Во сколько обойдется строительство дома?

Стоимость загородной недвижимости за последние полтора года  по данным колнсалтинговой компании "РеалЭкспо" сократилась на 25-50% и, несмотря на оживление рынка, остается стабильной. Девелоперы обещают, что роста цен не будет и стараются экономить, чтобы предложить покупателю продукт по наиболее привлекательной цене.

Сегодня за излишества покупатели платить не хотят, и девелоперы изыскивают новые и новые пути для снижения себестоимости строительства.

На чем сегодня экономят девелоперы?

По словам директора компании "РеалЭкспо" Виктора Коваленко, себестоимость проекта современного коттеджного поселка складывается из целого ряда параметров. Если начинать девелопмент с нуля, то потребуется не менее 2-х лет. Покупка земли, юридическая экспертиза, межевание территории, оформление в собственность, создание генплана и проектирование с учетом соблюдения всех необходимых техусловий, прокладка коммуникаций и временных дорог, строительство коттеджей, создание необходимой инфраструктуры и т.д. и т.п.

Сегодня для получения согласования, разрешений, заключений и регистраций девелоперу необходимо пройти утверждение во многих организациях, участвующих в согласовании проектной документации. Сроки согласования составляют от 6 до 24 месяцев. Параллельно разрабатывается градостроительная и проектная документация, готовится архитектурная концепция, формируется маркетинговая стратегия. И только после этого можно приступать к строительству.

Вот примерная расчетная стоимость по основным статьям производственных и накладных расходов в период предпроектной подготовки:

1. Инженерно-геологические изыскания – в среднем от 800 до 1000 у.е. за 1 шурф с подготовкой отчетов.
2. Технико-экономическое обоснование по инженерным сетям — ТЭО: ориентировочно 10% от стоимости проектирования соответствующих инженерных разделов, в среднем от 3000 до 15 000 у.е. в зависимости от условий техзадания и размера участка.
3. Разработка концепции генплана:
— Предварителная концепция для внутреннего пользования от 1600 – 2000 у.е. (или по 1200-1400 у.е. за каждые 20 га при крупных объемах).
— Полный архитектурный альбом графических материалов: от 10 000 до 15 000 у.е. в среднем.
— Покупка необходимых электрических мощностей  в среднем от 500 до 1500 у.е. за КВт (в некоторых районах стоимость 1 КВт может доходить до 1800 – 2000 у.е. с учетом административного ресурса) в зависимости от испрашиваемого количества. В регионах от 50 до 500 у.е.
— Проект планировки (проект застройки поселка): ориентировочно от 100 000 до 150 000 у.е.
4. Межевание территории – в среднем от 300 до 400 у.е. за участок
5. Проектирование инженерных сетей и коммуникаций: ориентировочно 10% от стоимости строительства сетей и коммуникаций
6. Проект внутриплощадочных автодорог: в среднем от 50 000 до 100 000 у.е.
7. Спецразделы проектирования: в среднем от 100 000 до 300 000 у.е.
8. Согласования (все стадии и этапы до сдачи объекта в эксплуатацию, включая официальные платежи и административный ресурс): от 100 000 до 300 000 у.е.

За то время пока земля «отстаивается», девелопер рискует понести серьезные финансовые потери, некомпенсируемые за счет покупателя. В качестве основной меры борьбы с рисками девелоперы применяют оптимизацию расходов на проектирование и строительство, а также экономят на самых дорогостоящих видах коммуникаций, минимизируют объемы инфраструктуры, увеличивают темпы возведения домов, заключают договора с заводами-производителями на централизованную поставку материалов на объект.

«На рынке сегодня действует принцип разумного минимализма. С центральной канализации девелоперы в основном переходят на индивидуальные септики, которые и дешевле, и проще в эксплуатации, вместо развитой инфраструктуры предлагают необходимый набор объектов, не требующих больших сумм на дальнейшее обслуживание, — считает Виктор Коваленко.

Благодаря существующим сегодня схемам экономии себестоимость строительства поселка может быть снижена на 10-30%, в зависимости от проекта. Наконец, один из наиболее распространенных способов сэкономить – предложить покупателю участки без подряда. Такой продукт можно продать быстрее и не вкладываться в строительство дома, а покупатель при этом получает возможность по низкой цене купить землю и растянуть по времени расходы на возведение дома.

На чем экономят покупатели?

Покупательская экономия строится сейчас на тех же принципах, что и у девелоперов – лучше меньше, да лучше. Практичный покупатель готов удалиться от столицы. Ради выгодной покупки рассматриваются менее престижные и не такие дорогие районы как Макаровский, Бородянский.

Наиболее привлекательные цены предлагают, конечно, владельцы шести соток в садоводческих товариществах или девелоперы, распродающие «землю в чистом поле» без коммуникаций и прав собственности, но с точки зрения ликвидности эти проекты нерентабельны. Незадачливый покупатель может столкнуться впоследствии с тем, что категория земли не позволяет строить на ней ничего кроме летней времянки, а за подведение коммуникаций придется доплатить еще 10 тыс. долларов.

Виктор Коваленко предлагает сосредоточиться именно на актуальных предложениях в демократичном ценовом сегменте участков с подрядом или без него со всеми подведенными коммуникациями, в организованных коттеджных поселках, где предусмотрена инфраструктура (по крайней мере, в минимально необходимом объеме), эксплуатация и охрана.

При покупке участка без подряда сэкономить на самостоятельном строительстве дома вряд ли получится, однако при этом можно растянуть во времени оплату всего строительства, построить дом по собственному архитектурному проекту, выбрать оптимальные по цене/качеству строительные материалы и технологии.

Строительство дома без внутренней отделки и инженерии обойдется покупателю земли без подряда ориентировочно в такую цену:

1. Дерево (оцилиндрованное бревно, профилированный брус): от 350 до 600 у.е. за м2
2. Дерево (клееный брус): от 500 до 800 у.е. за м2
3. Кирпич: от 400 до 800 у.е. за м2
4. Ячеистый бетон: от 300 до 600 у.е. за м2
5. Монолит: от 700 у.е. за м2 и выше
6. Каркасные технологии отечественного производства: от 250 до 600 у.е. за м2
7. Каркасные технологии европейского производства (Финляндия, Германия): от 500  за м2
8. Металлокаркас – от 250 до 350 у.е.
9. Комбинированные дома: от 400 до 700 у.е. за м2 (в зависимости от видов материалов).

Виктор Коваленко
©Охраняется Законом "Об авторскихб правах"
www.zagorodna.com