Зачем застройщики совмещают квартиры и коттеджи?

В условиях кризиса покупательский спрос уходит в бюджетные сегменты жилья. Застройщикам приходится реагировать на изменения и вносить коррективы в свои проекты — разнообразить форматы застройки, расширяя таким образом ценовую линейку предложения. При этом они минимизируют свои риски и одновременно удовлетворяют запросы покупателя по ассортименту. В Киевской области сегодня реализуется около 20 комплексных проектов, в которых покупатели в зависимости от финансовых возможностей и предпочтений могут выбрать жилье практически любого формата: коттеджи, сблокированные дома, жилплощадь в малоэтажных или многоквартирных домах. Проекты, концепция которых предполагает сочетание разных типов застройки, из-за смешанности форматов могут позиционироваться и как коттеджные поселки, и как жилые комплексы.

Наиболее популярный тип мультиформатных комплексов — сочетание таунхаусов и квартирных малоэтажных домов. В редких случаях, когда проекты реализуются на большой территории, в комбинацию включаются дома средней этажности. Но это возможно при условии грамотного градостроительного зонирования.

Продукт кризиса

Мультиформатная застройка — это продукт кризиса, уверены участники рынка. Первые такие проекты появились после 2008 года, и сейчас они снова представлены на рынке. На фоне падения покупательной способности застройщикам необходимо искать нестандартные подходы. Комбинируя различные виды жилья — отдельные и сблокированные малоэтажные дома, многоквартирные здания — можно максимально эффективно использовать всю территорию участков под строительство. Одно дело построить поселок с одним форматом жилья, рассчитанный на узкую аудиторию, другое — комбинировать три-четыре формата и значительно расширить потенциальную аудиторию покупателей.

За счет вариаций с разными типами застройки решаются определенные проблемы с расположением или конфигурацией участка. Вдоль шумной автотрассы, которая проходит мимо участка застройки, можно возвести многоквартирные дома экономкласса. Это позволит создать комфортную среду внутри квартала, где будет построено более дорогое малоэтажное жилье.

Внутри района также можно улучшить видовые и экологические характеристики. Участки с наиболее благоприятными экологическими условиями, с хорошей визуализацией — рядом с лесом, водоемом — отводятся под коттеджи. Территория, которая расположена ближе к дороге или к другим поселкам, предназначается под квартирные дома или таунхаусы. Как правило, на квартиры в домах, которые выполняют заградительную функцию, по ее словам, даются значительные скидки.

Концепции, которые включают несколько типов жилья, позволяют застройщику сформировать предложение для покупателя в более широком ценовом диапазоне и одновременно диверсифицировать свои риски. Разница между минимальной и максимальной ценой на объект в рамках одного мультиформатного жилого комплекса может быть многократной. В рамках мультиформатного проекта возможна реализация линейки, рассчитанной на покупателей с разным уровнем достатка». Это повышает ликвидность проекта в целом.

Обычно самым дорогим жильем в рамках мультиформатных проектов являются коттеджи с прилегающим участком земли площадью в среднем 10–12 соток. Таунхаусы стоят дешевле — они имеют меньшую площадь, чем коттедж, и площадь участка обычно в пределах 1–3 соток. Наиболее бюджетным вариантом являются квартиры в малоэтажных или многоквартирных домах с относительно небольшой площадью жилых помещений и без земельного участка.

В мультиформатном проекте покупатель изначально выбирает определенный тип жилья, ориентируясь на свой кошелек. Внутри одного проекта разные типы домов между собой не конкурируют — свой клиент есть как у малоэтажных, так и многоквартирных объектов.

Нюансы мультиформата

Впрочем, мультиформатная концепция не гарантирует успешность проекта. При неправильном зонировании и пропорциях реализация нескольких разных типов застройки, которая рассчитана на людей разных социальных категорий, может, напротив, привести к снижению спроса на весь проект. Покупатели коттеджей бизнес-класса могут оказаться против соседства с квартирными домами комфорт-класса. Есть проекты, где дорогие таунхаусы соседствуют с многоквартирным экономом, и люди с верхних этажей наблюдают за жизнью «на шезлонгах». И те и другие испытывают дискомфорт.

Мультиформатные комплексы, как правило, не появляются на удалении более 20 км от столицы. Там строят либо квартирные комплексы, либо чисто коттеджные поселки. При разработке концепции таких поселков авторы стараются больше пространства отдавать таунхаусам и домам, меньше — квартирам. Иначе проект не сможет сохранить однородное окружение.

Подъезды к коттеджам и к квартирным домам также можно сделать разные, чтобы разделить потоки разных групп жителей. В некоторых проектах застройщик огораживает территории разных форматов зелеными насаждениями, в других — заборами. Впрочем, полностью изолировать их друг от друга невозможно. Инфраструктура в комплексе, в том числе школы, детские сады, все равно рассчитана на всех жильцов.

С точки зрения региональной градостроительной политики у мультиформатных комплексов хорошие перспективы. Мультиформатная застройка в идеале подразумевает комплексное развитие территорий со всей необходимой сегодня инфраструктурой, жилые объекты разной этажности и разного типа с индивидуальным архитектурным обликом каждого здания. Такая концепция сегодня востребована у девелоперов, так как они предлагают покупателям на выбор сразу несколько вариантов недвижимости. При условии одновременного создания новых рабочих мест и современной комфортной среды такая застройка может быть перспективным направлением и в градостроительном плане.

Поэтому отдельные застройщики сейчас пересматривают свои проекты с учетом меняющейся конъюнктуры рынка.
www.zagorodna.com