підписання передавального акту на будинок, Договору купівлі-продажу земельної ділянки і передавального акта на земельну ділянку. Але спочатку необхідно вирішити, в якій формі будуть підписуватися ці документи - у простій письмовій чи нотаріальній.

Якщо вибір впаде на нотаріальну форму, нотаріус ще раз перевірить документи. При складанні договору не допустить неюридичних умов, що порушують закон, засвідчить угоду і особи громадян, її здійснюють, встановить правоздатність юридичної особи, зможе засвідчити законність угоди в суді, якщо виникне суперечка. Нотаріально засвідчені угоди оскаржуються набагато рідше. Копії всіх документів по угоді залишаться у справах нотаріуса і будуть зберігатися вічно, а значить, у вас завжди буде ще одне місце, де їх можна отримати у разі їх втрати. Послуги нотаріуса коштують грошей. І тим не менше за безпеку і чистоту угод варто заплатити.

Забудовники, як правило, не мають нічого проти укладання угод в нотаріальній формі, але ніколи не погоджуються брати участь у витратах на нотаріуса. Питання: «Хто оплачує нотаріуса?» Тут не варто. Кому треба, той і платить.

Угода повинна бути здійснена за місцем знаходження нерухомості, тобто у нотаріуса, в чиєму нотаріальному окрузі знаходиться купується земельну ділянку. Значить, доведеться покататися в місто чи селище, найближчий до вашої ділянки, причому в робочий день і в робочий час.

Якщо ви вирішуєте до нотаріуса не звертатися, а здійснювати операцію в простій письмовій формі, то забудовник запропонує вам підписати Договір купівлі-продажу земельної ділянки та Передавальний акт на земельну ділянку, текст якого погоджено з місцевим (за місцем знаходження ділянки) реєструючим органом. Попереднє погодження вбереже вас від грубих помилок, але на особливий контроль і увага не розраховуйте. Ця форма, правда, коштує значно дешевше, ніж нотаріальна, але і заперечується легше.

Хто платить?

Після прийняття рішення про форму документів необхідно з'ясувати у забудовника, хто оплачує збір документів для реєстрації і саму реєстрацію. Часто ще під час укладання з забудовником договору про фінансування будівництва, вам пропонують укласти договір на оплату послуг з оформлення та реєстрації документів. Якщо такий договір був, то вас питання про оплату збору документів для реєстрації та самої реєстрації хвилювати не повинні: ви вже все оплатили. Якщо ви укладали договір із забудовником через посередника - ріелтерську фірму, то вона, швидше за все, з вас за це гроші теж взяла. Залишається пара питань: чи знає про це забудовник і чи жива та ріелтерська фірма? Це теж доведеться з'ясовувати.

Визначтеся, чи хочете ви особисто переконатися у факті подачі документів на ваш будинок і ділянку на державну реєстрацію або залишите це на сумлінність забудовника. Якщо вам необхідні спокій і впевненість, доведеться приїхати до райцентру того району, в якому розташовується вашу ділянку, причому в день, коли здійснюється прийом документів на реєстрацію, та ще й одночасно з забудовником.

Якщо подібні подвиги вам не під силу, необхідно видати співробітникові забудовника довіреність на подачу й одержання документів від вашого імені. Тут слід розуміти, що через одного будинку і однієї ділянки забудовник кататися по містах і селах не буде. Ось як збереться комплект з 5-10 ділянок, тоді пакетом їх і повезуть. Отже, момент подачі на реєстрацію може виявитися віддаленим у часі.

Фінішна пряма

Нарешті ви все з'ясували, забудовник готовий до всіх дій, виходимо на фінішну пряму.

Для подачі на державну реєстрацію у вас на руках мають бути:
1. Заява про державну реєстрацію вашого права на будинок як на новостворений об'єкт;
2. Заява про державну реєстрацію вашого права на земельну ділянку;
3. Ваш паспорт або нотаріально засвідчена довіреність (у разі, якщо ви самі документи на реєстрацію не подаєте);
4. Платіжний документ про внесення держмита за державну реєстрацію:
- Права власності на будинок,
- Переходу права власності на земельну ділянку,
- Договору (угоди) купівлі-продажу земельної ділянки;
5. Техпаспорт БТІ додому;
6. Документи, що підтверджують факт будівництва будинку відповідно до дозволу на таке будівництво;
7. Дозвіл на введення будинку в експлуатацію;
8. Договір фінансування будівництва будинку;
9. Акт про повне завершення взаєморозрахунків за договором фінансування будівництва будинку;
10. Передавальний акт на будинок від забудовника до вас;
11. Договір купівлі-продажу земельної ділянки;
12. Передавальний акт на земельну ділянку від забудовника до вас;
13. Виписка з кадастрового плану земельної ділянки форми В.1., В.2., В.3., В.4.;
14. Нотаріально засвідчена згода чоловіка (дружини) на придбання земельної ділянки відповідно до положень статті 35 Сімейного кодексу Російської Федерації;

Забудовник зобов'язаний при собі мати:

1. Заява про державну реєстрацію вашого права на будинок як на новостворений об'єкт;
2. Заява про державну реєстрацію переходу до вас права на земельну ділянку;
3. Комплект установчих документів, до якого включаються оригінали (для пред'явлення) та нотаріально засвідчені копії (для залучення до справи) установчих документів забудовника з усіма діючими змінами та доповненнями;
4. Документ, що підтверджує факт внесення запису про забудовника як про юридичну особу до Єдиного державного реєстру юридичних осіб (ЕГРЮЛ). Якщо в органі реєстрації вже є копії цих документів, то можливе подання виписки з ЕГРЮЛ, що свідчить про відсутність змін і доповнень установчих документів забудовника,
5. Оригінали і копії документа, що підтверджує повноваження особи, яка уклала договір купівлі-продажу земельної ділянки і який підписав інші документи від імені забудовника;
6. Оригінали і копії документа про постановку на облік забудовника як платника податків;
7. Нотаріально засвідчена довіреність, видана забудовником своєму представнику для подачі документів на реєстрацію;
8. Паспорт представника забудовника;
9. Довідку про вартість предмета угоди у відсотках щодо балансової вартості активів (майна) забудовника за бухгалтерської звітності за останній звітний період, що передує дню підписання договору купівлі-продажу земельної ділянки. Довідка повинна бути підписана керівником організації, головним бухгалтером та скріплена печаткою організації;
10. Документ-підстава, на якій у забудовника раніше виникло право власності на земельну ділянку і передавальний акт до цього підстави.

Якщо всі документи є, відповідають вимогам, можна сміливо їх здавати на державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.

Через 30 днів після подачі у вас на руках повинні виявитися наступні документи:
1. Новенькі, хрусткі, з голограмою і водяними знаками Свідоцтва (2 штуки) державної реєстрації права: а) на будинок, б) на земельну ділянку. У Свідоцтва повинна бути ваше прізвище.
2. Договір купівлі-продажу земельної ділянки зі штампами УФРС про реєстрацію переходу права, реєстрації угоди, видачі свідоцтв, а також забезпеченням, що це примірник покупця.
3. Договір фінансування будівництва будинку зі штампом УФРС про реєстрацію права власності, видачі свідоцтв.

Тепер ви сміливо можете приступати до внутрішньої обробки вашого котеджу (якщо її ще немає) або затопити камін у новому, тепер вже вашому і тільки вашому домі. Ви тут повноправний господар!

www.zagorodna.com