В долгосрочной перспективе размер доступного кредита будет ограничен изменениями в регулировании. Так, кредиторы согласно новому регулированию Basel III (для всех компаний, за исключением страховых) увеличивают объем капитала, который они обязаны сохранить на балансе. В краткосрочном периоде объем кредита станет ещё более ограниченным в связи с уходом некоторых кредиторов с рынка. Например, с начала экономического спада почти 40 кредиторов ушли с рынка Великобритании, и, если судить по недавним заявлениям ведущих кредиторов, ситуация вряд ли изменится в ближайшем будущем.
На протяжении 2010 на европейским рынке кредитования были отмечены существенные изменения в настроениях. Здесь можно выделить три ключевые фазы. В начале года на рынке наблюдалось существенное смягчение условий кредитования – объемы кредита увеличились, и выросло соотношение в процентах между основной суммой кредита и оценочной стоимостью актива. Во второй фазе, к концу весны, европейские рынки стали разделяться из-за растущего кризиса государственного долга. Так, в Испании, где из-за государственного долга экономические риски существенно возросли, условия кредитования значительно «просели», даже на премиальные активы. В течение лета максимальный предел выданного кредита снизился с 50 миллионов евро до 35 миллионов евро, а маржа увеличилась до 275 базисных пунктов. С другой стороны, на основных западноевропейских рынках – особенно в Германии и во Франции – банковская конкуренция сильно выросла, и кредиторы борются за право финансировать приобретение премиальных активов, что привело к дальнейшему смягчению условий кредитования.
За последние месяцы 2010 были отмечены и другие изменения. Кредитование сократилось по всем регионом, как с точки зрения количества активных кредиторов, так и с точки зрения условий кредитования. Это хорошо видно во всех тех странах, где условия на предложение более жесткие, и в особенности недавние увеличения по требованиям маржи. Это заметно даже в Великобритании, где эти требования начали смягчаться с середины 2009.
Натале Джостра (Natale Giostra), глава отдела кредитного консалтинга в странах Великобритании и Европы, Ближнего Востока и Африки компании CBRE Real Estate Finance, прокомментировала: «Уход кредиторов или из международного бизнеса, или из сферы недвижимости продолжает сказываться на рынке. Учитывая огромный долг по рефинансированию в Европе, превышающий 500 миллиардов евро, на ближайшие три года вряд ли можно ожидать всплеска новой кредиторской активности в краткосрочном периоде. Всё внимание будет сосредоточено на решении давно существующих проблем. Поскольку процентные ставки увеличатся, мы ожидаем, что европейские кредиторы в 2011 станут еще более избирательны. Условия ужесточатся, а это существенно повысит требования к марже».
Кертис Уиллфорт (Curtis Willeford), консультант Отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis, Россия, добавил: «Ограничения в размере выдаваемых кредитов и вступление в силу новой модели регулирования банковского и финансового рынков Basel III (уровень минимальной достаточности капитала будет увеличен) в Еврозоне, безусловно, в будущем отразятся на существующем иностранном финансировании в России. Можно предположить, что сложившаяся ситуация на рынке иностранного кредитования в России не улучшится ранее 2013-2014 гг. Как уже было сказано ранее, в настоящий момент финансирование выдается под конкретные высококлассные проекты, например, Белая площадь, Дукат III, причем как локальными, так и международными банками. Все кредитование заточено под конкретный проект”.
Основные условия кредитования*: Топовые активы и арендаторы, декабрь 2010
Рынок | Макс. размер кредита | Макс. процентное соотношение между основной суммой кредита и оценочной стоимостью актива (LTV) | Маржа* |
Франция | ?75млн | 65% | 150 bps |
Германия | ?100млн | 75% | 120 bps |
Нидерланды | ?70млн | 70% | 150 bps |
Испания | ?35млн | 65% | 275-300 bps |
Великобритания | ?60млн | 70% | 210 bps |
Тенденции европейских рынков | ? / ? | ? / ? | ? / ? |
* Максимальный размер нового пятилетнего займа для одного кредитора
** Маржа сверх ставки euribor / libor
www.zagorodna.com
Комментарии