Застройщики стали заложниками доллара

С начала года американская валюта подорожала на 10-15% – как на межбанковских торгах, так и на наличном и безналичном рынках. По оценке финансистов, наметившийся «долларовый» тренд сохранится в среднесрочной перспективе. Рост цены и падение продаж?

В себестоимости их продукции долларовая составляющая варьируется от 10 до 30% Причин несколько: позиция МВФ, который отложил рассмотрение выделения Украине очередного транша, политический кризис между ветвями власти, а также – позиция НБУ, который на торгах Межбанка работает на поступательное ослабление гривны, считает экономический и финансовый эксперт Андрей Блинов. «Валютный рынок сейчас находится под сильным давлением. Однако само по себе это обстоятельство не вызовет стремительного обвала курса гривны. Его могут спровоцировать панические настроения, шоковый фон», – отмечает эксперт. По его мнению, шоковые скачки курса вполне вероятны – в том случае, если политический кризис усугубится, а экономика страны войдет в зону высокой турбулентности. К слову, по осторожным прогнозам финансистов, которые довелось услышать корреспонденту ABCNews, доллар имеет вполне реальные шансы преодолеть в среднесрочной перспективе планку в 31-32 грн.

Стремительное удорожание иностранной валюты уже ударило рикошетом по многим отраслям, буквально поставило в тупик застройщиков. В себестоимости их продукции долларовая составляющая варьируется от 10 до 30% в зависимости от класса возводимых объектов.

С одной стороны – для того, чтобы компания не выходила за границы рентабельности, логичным было бы поднятие розничной цены квадратного метра. С другой стороны – рынок и без того слабоактивен, покупательский интерес продолжает оставаться на уровне прошлого года, а покупательская способность падает. Рост цены может только оттолкнуть покупателя, который приходит на рынок с очень ограниченным бюджетом.

Акции и скидки придется сохранять

Как вела себя столичная вторичка в 2015 году «За минувший год удельный вес запросов на жилье стоимостью до $40 тыс. в общей структуре спроса увеличился с 40 до 61%. Это картина вторичного рынка, но она очень показательна для всего рынка, в том числе и первичного: у населения заканчиваются деньги», – констатирует директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко. По мнению эксперта, девелоперам все же придется поднимать гривневую цену – аккуратно подтягивая ее к растущему доллару. Не все проекты сделают это прямо пропорционально росту курса, однако в двух-трехмесячной перспективе рост гривневых цен неизбежен.

«Застройщики будут объяснять поднятие цен двумя причинами: степенью готовности объектов (чем выше готовность – тем дороже) и – их конкурентными преимуществами, которые будут использованы по максимуму. Там, где есть преимущества, за которые потребители готовы платить более высокую цену, ценообразование будет гибким. Если же проект имеет провалы по технологиям и концепции, девелопер не сможет позволить себе поднятие цены», – отмечает Ярослава Чапко.

Поднимая розничные цены, девелоперы вынуждены будут параллельно подсластить пилюлю – с помощью акций и программ лояльности, уверена эксперт. Их ассортимент будет по-прежнему широк, а диапазон самих скидок останется в коридоре от 1,5 до 40%.

В противном случае неизбежен отток покупателей, для которых открывается широкий выбор на вторичном рынке. «Скидки будут предоставлять все девелоперы – каждый в своей форме. Первичному рынку наступает на пятки рынок вторичный. Там цены (а они там традиционно в долларах) будут снижаться и далее. При этом на вторичном рынке сегодня представлены не только пережившие свой ресурс «хрущевки» и панельные серии 70-х годов прошлого столетия – он буквально наводнен вчерашними новостройками, в которые люди инвестировали сбережения, и теперь стремятся вынуть их обратно. Продавцы готовы к активному торгу – значит, и девелоперам, чтобы удержать позиции, придется уступать и предлагать скидки», – прогнозирует Ярослава Чапко.

Девелоперы пока не решаются

Доллар имеет вполне реальные шансы преодолеть в среднесрочной перспективе планку в 31-32 грн Сами же девелоперы в явной растерянности от курсовых качелей, однако, в ближайшие недели – по их общему признанию – поднимать цену квадратного метра не планируют. «Эта ситуация вгоняет в штопор. Долларовая составляющая в моем строительстве достаточно высока – до 25%, в основном, за счет импортного оборудования и материалов. Что мне теперь – другие лифты монтировать или отечественную минвату приобретать? Инвесторы не поймут. А поднять цену не могу. В уже сданном доме «зависли» квартиры, не продаются. Про стройку и говорить не приходится. Подниму цену – останусь без последнего покупателя», – признался АВСnews на правах анонимности один из девелоперов.

«Мы пока не будем поднимать цены, однако и политику предоставления скидок сделаем более жесткой. Если же валютная истерия продолжится, мы, возможно, приостановим продажи на какое-то время, как мы сделали в прошлом году в период пикового роста курса», – делится планами директор компании «Гранит-Плюс» Лариса Шевчук.

«Поскольку наши дома возводятся из панелей собственного производства, мы в меньшей степени зависим от курса доллара, чем другие девелоперы, поэтому цены на квадратные метры в данный момент мы не пересматривали», – говорит директор по маркетингу группы компаний «Роял-Хаус» Марина Теплюк.

Не будут в ближайшее время поднимать цены и коммунальные застройщики – несмотря на то, что их ценообразование осуществляется строго в гривне и даже опосредованно не привязано к курсу доллара. «Мы не можем закладывать в цену возможные курсовые риски, как это делают коллеги по рынку из коммерческих компаний. Максимум, что мы можем позволить себе – пересчет цены квадратного метра с учетом подорожавших материалов», – рассказывает советник президента компании «Житлоинвестбуд-УКБ» Петр Шарафетдинов.

«Рост курса поделит застройщиков на два лагеря: тех, кто принципиально не привязан в ценах к доллару (и таким придется непросто) – и тех, кто, называя цену в гривне, по факту формирует ее в долларах, поэтому такая гривневая цена будет меняться хоть каждый день. У вторых игроков более выгодное положение. Думаю, ряды таковых сейчас пополнятся. Однако воспримет ли такую «долларизацию» рынок покупателя (а спрос по-прежнему очень невысок) – остается большим вопросом», – делает прогноз на среднесрочную перспективу вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

ABCNews