У скільки обійдеться будівництво будинку?





Google+
11.04.2011 09:45
Статті про нерухомість | У скільки обійдеться будівництво будинку? Вартість заміської нерухомості за останні півтора року за даними колнсалтінговой компанії "РеалЕкспо" скоротилася на 25-50% і, незважаючи на пожвавлення ринку, залишається стабільною. Девелопери обіцяють, що зростання цін не буде і прагнуть економити, щоб запропонувати покупцеві продукт за найбільш привабливою ціною.

Сьогодні за надмірності покупці платити не хочуть, і девелопери вишукують нові і нові шляхи для зниження собівартості будівництва.

На чому сьогодні економлять девелопери?


За словами директора компанії "РеалЕкспо" Віктора Коваленко, собівартість проекту сучасного котеджного селища складається з цілого ряду параметрів. Якщо починати девелопмент з нуля, то буде потрібно не менше 2-х років. Купівля землі, юридична експертиза, межування території, оформлення у власність, створення генплану та проектування з урахуванням дотримання всіх необхідних техумов, прокладка комунікацій і тимчасових доріг, будівництво котеджів, створення необхідної інфраструктури і т.д. і т.п.

Сьогодні для отримання погодження, дозволів, висновків і реєстрацій девелоперу необхідно пройти затвердження в багатьох організаціях, що беруть участь в узгодженні проектної документації. Терміни узгодження становлять від 6 до 24 місяців. Паралельно розробляється містобудівна та проектна документація, готується архітектурна концепція, формується маркетингова стратегія. І тільки після цього можна приступати до будівництва.

Ось зразок розрахункова вартість за основними статтями виробничих і накладних витрат у період передпроектної підготовки:

1. Інженерно-геологічні вишукування - в середньому від 800 до 1000 у.о. за 1 шурф з підготовкою звітів.
2. Техніко-економічне обгрунтування з інженерних мереж - ТЕО: орієнтовно 10% від вартості проектування відповідних інженерних розділів, в середньому від 3000 до 15 000 у.о. в залежності від умов техзавдання і розміру ділянки.
3. Розробка концепції генплану:
- Предварітелная концепція для внутрішнього користування від 1600 - 2000 у.о. (Або за 1200-1400 у.о. за кожні 20 га при великих обсягах).
- Повний архітектурний альбом графічних матеріалів: від 10 000 до 15 000 у.о. в середньому.
- Купівля необхідних електричних потужностей у середньому від 500 до 1500 у.о. за КВт (в деяких районах вартість 1 КВт може доходити до 1800 - 2000 у.о. з урахуванням адміністративного ресурсу) залежно від заявленого кількості. У регіонах від 50 до 500 у.о.
- Проект планування (проект забудови селища): орієнтовно від 100 000 до 150 000 у.о.
4. Межування території - в середньому від 300 до 400 у.о. за ділянку
5. Проектування інженерних мереж і комунікацій: орієнтовно 10% від вартості будівництва мереж і комунікацій
6. Проект внутрішньомайданчикових автодоріг: в середньому від 50 000 до 100 000 у.о.
7. Спецрозділи проектування: в середньому від 100 000 до 300 000 у.о.
8. Погодження (всі стадії і етапи до здачі об'єкта в експлуатацію, включаючи офіційні платежі та адміністративний ресурс): від 100 000 до 300 000 у.о.

За той час поки земля «відстоюється», девелопер ризикує зазнати серйозних фінансових втрат, некомпенсируемое за рахунок покупця. В якості основного заходу боротьби з ризиками девелопери застосовують оптимізацію витрат на проектування і будівництво, а також економлять на самих дорогих видах комунікацій, мінімізують обсяги інфраструктури, збільшують темпи зведення будинків, укладають договори з заводами-виробниками на централізоване постачання матеріалів на об'єкт.

«На ринку сьогодні діє принцип розумного мінімалізму. З центральної каналізації девелопери в основному переходять на індивідуальні септики, які й дешевше, і простіше в експлуатації, замість розвиненої інфраструктури пропонують необхідний набір об'єктів, які потребують великих сум на подальше обслуговування, - вважає Віктор Коваленко.

Завдяки існуючим сьогодні схемами економії собівартість будівництва селища може бути знижена на 10-30%, залежно від проекту. Нарешті, один з найбільш поширених способів заощадити - запропонувати покупцеві ділянки без підряду. Такий продукт можна продати швидше і не вкладатися в будівництво будинку, а покупець при цьому отримує можливість за низькою ціною купити землю і розтягнути по часу витрати на зведення будинку.

На чому економлять покупці?


Купівельна економія будується зараз на тих же принципах, що і у девелоперів - краще менше, та краще. Практичний покупець готовий віддалитися від столиці. Заради вигідної покупки розглядаються менш престижні і не такі дорогі райони як Макарівський, Бородянський.

Найбільш привабливі ціни пропонують, звичайно, власники шести соток в садівничих товариствах або девелопери, розпродати «землю в чистому полі» без комунікацій і прав власності, але з точки зору ліквідності ці проекти нерентабельні. Невдалий покупець може зіткнутися згодом з тим, що категорія землі не дозволяє будувати на ній нічого крім річної времянки, а за підведення комунікацій доведеться доплатити ще 10 тис. доларів.

Віктор Коваленко пропонує зосередитися саме на актуальні пропозиції в демократичному ціновому сегменті ділянок з підрядом або без нього з усіма підведеними комунікаціями, в організованих котеджних селищах, де передбачена інфраструктура (принаймні, в мінімально необхідному обсязі), експлуатація і охорона.

При купівлі ділянки без підряду заощадити на самостійному будівництві будинку навряд чи вийде, проте при цьому можна розтягнути в часі оплату всього будівництва, побудувати будинок за власним архітектурним проектом, вибрати оптимальні за ціною / якістю будівельні матеріали і технології.

Будівництво будинку без внутрішньої обробки та інженерії обійдеться покупцеві землі без підряду орієнтовно в таку ціну:

1. Дерево (оциліндрованої колоди, профільований брус): від 350 до 600 у.о. за м2
2. Дерево (клеєний брус): від 500 до 800 у.о. за м2
3. Цегла: від 400 до 800 у.о. за м2
4. Ніздрюватий бетон: від 300 до 600 у.о. за м2
5. Моноліт: від 700 у.о. за м2 і вище
6. Каркасні технології вітчизняного виробництва: від 250 до 600 у.о. за м2
7. Каркасні технології європейського виробництва (Фінляндія, Німеччина): від 500 за м2
8. Металлокаркас - від 250 до 350 у.о.
9. Комбіновані будинки: від 400 до 700 у.о. за м2 (залежно від видів матеріалів).

Віктор Коваленко

© Охороняється Законом "Про авторскіхб права"

www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти