Цены на квартиры в киевских новостройках растут. За семь месяцев жилье уже подорожало на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорится в исследованиях аналитической службы OLX Недвижимость.
До конца года, прогнозируют девелоперы, цены на квартиры могут вырасти еще на 20%.
Но не все так просто, как утверждают застройщики. НВ Бизнес выяснил, каков вес объективных факторов в этих прогнозах, и пора ли говорить о пузыре на рынке жилой недвижимости в Киеве.
Что влияет на рост стоимости жилья: аргументы девелоперов
Цены на жилье зависят от баланса спроса и предложения, говорит коммерческий директор SAGA Development Владимир Даниленко. «Сегодня мы можем говорить о дисбалансе. Уже больше года спрос на недвижимость, в том числе инвестиционный, растет — это обусловлено тем, что ни один другой вид инвестиций не дает такой доходности, как недвижимость», — говорит он.
С другой стороны, запуск новых проектов по сути ограничен государством. С начала 2020 года Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) практически не выдает разрешения на новое строительство. А около 60% квартир в объектах, которые сейчас предлагают покупателям, уже распроданы, говорит Даниленко. Дефицит предложения — один из ключевых факторов роста цен. В 2020 году средняя цена на первичном рынке выросла на 21%.
Средняя стоимость однокомнатных квартир в Киеве в июле составила $41 тыс., двушек — $59 тыс., трешек — $83,3 тыс., говорится в отчете OLX Недвижимость. Причем, как прогнозируют девелоперы, жилье подорожает до конца года. Цены на первичном рынке могут вырасти в среднем еще на 17%, прогнозирует коммерческий директор компании Интергал-Буд Анна Лаевская.
Средняя стоимость жилья в киевских новостройках, по данным НВ, составляет 35 тыс. грн за кв. м.
Лаевская добавляет, что цены на жилье растут из-за опасений, что инфляция будет высокой и будут приняты новые законодательные инициативы по налогообложению. «Эти факторы оказывают прямое давление на рост стоимости строительных, горюче-смазочных материалов, рабочей силы, услуг подрядчиков, задействованных в процессе жилого строительства. Нельзя сбрасывать со счетов волатильность курса валют, дальнейшее снижение процентных ставок по банковским вкладам и сохраняющуюся экономическую неопределенность в стране», — говорит она.
Лаевская считает, что жилье в ликвидных ЖК подорожает еще больше. До конца года, в зависимости от локации, формата и концепции, квартиры в новостройках в сегменте комфорт плюс вырастут в цене на 22−25%, в бизнес-классе — на 24%, а в элит-сегменте в среднем на 41%.
До конца года прогнозируем повышение цен на 28−30%, говорит Даниленко из SAGA Development. В ближайшие год-два все будет зависеть от комплекса факторов. «Ключевую роль тут будет играть динамика ВВП и макроэкономические показатели», — говорит он. И добавляет, что перезапуск корректного функционирования разрешительной системы поможет сбалансировать предложение и спрос, и замедлит рост цен. Фактором ускорения роста может стать запуск ипотеки как полноценного рыночного инструмента, но это перспектива, скорее, пяти лет, рассказывает эксперт.
Мнения экспертов
В июле цены на первичном рынке Киева в долларовом эквиваленте выросли на рекордные 29% год к году, по данным Lun, говорит эксперт по недвижимости Наталья Задерей. Меньше выросли цены в эконом-сегменте, больше всего — в бизнес и комфорт классах. Два существенных фактора роста цен действуют со стороны предложения. Первый — продолжается рост себестоимости строительства, по данным Государственной службы статистики, в июне индекс цен в жилищном строительстве по Украине в целом составил 12,2%. Второй фактор — уменьшение объемов ввода в эксплуатацию жилья из-за реформы ГАСИ.
Из-за реформ в сфере строительства, Госслужба статистики перестала публиковать адекватную информацию о новом предложении на рынке жилья. Отсутствие таких данных, когда кажется, что спрос растет благодаря широко рекламируемым программам стимулирования (в т. ч. «доступная ипотека»), а предложение уменьшается, может создавать дополнительное давление на цены. «Со стороны спроса, вероятно, на цены влияет рост доходов населения, в первую очередь, IT-специалистов, руководителей. Также снижение ставок по депозитам стимулирует инвестиционный спрос на жилье. Вероятно, именно поэтому быстрее растут цены в бизнес и комфорт-сегментах, популярных для инвестирования», — говорит Задерей. О пузыре на рынке недвижимости говорить рано, ситуация с ценами может выровняться, когда прояснится ситуация вокруг ГАСИ и появится корректная статистика относительно нового предложения, добавляет эксперт.
Предпосылок для снижения цен на жилье сейчас точно нет, говорит руководитель аналитического департамента Concorde Capital Александр Паращий. «Думаю, что осенью квартиры незначительно подорожают. Но оснований, чтобы цены добавили сразу 20% - нет», — говорит он.
Комментарии