В рамках инвестиционных дебатов, проходящих с 4 по 25 октября на YouTube-канале Monitor.Estate, участники и эксперты дебатов стремились разобраться в перспективах, возможностях и доходности при инвестировании в сельскохозяйственную землю или недвижимость в новостройке.
Инвестирование в жилье
Думаю, что многие из нас, не смотря, предпочтут квартиру. Почему? Поскольку это понятный инструмент, у него есть право собственности, объект можно продать, отдать в залог, жить в нем или сдать в аренду.
Более того, один из участников дебатов — Анна Лаевская, коммерческий директор «Интергал-Буд» — считает, что в это непростое для Украины время спрос на жилье есть, хоть и снизился в начале войны, но всегда будет. Это тот актив, которым легко оперировать, это многофункциональный актив, доказавший свою надежность в течение разных периодов и финансовых кризисов.
Кратко о квартирах:
- удорожание квадратного метра при строительстве до 50%;
- доходность на уровне 15-20% в валюте в год при средних темпах строительства 1,5-2 года;
- доходность аренды в пригороде Киева ориентировочно 9-11% годовых;
- срок возврата инвестиций не превышает 13 лет;
- жилье обеспечивает сохранность средств во времени.
В то же время эксперт прямых эфиров Эрик Найман (Hugs.Fund) подчеркнул, что наибольшим преимуществом инвестирования в жилье является программа «єОселя». Если есть возможность взять такой кредит, то эксперт рекомендует это сделать как можно раньше, поскольку 7% годовых в гривне под покупку жилья – это не рыночные условия, поэтому долгое время существовать такая возможность не будет.
По мнению эксперта и опытного инвестора Дмитрия Карпиловского («Укринвестклуб»), при инвестировании в квартиру в аренду стоит ожидать скорее 5% годовых, чем 10%. Даже посуточная аренда на данный момент не приносит больше 10%. При этом, как заметил эксперт, индексация арендных платежей может пересматриваться каждые 3-6 месяцев, что точно не будет при аренде земли.
С преимуществами все понятно, а как насчет недостатков? Здесь я с экспертами соглашаюсь и отмечу вот эти минусы:
- волатильность рынка недвижимости;
- амортизационные потери объекта;
- поиск арендаторов;
- высокий уровень рисков просрочки ввода домов в эксплуатацию;
- привязка к гривне.
Также хотел бы добавить, что при инвестировании в квартиру на рынке новостроек первоочередным является не доходность или прирост капитализации, а проверка документов застройщика и легитимность застройки.
Инвестирование в сельскохозяйственную землю
Другой участник инвестиционных дебатов Егор Лесничий, коммерческий директор «Твой круг», считает, что лучше вкладывать деньги в сельскохозяйственную землю с учетом меньших военных рисков, присутствия арендаторов земли, обрабатывающих ее, наличие законодательных ограничений по количеству приобретения участков в одни руки, ограниченность актива (он не производится больше никем и ничем). Можно согласиться с такими преимуществами, кроме того, пока рынок закрыт для юридических лиц, то есть возможность выбрать свой участок под инвестицию. После открытия полноценного рынка это сделать будет сложнее.
Кратко о сельскохозяйственной земле:
- минимальная сумма инвестиций от $4,5 тыс. – это стоимость одного пая;
- капитализация около 20-25% в год;
- доходность до 24% в валюте в год;
- гарантированная доходность аренды 6% годовых в гривне;
- срок возврата инвестиций не превышает 6 лет;
- привязка к валюте.
Эрик Найман и Дмитрий Карпиловский отметили, что преимуществом инвестирования в сельскохозяйственную землю возможность докупать актив. Сегодня один пай, через месяц другой. Поскольку арендаторами являются крупные агрохолдинги, имеющие экспортную выручку, то цена за пай считается в валюте. Доллар вырос — цена за пай в гривне тоже выросла. Кроме того, военные риски меньше, чем у классической недвижимости.
Цифры цифры, но и инвестирование в землю имеют свои недостатки:
- ограничение экспортных коридоров;
- минирование полей;
- молодой и не проверенный рынок;
- медленная индексация цен на аренду
За инвестирование в землю ключевым моментом является выбор управляющей компании, если инвестор хочет сделать эту историю пассивной. Если же заниматься этим самостоятельно, то следует проверить юридический статус земли, личность продавца, наличие арендатора, порядок уплаты налогов, плодородие почв и т.п.
Краткие итоги
Следовательно, вопрос земли или одной комнаты у метро должны решить зрители. Потому что именно они, как инвесторы, голосуют своими деньгами. Обратите внимание еще раз на плюсы и минусы, о которых я говорил выше, и учитывайте также юридические аспекты инвестирования в доходную недвижимость.
Хотите получать актуальные новости о рынке недвижимости первыми?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал.
Комментарии