Вибираємо: земля або будинок; готовий або споруджуваний ...

16.02.2020 01:00
Якщо раніше девелопери однозначно орієнтували покупців на готовий котедж, то останнім часом акценти трохи змістилися. Щоб залучити нечисленних платоспроможних покупців, девелопери пропонують найрізноманітніші схеми - від землі до готового будинку. У цій статті ми розглянемо різні варіанти придбання заміського будинку не далі, ніж 50 км від межі столиці.


Зроби сам


Картинка: Вибираємо: земля або будинок; готовий або споруджуваний ...Але, перш за все, розглянемо варіант побудови котеджу своїми силами не в рамках коттеджного містечка, а в межах населених пунктів (сіл). Адже, незважаючи на поради найавторитетніших експертів з приводу того, що будівництвом мають займатися професіонали (тобто будівельники), багато жителів нашої країни будуть продовжувати будувати своїми руками. І цьому є декілька пояснень.

Стаття по темі: Покупці заміської нерухомості віддають перевагу економ-класу

По-перше, самобуд є найдешевшим варіантом зведення заміського будинку. За даними Віктора Коваленка, директора консалтингової компанії «РеалЕкспо», вартість сотки землі при цьому варіанті найнижча - від $ 300 до 10 000 тис. Природно, чим далі будинок розташований від міста, тим менше вартість і землі, і квадратного метра. По-друге, будинок зводиться такими темпами, які підходять людині. По-третє, при цьому використовуються будь-які матеріали. По-четверте, немає обмежень по планувань.
Цей варіант надає людині, яка бажає обзавестися заміським будинком, повну свободу дій. «По-перше, можна придбати кращий земельну ділянку в тій місцевості, де бажає покупець, перераховує переваги Володимир Степенко, директор з маркетингу Консалтингової компанії SV Development. - По-друге, людина вибере оптимальні будівельні матеріали. По-третє, він може найняти перевірену бригаду будівельників, якій довіряє. По-четверте, він може особисто все проконтролювати - від фундаменту до внутрішньої обробки. По-п'яте, завдяки контролю йому вдасться побудувати будинок за гарною ціною ».
Але цей варіант має свої недоліки. Адже необхідно витратити свій час і зусилля, щоб брати найбезпосереднішу організаційна участь в будівництві. У деяких випадках будинок може бути зведений далеко від соціальної інфраструктури, а також можуть виникнути додаткові витрати при підведенні інженерної інфраструктури. «Але якщо є час і бажання - це кращий варіант, який можна порекомендувати, оскільки на виході людина отримає будинок своєї мрії».
«Будувати самим або в містечку - це палиця з двома кінцями, вважає Алла Жабюк, директор з продажу котеджного містечка « Сонячна долина ». Це абсолютно різні способи життя. Якщо людина не планує нести витрати по охороні і по обслуговуванню будинку, то будувати самому значно дешевше. Якщо людина, побудувавши будинок, планує мати охорону або наймати когось по догляду за будинком, а не займатися самому - то це істотні витрати ».

Втім, незважаючи на свою економність, самобуд несе в собі додаткові ризики, які потрібно враховувати. На думку А. Жабюк при самостійному будівництві та отриманні всіх документів може піти чимало років і пройти чимало судів, враховуючи сучасну (нібито спрощену) систему.
«Адже якщо в організованому котеджному містечку всі турботи і проблеми ляжуть на плечі забудовника, то при самостійній купівлі ділянки і самостійному будівництві - на ваші власні плечі (починаючи від покупки, дійсності акта, його реєстрації, відповідності паперового варіанту на реальному плані ділянки, проекті, плануваннях, підводі комунікаціях і дозволі на газ, електрика). Та й витрати при колективному підключенні комунікацій набагато нижче ніж при самостійному підключенні, порівнює В. Коваленко. - Тому швидше і надійніше питання з документацією вирішується в котеджному містечку, хоча навряд чи це буде економніше. А от при самолад багато ризиків - починаючи від якості будівництва, термінів, матеріалів будівництва і закінчуючи отриманням домоволодіння у власність. Частина з них властива як містечках, так і фізособі, будуючи дім самостійно ».
На думку Віктора Мороза, Генерального директора і керуючого партнера ЮК «Правова гільдія« ВікторіАл », самобуд є ще менш економним і більш тривалим за часом реалізації:« Адже при самостійному будівництві заміського будинку з придбанням для цієї мети земельної ділянки пов'язано найбільшу кількість ризиків - насамперед, правовий статус купується земельної ділянки повинен дозволяти будівництво житлових будинків, що, на жаль, не завжди коректно відображено в документах. Або ж правовий статус, зазначений у документах, може взагалі не підходити для цілей будівництва житлового будинку. До того ж слід перевіряти законність володіння продавцем даними земельною ділянкою та можливостей його продажу (відсутність будь-яких обмежень, як то: повна дієздатність продавця, відсутність застав, виконавчий написів та інших обмежень і заборон). Крім того, в процесі будівництва будинку необхідно буде пройти ряд погоджувальних та дозвільних процедур від отримання дозволу на будівництво (декларації) до остаточного введення будинку в експлуатацію.

Вільний підряд


Саме велика кількість ризиків і є одним з факторів, які сприяють придбанню нерухомості в котеджному селищі. Тут є чотири варіанти придбання будинку.
Перш за все, це придбання земельної ділянки у девелопера котеджного містечка і наймання забудовника, якого ми самі вибираємо. З 2008 р. кількість подібних варіантів з боку девелоперів значно збільшилася. Адже вибір забудовника дозволяв покупцеві здешевити ціну будівництва. За даними В. Коваленко, вартість сотки землі в рамках коттеджного містечка вище, оскільки на ціну впливає підключення комунікацій, охорона та інфраструктура.

В. Степенко вказує на те, що у вартість земельної ділянки також закладається певна прибуток девелопера, що також його здорожує. Це цілком хороший варіант, оскільки будинок в рамках коттеджного містечка буде підключений до інженерної інфраструктури і побудований в єдиному архітектурному стилі. На думку експерта, істотним недоліком є ​​те, що людина позбавлена ​​свободи дій - побудувати будинок він може тільки на певному земельній ділянці, не вийшовши ні на міліметр за його межі.
Втім, крім вигод цього варіанту існують і серйозні ризики. Так А. Жабюк вказує на те, що в цьому випадку дуже складне питання з документами і дозволом на будівництво.
«Купуючи землю в котеджному містечку, покупець може більш спокійно ставитися до законності і правильності оформлення документації на земельну ділянку (правда, переглянути її на предмет обмежень і законності продажу все ж варто), вважає В. Мороз. Але самостійний вибір забудовника несе певні ризики щодо якості та своєчасності будівництва, які необхідно чітко визначати в договорі з забудовником, і не позбавляє власника будинку від необхідності оформляти документацію на будинок. При будівництві будинку з наймом забудовника можливе затягування термінів зведення будинку, тому рекомендую чітко визначати в укладається договорі терміни будівництва та відповідальність за їх порушення ».

Вимушений підряд


Однак далеко не завжди девелопери котеджних містечок надають покупцям будинків вибір забудовника. Частина девелоперів ставлять покупця перед фактом - він може скористатися тільки послугами певного забудовника. При цьому не враховується, що потенційні покупці можуть бути незадоволені репутацією та якістю роботи забудовника.
Як зазначає В. Коваленко, «цей варіант дорожче вільного підряду, оскільки забудовник заклав у кошторис всі свої витрати, а також прибуток. Тому тільки розроблена концепція коттеджного містечка і затверджений проект в районному управлінні архітектури, архбудконтролю, СЕС та інших інстанціях може гарантувати узаконену планування, якість будівництва і матеріалів. Природно, такі об'єкти соціальної інфраструктури, як дитячі та спортивні майданчики, басейни, охорона, SPA-центрів, торгово-розважальної складової бувають тільки в організованих містечках ».
Як вказує А. Жабюк, в котеджному містечку значно знижені витрати на комунікації, за рахунок того, що вони розподіляються між усіма власниками. «Плюс не забувайте про інфраструктуру і дорозі до вашого будинку», додає експерт.
Але в цьому випадку присутні деякі ризики. «Все залежить від порядності та сумлінності забудовника містечка, а найголовніше, від його платоспроможності та фінансування проекту, вважає В. Коваленко. Природно, що в містечку є ризик зривів термінів будівництва. Швидше побудувати будинок можна самому ».
В. Степенко також вказує на те, що при цьому варіанті покупцеві потрібно дуже ретельно контролювати будівельні роботи - починаючи від якості та кількості будівельного матеріалу, і закінчуючи дотриманням технологій. В іншому випадку будівельники можуть допустити ряд помилок, які вилізуть боком після поселення.
В. Мороз вказує на те, що варіант з вимушеним підрядом є ще менш економним і більш тривалим за часом реалізації. І хоча тут ризики ті самі, що і при вільному підряді, але договір із забудовником буде більш типовим. Також можливо, що девелопер буде нести певну відповідальність за зобов'язаннями забудовника (хоча й далеко не завжди).

Збери конструктор


Ще одним варіантом є побудова в котеджному селищі будинку-конструктора, тобто швидко монтується будівлі (БМЗ) за каркасною технологією або методом незнімної опалубки (сендвіч-панелей). За даними В. Коваленко цей варіант дешевший в тому плані, що матеріал і технологія будівництва економні (вартість квадратного метра з урахуванням землі - від $ 500).
Ці ноу-хау дозволяють зводити будівлі фактично за лічені дні. Здавалося б, чим не рішення для нашого ринку, який страждає від великої кількості довгобудів. Адже нікому не хочеться роками чекати свого будинку.
Але як зауважує В. Степенко, ці нові технології мають ряд обмежень і недоліків. По-перше, якщо при звичайному будівництві людина вільна вибирати будівельний матеріал (цегла, пінобетон або інший матеріал), то тут він чітко прив'язаний до технології будівництва. Тому необхідно зробити акцент не стільки на тип придбання, скільки на вид будівництва. По-друге, ці будинки не відрізняються міцністю. Якщо конструкцію швидкомонтованого будівлі додатково не зміцнювати цеглою, то вона буде досить нетривкою і хиткою, піддаючись деформації навіть автомобіля. По-третє, ці нові технології ще не набули популярності серед споживачів, тому при спробі продажу цього будинку можуть виникнути тимчасові затримки, викликані невеликою кількістю потенційних покупців.
Але, незважаючи на економність і швидкість збірки будинку, тут також є свої підводні камені. Адже, як зауважує В. Мороз, при установці будинку-конструктора необхідно буде затратити час на оформлення договору на забезпечення комунікаціями і введення будинку в експлуатацію. Юрист також вказує, що тут існує ризики, пов'язані із земельною ділянкою, в процесі будівництва будинку необхідно буде пройти ряд погоджувальних та дозвільних процедур - від отримання декларації на будівництво до остаточного введення в експлуатацію.

Прийти на готове


Ну і, нарешті, розглянемо варіант з покупкою готового будинку в котеджному селищі. Це найдорожчий варіант. За даними В. Коваленко, «залежно від класу містечка, віддаленості та ступеню готовності вартість квадратного метра коливається від $ 700 до $ 3 тис».
Ціну як один з головних недоліків цього варіанта вважає і В. Степенко: «Адже готовий будинок коштує набагато дорожче, ніж об'єкт на етапі фундаменту або інших етапів будівництва». Але, незважаючи на це, він має і велику перевагу, оскільки покупець бачить перед очима кінцевий продукт. Хоча, як зауважує експерт, другим суттєвим недоліком цього варіанту є неможливість проконтролювати технологію будівництва, що загрожує шлюбом, який проявиться під час експлуатації будинку.
Як вказує А. Жабюк, перевагою цього варіанту є те, що в містечку з перевіреним забудовником у покупця буде готова вся документація.
«Звичайно ж, найбільш швидко та економно питання з дозвільною документацією вирішується при придбанні готового будинку в котеджному селищі, погоджується В. Мороз. - Тому цей варіант є найбільш безпечним і в юридичному аспекті. Тим не менш, необхідно ретельно перевіряти документи на земельну ділянку і будинок. Адже трапляються випадки, коли продавець приховав, що земельна ділянка не призначений для будівництва будинку, або земля не належить йому, або ж будинок не введено в експлуатацію, що може призвести до «конфлікту» з контролюючими органами, або проблем при подальшому продажу будинку ».

Рівень компромісу


Таким чином, ми розглянули п'ять варіантів придбання заміського будинку. Який з них вибрати покупцеві?
Ідеального варіанту не існує. Наближеним до ідеального можна було б вважати вибір на основі домінування того чи іншого критерію. Наприклад, якщо у людини невеликі фінанси, то оптимальним буде покупка землі і самостійна будова. Але якщо покупець не обмежений фінансами, то краще придбати вже готовий об'єкт у рамках коттеджного містечка.
Якщо ж людина хоче побудувати будинок як можна швидше, але його не влаштовують готові варіанти у котеджних містечках, то краще всього спорудити з сендвіч-панелей швидко-монтується будівлю. Але в такому випадку людина повинна розуміти, що швидкість побудови не гарантує якості, тому доведеться вживати додаткових заходів щодо його поліпшення (наприклад, зміцнення стін).
Втім, тут не завжди спрацьовує лінійна логіка. Адже бувають випадки, коли людина має достатньо фінансів для покупки будинку в будь-якому котеджному селищі, але його не влаштовує те чи якість будівель, чи то архітектурний стиль, чи то щось інше. А купувати будинок, який тобі не подобається - не кращий вибір. З іншого боку, неправильно будувати малобюджетний будинок, орієнтуючись на недорогі і неякісні будівельні матеріали, оскільки з часом доведеться вкласти додаткові кошти у його ремонт. А як відомо, ми не такі багаті, щоб купувати дешеві речі.
Тому кращим варіантом є співвідношення фінансових, часових, якісних та інших компромісів між перевагами і недоліками (ризиками), на які готовий покупець. А це вже дуже індивідуально.

Раніше повідомлялося, що таунхауси і дуплекси під Києвом - альтернатива квартирі і котеджу.
www.zagorodna.com/uk
Теги до контенту: заміська нерухомість
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти