Тонкощі trade-in: що приймуть в залік при покупці нерухомості?





Google+
15.12.2010 07:55
Варіанти заліку наявного у покупця об'єкта при купівлі нового, або trade-in, як часто називають цю схему (хоча в дійсності угоди взаємозаліку та trade-in мають відмінності), бувають найрізноманітніші. Міняють і квартиру на будинок за містом, і житло на магазин, і навіть московську нерухомість на зарубіжну. Взаємозалік може стати рятувальним кругом для як для покупця - при нестачі грошей на придбання житла, так і для продавця - в відсутність клієнтів.

Типові випадки

Найчастіше взаємозалік застосовується На міських ринках у сегменті економ: клієнт вибирає квартиру в новобудові, а потім просить агентство нерухомості йому допомогти з реалізацією його власності. «Уклавши договір з нашою компанією на продаж своєї квартири, клієнт бронює обрану новобудову, причому вартість фіксується в день внесення авансу, - розповідає Євген Галанкін, керівник відділу департаменту міської нерухомості компанії« Стройтрест-Нерухомість ». - При цьому клієнт отримує, крім юридичної підтримки, також і рекламу продаваної квартири. Оперативно проводиться її оцінка, яку виконує досвідчений ріелтор. Коли знаходиться покупець, практично одночасно відбуваються угоди купівлі-продажу квартири та покупки новобудови ». Оцінка та рекламні можливості компанії надаються безкоштовно, клієнт платить тільки ріелторську комісію, яка обговорюється з кожним окремо.

За містом цією послугою часто користуються молоді сім'ї, які хочуть змінити квартиру на заміський будинок. А також інвестори, що вклали гроші в міське житло - останнім часом вони активізувалися. «У першу чергу це пов'язано з тим, що ціни на підмосковну заміську нерухомість за час кризи істотно знизилися. У результаті на ринку з'явилися пропозиції, коли таунхаус або котедж економ-, комфорт-класу, що перевершують за площею міську квартиру в 2 рази, коштують так само, як ця квартира, - говорить Юрій Синяев, директор з маркетингу групи компаній «Конті». - Так, сьогодні можна придбати таунхаус площею близько 150 кв. м у залік двокімнатної квартири вартістю в 7-10 млн руб. ».

Можливість заліку вартості міської квартири при купівлі котеджу або таунхауса розглядається в селищах «Берізки» (Горьківське ш., 6 км від МКАД), «Вестфалія» (Сімферопольське ш., 87 км), «Наумова» (Ярославське ш., 105 км) , «Річковий» (Сімферопольське ш., 55 км) та ін Компанія «Сапсан» оголошувала про запуск програми із заліку у вартість нового котеджу в селищі «Княже озеро» (Новоризьке ш., 24 км) будь-якого котеджу, розташованого в інших селищах цієї ж компанії.

Екзотик-варіанти

Угоди, коли в залік за об'єкт житлової йде об'єкт нежитлової (комерційної) нерухомості, зустрічаються рідше і проходять складніше, враховуючи, що прибутковість комерційного приміщення набагато вище. Георгій Дзагуров, генеральний директор компанії Penny Lane Realty, привів приклад, коли покупець обміняв квартиру вартістю $ 1 млн на офісне приміщення ціною $ 850 тис. Однак у програші той не залишився: тепер замість $ 40 тис. на рік, одержуваних від здачі квартири в оренду, він отримує від здачі офісу $ 80 тис. «Якщо об'єкт міської житлової нерухомості приносить дохід у 3,5-5%, що нормально в нинішній ринковій ситуації, то об'єкт комерційної (магазин, офіс) приносить від 8 до 10% на рік, - говорить експерт. - При зниженні ціни на 15-20% квартира швидко продається, і її колишній власник отримує орендний потік в два рази вище, а колишній власник магазину досягає своєї мети - швидко отримує необхідні кошти ».

Нещодавно компанія «Міель-DPM» запропонувала ідею заліку московської або підмосковній квартири на об'єкт зарубіжної нерухомості. Пропозиція чомусь називається «Міняю Хімки на Барселону», хоча замість вітчизняної нерухомості на вибір пропонується декілька новобудов у Болгарії, Чорногорії та італійської провінції Калабрії. Схема така: покупець вносить 30% вартості закордонного об'єкта і укладає договір на продаж своєї квартири з компанією «Міель-брокеридж". З цього моменту він може користуватися своїми апартаментами біля моря, а решту суми за них він вносить після того, як продається його московська нерухомість. Ніяких відсотків в проміжку він не платить.

За словами Наталії Завалишиної, генерального директора компанії «Міель-DPM», процес продажу займає звичайно 4 місяці. Якщо квартира «зависає» більше ніж на півроку, починаються переговори із забудовником, але більше року він чекати не буде, вважає експерт. Тому у ріелторів з'являється додатковий стимул до пошуку покупців квартири «в Хімках», що на руку клієнтові, та й безвідсоткова розстрочка - річ приваблива. Для агентства ж безсумнівний плюс цієї схеми - в тому, що вся операція знаходиться під його контролем: ріелтори можуть бути впевнені, що клієнт «донесе» виручені від продажу квартири гроші до їхнього партнера-забудовника.

Суцільний компроміс

Механізм угоди взаємозаліку може здійснюватися по-різному. Іноді оцінку зачитуємо нерухомості проводить незалежний ліцензований оцінювач, іноді ріелтор, але часто сторони просто домовляються про прийнятну суму. Але взагалі така угода не передбачає значних фінансових вигод для покупця. Бо якщо він хоче досить швидко обміняти квартиру, йому доводиться дисконтувати від ринкової ціни близько 10%, зауважує Юрій Синяев. Воно й зрозуміло: чим нижче вартість, за якою клієнт готовий виставити своє житло на продаж, і чим вища ліквідність цього об'єкта, тим вигідніше можуть бути умови придбання нового. Однак залік, поза сумнівом, для покупця зручний: обидві угоди, продаж і покупка, проходять швидко і організовано.

Для ріелторів і девелоперів взаємозалік - швидше вимушена міра. Продавцю, звичайно, набагато цікавіше отримати за свій об'єкт «живі» гроші, ніж об'єкт, який ще потрібно реалізувати. «Поширення такої послуги в період кризи пов'язане, перш за все, з бажанням забудовника залучити потенційних покупців», - говорить Тимур Сайфутдінов, керуючий директор департаменту житлової нерухомості компанії Blackwood.

Нарешті, варто відзначити, що в залік може йти не будь-яка наявна у клієнта нерухомість, а та, яка видається інший стороні ліквідною, тобто яку можна продати швидко і без проблем. «Обмеження визначаються виключно здоровим глуздом і вартісними параметрами. Найчастіше нерухомість нижчі класом може виявитися більш ліквідної », - зауважує Георгій Дзагуров. Якщо мова йде про квартиру, вона повинна бути юридично правильно оформлена і фізично вільна, з усіма необхідними документами та без додаткових обтяжень.
www.zagorodna.com
Теги до контенту: придбання нерухомості
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти