Выбираем: земля или дом, готовый или строящийся...

16.02.2020 01:00
Если раньше девелоперы однозначно ориентировали покупателей на готовый коттедж, то последним временем акценты немного сместились. Чтобы привлечь немногочисленных платежеспособных покупателей, девелоперы предлагают самые различные схемы – от земли до готового дома. В этой статье мы рассмотрим различные варианты приобретения загородного дома не далее, чем 50 км от черты столицы.

Сделай сам


Картинка: Выбираем: земля или дом, готовый или строящийся...Но, прежде всего, рассмотрим вариант построения коттеджа своими силами не в рамках коттеджного городка, а в границах населенных пунктов (сел). Ведь, несмотря на советы самых авторитетных экспертов по поводу того, что строительством должны заниматься профессионалы (т.е. строители), многие жители нашей страны будут продолжать строить своими руками. И этому есть несколько объяснений.

Статья по теме: Легко ли владеть историей

Во-первых, самострой является самым дешевым вариантом возведения загородного дома. По данным Виктора Коваленко, директора консалтинговой компании «РеалЭкспо», стоимость сотки земли при этом варианте самая низкая – от $300 до 10 тыс. Естественно, чем дальше дом расположен от города, тем меньше стоимость и земли, и квадратного метра. Во-вторых, дом возводится такими темпами, которые подходят человеку. В-третьих, при этом используются любые материалы. В-четвертых, нет ограничений по планировкам.

Этот вариант предоставляет человеку, желающему обзавестись загородным домом, полную свободу действий. «Во-первых, можно приобрести лучший земельный участок в той местности, где желает покупатель, перечисляет преимущества Владимир Степенко, директор по маркетингу Консалтинговой компании SV Development. – Во-вторых, человек выберет оптимальные строительные материалы. В-третьих, он может нанять проверенную бригаду строителей, которой доверяет. В-четвертых, он может лично все проконтролировать – от фундамента до внутренней отделки. В-пятых, благодаря контролю ему удастся построить дом по хорошей цене».

Но этот вариант имеет свои недостатки. Ведь необходимо потратить свое время и усилия, чтобы принимать самое непосредственное организационное участие в строительстве. В некоторых случаях дом может быть возведен далеко от социальной инфраструктуры, а также могут возникнуть дополнительные затраты при подведении инженерной инфраструктуры. «Но если есть время и желание – это лучший вариант, который можно порекомендовать, поскольку на выходе человек получит дом своей мечты».

«Строить самим или в городке – это палка о двух концах, считает Алла Жабюк, директор по продажам коттеджного поселка «Солнечная долина». Это абсолютно разные способы жизни. Если человек не планирует нести затраты по охране и по обслуживанию дома, то строить самому значительно дешевле. Если человек, построив дом, планирует иметь охрану или нанимать кого-либо по уходу за домом, а не заниматься самому – то это существенные затраты».

Впрочем, несмотря на свою экономность, самострой несет в себе дополнительные риски, которые нужно учитывать. По мнению Аллы Жабюк при самостоятельном строительстве и получении всех документов может уйти немало лет и пройти немало судов, учитывая современную (якобы упрощенную) систему.
«Ведь если в организованном коттеджном городке все заботы и проблемы лягут на плечи застройщика, то при самостоятельной покупке участка и самостоятельном строительстве – на ваши собственные плечи (начиная от покупки, действительности акта, его регистрации, соответствия бумажного варианта на реальном плане участка, проекте, планировках, подводе коммуникациях и разрешении на газ, электричество). Да и затраты при коллективном подключении коммуникаций гораздо ниже чем при самостоятельном подключении, сравнивает Виктор Коваленко. – Поэтому быстрее и надежнее вопрос с документацией решается в коттеджном городке, хотя вряд ли это будет экономнее. А вот при самострое много рисков – начиная от качества строительства, сроков, материалов строительства и заканчивая получением домовладения в собственность. Часть из них присуща как городкам, так и физлицу, строящему дом самостоятельно».

По мнению Виктора Мороза, Генерального директора и управляющего партнера ЮК «Правовая гильдия «ВикториАл», самострой является еще менее экономным и более продолжительным по времени реализации: «Ведь при самостоятельном строительстве загородного дома с приобретением для этой цели земельного участка связано самое большое количество рисков - прежде всего, правовой статус приобретаемого земельного участка должен позволять строительство жилых домов, что, к сожалению, не всегда корректно отображено в документах. Или же правовой статус, указанный в документах, может вообще не подходить для целей строительства жилого дома. К тому же следует проверять законность владения продавцом данным земельным участком и возможностей его продажи (отсутствие каких-либо ограничений, как то: полная дееспособность продавца, отсутствие залогов, исполнительный надписей и прочих ограничений и запретов). Кроме того, в процессе строительства дома необходимо будет пройти ряд согласовательных и разрешительных процедур от получения разрешения на строительство (декларации) до окончательного ввода дома в эксплуатацию.

Свободный подряд

Именно большое количество рисков и является одним из факторов, которые способствуют приобретению недвижимости в коттеджном поселке. Здесь есть четыре варианта приобретения дома.
Прежде всего, это приобретение земельного участка у девелопера коттеджного городка и наем застройщика, которого мы сами выбираем. Количество подобных вариантов со стороны девелоперов значительно увеличилось. Ведь выбор застройщика позволял покупателю удешевить цену строительства. По сведениям Виктора Коваленко, стоимость сотки земли в рамках коттеджного поселка выше, поскольку на цену влияет подключение коммуникаций, охрана и инфраструктура.

Сергей Степенко указывает на то, что в стоимость земельного участка также закладывается определенная прибыль девелопера, что также его удорожает. Это вполне хороший вариант, поскольку дом в рамках коттеджного городка будет подключен к инженерной инфраструктуре и построен в едином архитектурном стиле. По мнению эксперта, существенным недостатком является то, что человек лишен свободы действий – построить дом он может только на определенном земельном участке, не выйдя ни на миллиметр за его пределы.

Впрочем, кроме выгод этого варианта существуют и серьезные риски. Так А. Жабюк указывает на то, что в этом случае очень сложный вопрос с документами и разрешением на строительство.
«Приобретая землю в коттеджном городке, покупатель может более спокойно относиться к законности и правильности оформления документации на земельный участок (правда, просмотреть ее на предмет ограничений и законности продажи все же стоит), считает В. Мороз. Но самостоятельный выбор застройщика несет определенные риски относительно качества и своевременности строительства, которые необходимо четко определять в договоре с застройщиком, и не избавляет владельца дома от необходимости оформлять документацию на дом. При постройке дома с наймом застройщика возможно затягивание сроков возведения дома, поэтому рекомендую четко определять в заключаемом договоре сроки строительства и ответственность за их нарушение».

Вынужденный подряд

Однако далеко не всегда девелоперы коттеджных городков предоставляют покупателям домов выбор застройщика. Часть девелоперов ставят покупателя перед фактом – он может воспользоваться только услугами определенного застройщика. При этом не учитывается, что потенциальные покупатели могут быть недовольны репутацией и качеством работы застройщика.
Как отмечает Виктор Коваленко, «этот вариант дороже свободного подряда, поскольку застройщик заложил в смету все свои расходы, а также прибыль. Поэтому только разработанная концепция коттеджного городка и утвержденный проект в районном управлении архитектуры, Архстройконтроля, СЭС и других инстанциях может гарантировать узаконенную планировку, качество строительства и материалов. Естественно, такие объекты социальной инфраструктуры, как детские и спортивные площадки, бассейны, охрана, SPA-центров, торгово-развлекательной составляющей бывают только в организованных городках».

Как указывает А. Жабюк, в коттеджном городке значительно снижены затраты на коммуникации, за счет того, что они распределяются между всеми собственниками. «Плюс не забывайте об инфраструктуре и дороге к вашему дому», добавляет эксперт.
Но в этом случае присутствуют некоторые риски. «Все зависит от порядочности и добросовестности застройщика городка, а самое главное, от его платежеспособности и финансирования проекта, считает В. Коваленко. Естественно, что в городке есть риск срывов сроков строительства. Быстрее построить дом можно самому».
В. Степенко также указывает на то, что при этом варианте покупателю нужно очень тщательно контролировать строительные работы – начиная от качества и количества строительного материала, и заканчивая соблюдением технологий. В ином случае строители могут допустить ряд погрешностей, которые вылезут боком после поселения.
В. Мороз указывает на то, что вариант с вынужденным подрядом является еще менее экономным и более продолжительным по времени реализации. И хотя здесь риски те же, что и при свободном подряде, но договор с застройщиком будет более типовым. Также возможно, что девелопер будет нести определенную ответственность по обязательствам застройщика (хотя и далеко не всегда).

Собери конструктор

Еще одним вариантом является постройка в коттеджном поселке дома-конструктора, т.е. быстро монтируемого здания (БМЗ) по каркасной технологии или методом несъемной опалубки (сэндвич-панелей). По сведениям В. Коваленко этот вариант дешевле в том плане, что материал и технология строительства экономные. 
Эти ноу-хау позволяют возводить здания фактически за считанные дни. Казалось бы, чем не решения для нашего рынка, который страдает от большого количества долгостроев. Ведь никому не хочется годами ждать своего дома.
Но как замечает В. Степенко, эти новые технологии имеют ряд ограничений и недостатков. Во-первых, если при обычном строительстве человек волен выбирать строительный материал (кирпич, пенобетон или другой материал), то здесь он четко привязан к технологии строительства. Поэтому необходимо сделать акцент не столько на тип приобретения, сколько на вид строительства. Во-вторых, эти дома не отличаются прочностью. Если конструкцию быстромонтируемого здания дополнительно не укреплять кирпичом, то она будет достаточно непрочной и шаткой, поддаваясь деформации даже автомобиля. В-третьих, эти новые технологии еще не приобрели популярность среди потребителей, поэтому при попытке продажи этого дома могут возникнуть временные задержки, вызванные небольшим количеством потенциальных покупателей.
Но, несмотря на экономность и быстроту сборки дома, здесь также есть свои подводные камни. Ведь, как замечает В. Мороз, при установке дома-конструктора необходимо будет затратить время на оформление договора на обеспечение коммуникациями и ввода дома в эксплуатацию. Юрист также указывает, что здесь существует риски, связанные с земельным участком, в процессе строительства дома необходимо будет пройти ряд согласовательных и разрешительных процедур – от получения декларации на строительство до окончательного ввода в эксплуатацию.

Прийти на готовое

Ну и, наконец, рассмотрим вариант с покупкой готового дома в коттеджном поселке. Это самый дорогой вариант. По данным В. Коваленко, «в зависимости от класса городка, удаленности и степени готовности стоимость квадратного метра колеблется от $400 до $3 тыс».
Цену как один из главных недостатков этого варианта считает и В. Степенко: «Ведь готовый дом стоит намного дороже, чем объект на этапе фундамента или других этапов строительства». Но, несмотря на это, он имеет и большое преимущество, поскольку покупатель видит перед глазами конечный продукт. Хотя, как замечает эксперт, вторым существенным недостатком этого варианта является невозможность проконтролировать технологию строительства, что чревато браком, который проявится во время эксплуатации дома.
Как указывает А. Жабюк, преимуществом этого варианта является то, что в городке с проверенным застройщиком у покупателя будет готовая вся документация.
«Конечно же, наиболее быстро и экономно вопрос с разрешительной документацией решается при приобретении готового дома в коттеджном поселке, соглашается В. Мороз. – Поэтому этот вариант является наиболее безопасным и в юридическом аспекте. Тем не менее, необходимо тщательно проверять документы на земельный участок и дом. Ведь встречаются случаи, когда продавец скрыл, что земельный участок не предназначен для строительства дома, либо земля не принадлежит ему, либо же дом не введен в эксплуатацию, что может привести к «конфликту» с контролирующими органами, либо проблемам при дальнейшей продаже дома».

Уровень компромисса

Таким образом, мы рассмотрели пять вариантов приобретения загородного дома. Какой из них выбрать покупателю?
Идеального варианта не существует. Приближенным к идеальному можно было бы считать выбор на основе доминирования того или иного критерия. Например, если у человека небольшие финансы, то оптимальным будет покупка земли и самостоятельная стройка. Но если покупатель не стеснен финансами, то лучше приобрести уже готовый объект в рамках коттеджного городка.
Если же человек хочет построить дом как можно быстрее, но его не устраивают готовые варианты в коттеджных городках, то лучше всего соорудить из сэндвич-панелей быстро-монтируемое здание. Но в таком случае человек должен понимать, что скорость построения не гарантирует качества, поэтому придется принимать дополнительные меры по его улучшению (например, укрепление стен).
Впрочем, здесь не всегда срабатывает линейная логика. Ведь бывают случаи, когда человек имеет достаточно финансов для покупки дома в любом коттеджном поселке, но его не устраивает то ли качество построек, то ли архитектурный стиль, то ли что-то другое. А покупать дом, который тебе не нравится – не лучший выбор. С другой стороны, неправильно строить малобюджетный дом, ориентируясь на недорогие и некачественные строительные материалы, поскольку со временем придется вложить дополнительные средства в его ремонт. А как известно, мы не такие богатые, чтобы покупать дешевые вещи.
Поэтому лучшим вариантом является соотношение финансовых, временных, качественных и других компромиссов между преимуществами и недостатками (рисками), на которые готов покупатель. А это уж очень индивидуально.

Ранее сообщалось, что таунхаусы и дуплексы под Киевом - альтернатива квартире и коттеджу.

www.zagorodna.com

Теги к контенту: загородная недвижимость
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти