Внесудебное обращение взыскания по ипотечному договору

Ипотечные отношения являются уникальными и многогранными отношениями по своей правовой сути: с одной стороны, это способ обеспечения выполнения обязательств, с другой стороны, это альтернативный способ осуществления расчетов по невыполненному основному обязательству.

Если в докризисный период ипотеку популярно было рассматривать в ракурсе ее обеспечительных свойств, то в условиях дефицита денежной массы актуальными становятся вопросы выполнения основного обязательства посредством обращения взыскания на предмет ипотеки. И в поисках ответа на эти вопросы становится понятно, что в ряде случаев обращение взыскания на предмет ипотеки является хоть и законодательно урегулированным процессом, но имеющим определенные практические сложности.

Ключевыми барьерами при обращении взыскания на предмет ипотеки (здания, сооружения, нежилые помещения) являются:

- некорректно сформулированная ипотечная оговорка;

- невозможность провести техническую инвентаризацию объекта – проводится в случае изменения собственника более чем год спустя регистрации прав на объект;

- комплектность документов (уклонение заемщика от получения уведомления об обращении взыскания на предмет ипотеки), что в большинстве случаев является самым сложным препятствием для банков в осуществлении данной процедуры.

Из моей практики, к числу основных рисков, связанных даже с успешным прохождением процедур внесудебного обращения взыскания, можно отнести следующие:

- У Ипотекодателя есть формальные основания оспорить зарегистрированное право собственности на нежилые помещения на имя Банка, если БТИ не могли и не проводили текущую техническую инвентаризацию нежилых помещений, что является обязательным в случае, если с момента последнего отчуждения помещений прошло более 1 года.

- На этапе получения из БТИ зарегистрированного правоустанавливающего документа необходимо подготовится к последующим судебным искам со стороны Ипотекодателя в части: оспаривания оценочной стоимости недвижимости, оспаривания факта получения Ипотекодателем/Должником уведомления и т.д.

- Основной проблемой внесудебного алгоритма является тот факт, что нотариусом не производится государственная регистрация сделки (ипотечного договора) в реестре сделок. С одной стороны законодательство не содержит требования об обязательной регистрации данной сделки (как, например, и в случае с договором дарения), а с другой стороны, в реестре сделок не отразится информация об изменении собственника, что гипотетически может негативно сказаться на последующих сделках с недвижимостью. Если же посредством судебного разбирательства Ипотекодатель докажет, что требовалась государственная регистрация сделки и вообще подлежал заключению договор об удовлетворении требований кредитора после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (статья 211 ГКУ), тогда будет установлено, что у ипотекодержателя не возникло право собственности на недвижимость (статья 334 ГКУ).

- Наличие самовольных реконструкции/перепланировки в объектах недвижимости, если они будут зафиксированы БТИ в техническом паспорте на нежилые помещения, будет рассматриваться как препятствие к регистрации прав собственности. В случае развития ситуации, соответственно, потребуется легализировать самовольные перепланировки и реконструкции нежилых помещений.

- Невозможность истребовать нежилые помещения у добросовестного приобретателя может повлечь к истребованию убытков у ненадлежащего собственника, если банк будет признан таковым в судебном порядке.

Однако, даже создав препятствия для обращения взыскания на переданное в ипотеку имущество, должник, особенно физическое лицо, останется должником перед кредитором до момента погашения своего обязательства.

Так, может, имеет смысл пожертвовать заложенным имуществом и приобрести свободу от долговых обязательств?!

Наталия Доценко-Белоус Старший юрист,
Василь Кисиль и Партнеры