Строительство: новые льготы - старые проблемы

Потеряв право на налоговый кредит по полученным строительно-монтажными работами, застройщик за свой счет должен уплатить НДС с полной продажной стоимости доступного жилья.

Налоговый кодекс, кроме старых льгот, принес украинским строителям некоторые новые нормы по НДС-налогообложения, по замыслу авторов Кодекса, видимо, должны были бы уменьшить стоимость строительства, и стимулировать оживление в отрасли является экономическим локомотивом экономики. Однако, как показал опыт первого квартала 2011 г., налоговые новации, которые должны уменьшить фискальное давление, обернулись для строителей и их смежников серьезными проблемами. А старое разъяснительную произвола налоговиков лишь осложняет решение этих проблем.

Рассмотрим ситуацию, сложившуюся вокруг двух налоговых новшеств Кодекса, которые в действительности имеют высокий стимулирующий потенциал.

Проектный инжиниринг

Впервые введена в Кодексе льгота по налогообложению инжиниринговых услуг могло бы реально снизить стоимость проектных работ для строительства. Учитывая то, что проектировочные работы не материалоемкими и характеризуются значительным удельным весом добавленной стоимости, НДС-льгота была бы чрезвычайно выгодной для проектных бюро и институтов. Это могло бы существенно удешевить стоимость проектирования и предоставить застройщикам возможность значительной экономии средств уже на первых этапах строительства. То есть именно тогда, когда застройщики обычно испытывают недостаток средств.

Но проектанты столкнулись с проблемой толкования нормативного текста Кодекса: дело в том, что определение понятия «инжиниринга», содержащееся в этом документе, несколько отличается от уже привычных для строителей определений этой категории, содержащиеся в отраслевом законодательстве. Поэтому руководители проектных учреждений массово стали обращаться к налоговикам с запросами о возможности применения соответствующей льготы.

Налоговики, предоставляя проектантам консультации, под разными предлогами, но последовательно отказывают в праве воспользоваться НДС-льготой. Итак, в ближайшее время застройщикам вряд ли следует рассчитывать на удешевление проектных работ.

Доступное жилье

Для начала заметим, что Директива Евросоюза 2006/112/ЕС освобождает от НДС продаж любых зданий и их частей, кроме тех операций, которые осуществлены до первого заселения жилья. В украинском законодательстве соответствующая норма является чрезвычайно запутанной. Практика применения льготы к так называемым «не первой» поставок жилья была крайне сложной и противоречивой и до 2011 г. Из значительные риски большинство лояльных и консервативных застройщиков боялась даже претендовать на освобождение от НДС операций по продажам нового жилья. Вместо того, чтобы откорректировать старую неоднозначную норму, авторы Кодекса добавили в нее новую льготу. В этом году в Украину впервые освобождены от НДС стоимость строительно-монтажных работ по сооружению доступного жилья. Но это было сделано так неуклюже, что застройщики, которые являются участниками соответствующих целевых госпрограмм, столкнулись с угрозой ужасных финансовых потерь.

Ведь Налоговый кодекс освободил от НДС не стоимость собственно доступного жилья, а предоставил льготу операциям по поставке строительно-монтажных работ. Но большинство застройщиков реализуют гражданам не роботы, а жилье как недвижимость, заключая договоры о строительстве жилья. Поставщиками же строительно-монтажных работ является, как правило, подрядчики, которые выполняют такие работы в пользу застройщика. Итак, если непосредственно применять новую льготу в большинство схем по строительству жилья, то окажется, что застройщик, поставляя недвижимость, должна платить НДС, а его подрядчики, которые выполняют строительно-монтажные работы по возведению этого жилья, НДС платить не должны. Следовательно, потеряв право на налоговый кредит по полученным строительно-монтажными работами, застройщик за свой счет должен уплатить НДС с полной продажной стоимости доступного жилья. Такая ситуация способна обанкротить львиную долю тех застройщиков, возводящих доступное жилье. Поэтому подрядчики оказались перед угрозой потери заказов. Именно поэтому некоторые подрядчики решили воспользоваться еще одной новацией Налогового кодекса. Эта неведомая до сих пор украинская налогоплательщиками новация заключается в том, что Кодекс позволяет отказаться от налоговых льгот. Но и в этом подрядчиков постигла неудача.

Почти сразу после вступления в силу Налогового кодекса, ГНАУ начала сообщать в своих консультациях о том, что любой отказаться от льготы не может. Налоговики частности выразили уверенность, что от НДС-льгот налогоплательщики вообще не имеют права отказаться. Эта позиция полностью и безусловно противоречит положениям Кодекса. Ведь он не содержит никаких (!) Ограничений в отношении права на отказ от льготы. Поскольку резонанс от разрушительного льготы был чрезвычайным, ГНАУ вынуждена разослать на места разъяснение порядка его применения.

Это разъяснение вобрало в себя все возможные и невозможные ограничения, а также указало на то, что льготой могут воспользоваться только те застройщики, которые непосредственно выполняют работы по строительству доступного жилья, а их субподрядчики права на такую ??льготу не имеют. Но проблема в том, что даже если застройщик самостоятельно осуществляет строительно-монтажные работы, предметом соглашения с гражданином является не строительные работы, а построенная недвижимость. Таким образом, благодаря разъяснению ГНАУ подрядчики фактически утратили право на льготу, а застройщики ее так и не получили. Получается, что с вступлением в силу Налогового кодекса, налоговые риски в сегменте строительства доступного жилья стали чрезвычайно высокими. Вряд ли этому стремились авторы Налогового кодекса и правительственные проводники, которые лоббируют государственной поддержке жилищного строительства.

Учитывая социальную значимость вопроса, чиновники Минрегионстроя вместе с налоговиками и соответствующими комитетами ВР, с привлечением специалистов, представляющих интересы застройщиков, пока развернули активную работу по совершенствованию текста Кодекса. Чем это закончится не известно. Поэтому застройщики понемногу начинают притормаживать возведения доступного жилья. Их можно понять: в условиях высоких налоговых рисков спешить со сдачей в эксплуатацию доступного жилья было бы опрометчиво. Сейчас уже можно уверенно сказать, что Налоговый кодекс подверг строительную отрасль значительном стресса, обусловленному ростом фискальной неопределенности. Поэтому не следует удивляться строгим оценкам, которые выставили специалисты-практики авторам Налогового кодекса.

Мартовские исследования Центра Либермана дали весьма красноречивые результаты:

92% опрошенных финансовых руководителей строительных компаний считают, что новые условия налогообложения не будут способствовать снижению стоимости строительства.

34% опрошенных указывают на то, что через Налоговый кодекс инвестиционный климат в отрасли ухудшится. А 61% опрошенных считают, что новые льготы вообще не влияют на строительно-инвестиционную атмосферу.

Итак, хотели как лучше, а получилось как всегда. За высокие цены на жилье граждане не в последнюю очередь должны благодарить налоговикам, осуществляющих «разъяснительную» работу по всестороннему ограничении льгот, предоставленных Налоговым кодексом.

«Экономическая Правда»