Ціни на квартири в київських новобудовах ростуть. За сім місяців житло вже подорожчало на 22% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року, йдеться в дослідженнях аналітичної служби OLX Нерухомість.
До кінця року, прогнозують девелопери, ціни на квартири можуть зрости ще на 20%.
Але не все так просто, як стверджують забудовники. НВ Бізнес з’ясував, яка вага об'єктивних чинників у цих прогнозах, і чи пора говорити про бульбашку на ринку житлової нерухомості в Києві.
Що впливає на зростання вартості житла: аргументи девелоперів
Ціни на житло залежать від балансу попиту і пропозиції, каже комерційний директор SAGA Development Володимир Даниленко. «Сьогодні ми можемо говорити про дисбаланс. Вже понад рік попит на нерухомість, зокрема інвестиційний, зростає — це обумовлено тим, що жоден інший вид інвестицій не дає такої прибутковості, як нерухомість», — говорить він.
З іншого боку, запуск нових проєктів по суті обмежений державою. З початку 2020 року Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) практично не видає дозволу на нове будівництво. А близько 60% квартир в об'єктах, які зараз пропонують покупцям, вже розпродані, каже Даниленко. Дефіцит пропозиції — один з ключових чинників зростання цін. У 2020 році середня ціна на первинному ринку виросла на 21%.
Середня вартість однокімнатних квартир у Києві в липні становила $41 тис., двокімнатних — $59 тис., трикімнатних — $83,3 тис., йдеться в звіті OLX Нерухомість. Причому, як прогнозують девелопери, житло подорожчає до кінця року. Ціни на первинному ринку можуть вирости в середньому ще на 17%, прогнозує комерційний директор компанії Інтергал-Буд Анна Лаєвська. Середня вартість житла в київських новобудовах, за даними НВ, становить 35 тис. грн за кв. м.
Лаєвська додає, що ціни на житло ростуть через побоювання, що інфляція буде високою і будуть прийняті нові законодавчі ініціативи щодо оподаткування. «Ці чинники мають прямий тиск на зростання вартості будівельних, паливно-мастильних матеріалів, робочої сили, послуг підрядників, залучених у процесі житлового будівництва. Не можна скидати з рахунків волатильність курсу валют, подальше зниження процентних ставок за банківськими вкладами і економічну невизначеність, що зберігається в країні», — говорить вона.
Лаєвська вважає, що житло в ліквідних ЖК подорожчає ще більше. До кінця року, залежно від локації, формату та концепції, квартири в новобудовах у сегменті комфорт плюс виростуть в ціні на 22−25%, у бізнес-класі — на 24%, а в еліт-сегменті в середньому на 41%.
До кінця року прогнозуємо підвищення цін на 28−30%, говорить Даниленко з SAGA Development. У найближчі рік-два все залежатиме від комплексу чинників. «Ключову роль тут відіграватиме динаміка ВВП і макроекономічні показники», — говорить він. І додає, що перезапуск коректного функціонування дозвільної системи допоможе збалансувати пропозицію і попит і сповільнить зростання цін. Фактором прискорення зростання може стати запуск іпотеки як повноцінного ринкового інструменту, але це перспектива, швидше, п’яти років, розповідає експерт.
Думки експертів
У липні ціни на первинному ринку Києва в доларовому еквіваленті зросли на рекордні 29% рік до року, за даними Lun, каже експерт з нерухомості Наталія Задерей. Менше виросли ціни в економсегменті, найбільше — в бізнес і комфорт класах. Два істотних фактори зростання цін діють з боку пропозиції. Перший — триває зростання собівартості будівництва, за даними Державної служби статистики, в червні індекс цін в житловому будівництві по Україні в цілому становив 12,2%. Другий фактор — зменшення обсягів введення в експлуатацію житла через реформу ДАБІ.
Через реформи в сфері будівництва, Держслужба статистики перестала публікувати адекватну інформацію про нову пропозицію на ринку житла. Відсутність таких даних, коли здається, що попит зростає завдяки широко рекламованим програмам стимулювання (зокрема «Доступна іпотека»), а пропозиція зменшується, може створювати додатковий тиск на ціни. «З боку попиту, ймовірно, на ціни впливає зростання доходів населення, насамперед IT-фахівців, керівників. Також зниження ставок за депозитами стимулює інвестиційний попит на житло. Ймовірно, саме тому швидше ростуть ціни в бізнес і комфорт-сегментах, популярних для інвестування», — каже Задерей. Про бульбашку на ринку нерухомості говорити рано, ситуація з цінами може вирівнятися, коли проясниться ситуація навколо ДАБІ та з’явиться коректна статистика щодо нової пропозиції, додає експерт.
Передумов для зниження цін на житло зараз точно немає, каже керівник аналітичного департаменту Concorde Capital Олександр Паращій. «Думаю, що восени квартири незначно подорожчають. Але підстав, щоб ціни додали відразу 20% — нема», — говорить він.
Коментарі