Позасудове звернення стягнення за іпотечним договором

Іпотечні відносини є унікальними і багатогранними відносинами по своїй правовій суті: з одного боку, це спосіб забезпечення виконання зобов'язань, з іншого боку, це альтернативний спосіб здійснення розрахунків по невиконаного основного зобов'язання.

Якщо в докризовий період іпотеку популярно було розглядати в ракурсі її забезпечувальних властивостей, то в умовах дефіциту грошової маси актуальними стають питання виконання основного зобов'язання шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. І в пошуках відповіді на ці питання стає зрозуміло, що в ряді випадків звернення стягнення на предмет іпотеки є хоч і законодавчо врегульованим процесом, але мають певні практичні складності.

Ключовими бар'єрами при зверненні стягнення на предмет іпотеки (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) є:

- Некоректно сформульована іпотечна застереження;

- Неможливість провести технічну інвентаризацію об'єкта - проводиться у разі зміни власника більш ніж рік потому реєстрації прав на об'єкт;

- Комплектність документів (ухилення позичальника від отримання повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки), що в більшості випадків є найскладнішою перешкодою для банків в здійсненні цієї процедури.

З моєї практики, до числа основних ризиків, пов'язаних навіть з успішним проходженням процедур позасудового звернення стягнення, можна віднести наступні:

- У іпотекодавця є формальні підстави оскаржити зареєстроване право власності на нежитлові приміщення на ім'я Банку, якщо БТІ не могли і не проводили поточну технічну інвентаризацію нежитлових приміщень, що є обов'язковим у випадку, якщо з моменту останнього відчуження приміщень пройшло більше 1 року.

- На етапі отримання з БТІ зареєстрованого правовстановлюючого документа необхідно підготується до наступних судових позовів з боку іпотекодавця в частині: заперечування оцінної вартості нерухомості, заперечування факту отримання Іпотекодавцем / Боржником повідомлення і т.д.

- Основною проблемою позасудового алгоритму є той факт, що нотаріусом не проводиться державна реєстрація угоди (іпотечного договору) у реєстрі угод. З одного боку законодавство не містить вимоги про обов'язкову реєстрацію даної угоди (як, наприклад, і у випадку з договором дарування), а з іншого боку, у реєстрі угод не відіб'ється інформація про зміну власника, що гіпотетично може негативно позначитися на подальших операціях з нерухомістю . Якщо ж за допомогою судового розгляду Іпотекодавець доведе, що була потрібна державна реєстрація угоди і взагалі підлягав ув'язненню договір про задоволення вимог кредитора після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки (стаття 211 ЦКУ), тоді буде встановлено, що у іпотекодержателя не виникло право власності на нерухомість (стаття 334 ЦКУ).

- Наявність самовільних реконструкції / перепланування в об'єктах нерухомості, якщо вони будуть зафіксовані БТІ в технічному паспорті на нежитлові приміщення, буде розглядатися як перешкода до реєстрації прав власності. У разі розвитку ситуації, відповідно, потрібно легалізувати самовільні перепланування та реконструкції нежитлових приміщень.

- Неможливість витребувати нежитлові приміщення у добросовісного набувача може спричинити до витребування збитків у неналежного власника, якщо банк буде визнаний таким в судовому порядку.

Однак, навіть створивши перешкоди для звернення стягнення на передане в іпотеку майно, боржник, особливо фізична особа, залишиться боржником перед кредитором до моменту погашення свого зобов'язання.

Так, може, має сенс пожертвувати закладеним майном і придбати свободу від боргових зобов'язань?!

Наталія Доценко-Білоус Старший юрист,
Василь Кісіль і Партнери