Тонкости trade-in: что примут в зачет при покупке недвижимости?

Варианты зачета имеющегося у покупателя объекта при покупке нового, или trade-in, как часто называют эту схему (хотя в действительности сделки взаимозачета и trade-in имеют различия), бывают самые разные. Меняют и квартиру на дом за городом, и жилье на магазин, и даже московскую недвижимость на зарубежную. Взаимозачет может стать спасательным кругом для как для покупателя – при нехватке денег на приобретение жилья, так и для продавца – в отсутствие клиентов.

Типичные случаи
Чаще всего взаимозачет применяется на городском рынке в сегменте экономкласса: клиент выбирает квартиру в новостройке, а потом просит агентство недвижимости помочь ему с реализацией его собственности. «Заключив договор с нашей компанией на продажу своей квартиры, клиент бронирует выбранную новостройку, причем стоимость фиксируется в день внесения аванса, – рассказывает Евгений Галанкин, руководитель отдела департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – При этом клиент получает, помимо юридической поддержки, также и рекламу продаваемой квартиры. Оперативно проводится ее оценка, которую выполняет опытный риэлтор. Когда находится покупатель, практически одновременно происходят сделки купли-продажи квартиры и покупки новостройки». Оценка и рекламные возможности компании предоставляются бесплатно, клиент платит только риэлторскую комиссию, которая оговаривается с каждым отдельно.

За городом этой услугой часто пользуются молодые семьи, которые хотят сменить квартиру на загородный дом. А также инвесторы, вложившие деньги в городское жилье – в последнее время они активизировались. «В первую очередь это связано с тем, что цены на подмосковную загородную недвижимость за время кризиса существенно снизились. В результате на рынке появились предложения, когда таунхаус или коттедж эконом-, комфорт-класса, превосходящие по площади городскую квартиру в 2 раза, стоят так же, как эта квартира, – говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «Конти». – Так, сегодня можно приобрести таунхаус площадью порядка 150 кв. м в зачет двухкомнатной квартиры стоимостью в 7-10 млн руб.».

Возможность зачета стоимости городской квартиры при покупке коттеджа или таунхауса рассматривается в поселках «Березки» (Горьковское ш., 6 км от МКАД), «Вестфалия» (Симферопольское ш., 87 км), «Наумово» (Ярославское ш., 105 км), «Речной» (Симферопольское ш., 55 км) и др. Компания «Сапсан» объявляла о запуске программы по зачету в стоимость нового коттеджа в поселке «Княжье озеро» (Новорижское ш., 24 км) любого коттеджа, расположенного в других поселках этой же компании.

Экзотик-варианты
Сделки, когда в зачет за объект жилой идет объект нежилой (коммерческой) недвижимости, встречаются реже и проходят сложнее, учитывая, что доходность коммерческого помещения гораздо выше. Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, привел пример, когда покупатель обменял квартиру стоимостью $1 млн на офисное помещение ценой $850 тыс. Однако внакладе тот не остался: теперь вместо $40 тыс. в год, получаемых от сдачи квартиры в аренду, он получает от сдачи офиса $80 тыс. «Если объект городской жилой недвижимости приносит доход в 3,5-5%, что нормально в нынешней рыночной ситуации, то объект коммерческой (магазин, офис) приносит от 8 до 10% в год, – говорит эксперт. – При снижении цены на 15-20% квартира быстро продается, и ее бывший собственник получает арендный поток в два раза выше, а бывший владелец магазина достигает своей цели – быстро получает требуемые средства».

Недавно компания «Миэль-DPM» предложила идею зачета московской или подмосковной квартиры на объект зарубежной недвижимости. Предложение почему-то называется «Меняю Химки на Барселону», хотя взамен отечественной недвижимости на выбор предлагается несколько новостроек в Болгарии, Черногории и итальянской провинции Калабрии. Схема такова: покупатель вносит 30% стоимости зарубежного объекта и заключает договор на продажу своей квартиры с компанией «Миэль-Брокеридж». С этого момента он может пользоваться своими апартаментами у моря, а остальную сумму за них он вносит после того, как продается его московская недвижимость. Никаких процентов в промежутке он не платит.

По словам Натальи Завалишиной, генерального директора компании «Миэль-DPM», процесс продажи занимает обычно 4 месяца. Если квартира «зависает» больше чем на полгода, начинаются переговоры с застройщиком, но больше года он ждать не будет, считает эксперт. Поэтому у риэлторов появляется дополнительный стимул к поиску покупателей квартиры «в Химках», что на руку клиенту, да и беспроцентная рассрочка – вещь заманчивая. Для агентства же несомненный плюс этой схемы – в том, что вся сделка находится под его контролем: риэлторы могут быть уверены, что клиент «донесет» вырученные от продажи квартиры деньги до их партнера-застройщика.

Сплошной компромисс
Механизм сделки взаимозачета может осуществляться по-разному. Иногда оценку зачитываемой недвижимости проводит независимый лицензированный оценщик, иногда риэлтор, но часто стороны просто договариваются о приемлемой сумме. Но вообще такая сделка не предполагает значительных финансовых выгод для покупателя. Ибо если он хочет достаточно быстро обменять квартиру, ему приходится дисконтировать от рыночной цены порядка 10%, замечает Юрий Синяев. Оно и понятно: чем ниже стоимость, по которой клиент готов выставить свое жилье на продажу, и чем выше ликвидность этого объекта, тем выгоднее могут быть условия приобретения нового. Однако зачет, несомненно, для покупателя удобен: обе сделки, продажа и покупка, проходят быстро и организованно.

Для риэлторов и девелоперов взаимозачет – скорее вынужденная мера. Продавцу, конечно, гораздо интереснее получить за свой объект «живые» деньги, чем объект, который еще предстоит реализовать. «Распространение такой услуги в период кризиса связано, прежде всего, с желанием застройщика привлечь потенциальных покупателей», – говорит Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood.

Наконец, стоит отметить, что в зачет может идти не любая имеющаяся у клиента недвижимость, а та, которая представляется другой стороне ликвидной, то есть которую можно продать быстро и без проблем. «Ограничения определяются исключительно здравым смыслом и стоимостными параметрами. Зачастую недвижимость ниже классом может оказаться более ликвидной», – замечает Георгий Дзагуров. Если речь идет о квартире, она должна быть юридически правильно оформлена и физически свободна, со всеми необходимыми документами и без дополнительных обременений.
www.zagorodna.com