Как рассказала «Минфину» Елена Шуляк, глава профильного парламентского комитета ВР, законопроект о комплексной реконструкции кварталов старого жилищного фонда готовится ко второму чтению и может быть внесен в сессионный зал уже до конца этого года.
Под снос или реконструкцию могут уйти более 45 тысяч домов.
«Минфин» разбирался, что значит «обновление» ветхого жилищного фонда для собственников квартир, и как оно воздействует на рынок недвижимости.
Почему о «хрущевках» снова вспомнили во время войны
Варианты решения проблем ветхого жилищного фонда возникали в Украине неоднократно. Впервые о реновации старого жилищного фонда заговорили еще в 2006 году.
С тех пор было немало проектов, которые предполагали реконструкцию ветхого жилья. Но ни одному из них так и не был включен «зеленый свет». Камнем преткновения каждый раз становились деньги: непонятно было, за чей счет обновлять старую застройку. За бюджетные средства получалось очень дорого, а инвесторы, которые теоретически могли уложиться в реконструкцию, искали свою выгоду в ущерб интересам владельцев квартир в «хрущевках».
Теперь же, похоже, эпопея со старыми домами выходит на финиш. По словам Елены Шуляк, главы парламентского комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства, законопроект о комплексной реконструкции кварталов старого жилищного фонда готовится ко второму чтению и может быть внесен в сессионный зал уже до конца этого года. В первом чтении документ был принят еще в 2022 году.
«Идет подготовка проекта ко второму чтению, идет сложно. Но, надеюсь, до конца года мы сможем представить этот законопроект на второе чтение. К тому времени уже должна быть принята в первом чтении новая законодательная рамка о жилищной политике (новый Жилищный кодекс — ред.)», — пояснила Елена Шуляк.
Законопроект №6483 приняли в первом чтении и за основу в сентябре 2022 года, при условии, что его основательно доработают.
В том виде, в каком документ проголосовали в Раде, под «обновление» подпадали не только хрущевки, но и дома старого фонда. В целом, как отмечается в пояснительной записке, в Украине насчитывается около 45,6 тысяч старых домов старого фонда и более 17 тысяч аварийных домов. Под первоочередную реконструкцию могут пойти следующие объекты:
построены до 1919 года - 7 646 домов; построены с 1920 до 1953 годы - 9693 дома; построены с 1954 до 1969 год (хрущевки) - 7192 дома; построены с 1970 до 1989 год - 5 364 дома.
В проекте прописано, что они могут быть реконструированы/модернизированы (замена коммуникаций, окон, инженерного оборудования, утепление фасадов, приспособление нужд людей с инвалидностью и т.п.) или снесены с дальнейшим строительством новых объектов на этом месте. Решение – реконструировать или сносить – будет приниматься отдельно в каждом доме, учитывая результаты энергетического аудита и технико-экономических расчетов.
При этом в законопроекте прописана возможность принудительного отчуждения земельных участков в рамках реконструкции микрорайонов – в случае «общественной необходимости». Если владельцы участков будут против, будет решать этот вопрос суд.
Владельцам жилья в домах под реконструкцию должны предложить варианты в так называемом «маневренном жилье» – на время строительства или реновации их дома. Если речь идет о сносе дома, то жильцов могут отселять принудительно в тот же маневренный фонд, так называемый «стартовый» дом на время проведения строительных работ или предоставить постоянное жилье в готовом многоквартирном доме. Как вариант – возможна выплата денежной компенсации за жилье.
Восстанавливать ветхое жилье планируется за счет инвесторов.
Впрочем, согласно выводам НАПК и Института законодательных идей, в принятом в первом чтении законопроекте не прописана четкая и прозрачная процедура выбора таких инвесторов-застройщиков. Также отмечалось, что документацию при подготовке реновации старых кварталов должны разрабатывать местные власти, а не проектная организация: как показывает практика, они часто работают с конкретными инвесторами и под них прописывают детальные планы территорий.
Сейчас депутаты работают над внесением поправок.
«Важно заложить такой механизм, чтобы не было возможности манипулировать, особенно у местных властей. Чтобы не было выселившего полквартала из «хрущевок», людям ничего не дали (а такое тоже может быть), не обновили инфраструктуру, и вдруг на этом месте появляются новые дома», — пояснила Шуляк.
Один из способов перекрыть возможности для схем с «хрущевками» видит в максимальном переводе всего, что касается реновации, в цифровой формат. Депутат считает, что это сделает всевозможные манипуляции просто нереальными.
Шуляк также добавила, что «хрущевки» «далеко не энергоэффективны, и мы как государство все меньше можем себе такие дома позволить». То есть настроение власти — окончательно «разобраться с хрущевками» и старыми домами уже в ближайшем будущем.
Как и куда хотят выселять жителей «хрущевок»
«Минфин» спросил депутатку, что делать с квартирами в «хрущевках» накануне принятия нового закона — избавляться от них, или, наоборот, скупать? Шуляк ответила на него так:
«Ничего не нужно делать. С 2006 года, когда начались дискуссии по теме реновации «хрущевок», и под каждую активизацию таких обсуждений, люди массово прописываются в таком жилье. Есть квартиры, в которых прописано по 20 человек. И все рассчитывали, что им дадут по Жилищному кодексу 13,65 квадратных метров нового жилья.
Но по новому закону люди будут получать столько квадратов, сколько они имели в «хрущевке». При этом будут предусмотрены коэффициенты, если, например, человеку, жившему в «хрущевке» в центре, выделят новое жилье в другом районе. Такой механизм действует в рамках программы «Восстановление». Есть стоимость жилья на компенсацию — 36 422 гривны за квадратный метр и несколько коэффициентов, корректирующих эту стоимость. Мы эти коэффициенты планируем заложить на законодательном уровне, чтобы не было злоупотреблений», – отметила Елена Шуляк.
В законопроекте прописано, что владельцам жилья в домах, подпадающих под реконструкцию, предоставляется «равноценное по площади и количеству комнат жилье, независимо от количества зарегистрированных лиц». При этом если застройщик увеличил площадь новой квартиры, предварительно не обсудив это с собственником, он не может требовать с человека доплаты за «лишние» квадратные метры. Наряду с этим в проекте прописана возможность такой доплаты по рыночной стоимости по согласию сторон.
Теоретически, это потенциально опасная ловушка для владельцев готовящегося под снос жилья. «Вряд ли застройщики будут строить в новых домах такие же по формату квартиры, как в «хрущевках» или «панельках». Понятно, что в большинстве своем будет обсуждаться тема «лишних» квадратных метров, за которые предложат доплатить «по рынку», — говорит столичный риелтор Ирина Луханина.
И нет гарантии, что владельцы квартир не подпишутся, "не смотря", под договорами о доплате за дополнительные квадратные метры. Ведь, по словам Луханиной, например, в столичных хрущевках проживает около 40% пенсионеров. Если же человек заранее согласился на доплату, но потом его не вносит, он уже не может заселиться в закрепленную за ним квартиру.
Учитывая массовость процесса, без крова могут оказаться многие жители старых домов. Особенно если государство не пропишет дополнительные механизмы их защиты.
Что будет с ценами на квартиры в старых домах
Эксперты, с которыми пообщался «Минфин», говорят, что тему старого жилищного фонда поднимают именно сейчас, в разгар войны, не случайно.
«Во многих крупных городах уже негде строить. Особенно в центральной части, которая больше всего интересует застройщиков. Например, в Киеве весь нижний Печерск застроен «хрущевками», их много также на проспектах Леси Украинки и Берестейском (ранее проспект Победы — ред.), Лукьяновке.
Среднестатистическая «хрущевка» – это 5 этажей, 4 подъезда и по 4 квартиры на лестничной площадке – то есть всего 80 квартир. Если выстроить на этом же участке многоэтажку, можно вместить до 350 квартир. И даже при условии, что 80 квартир застройщик отдаст бывшим жителям «хрущевки», у него останется еще 270 квартир на продажу. Квартиры в новостройках на Печерске стоят не менее 2 тысяч долларов за квадратный метр, то есть речь идет о достаточно больших суммах", — говорит Луханина.
Хотя речь идет не только о выгоде застройщиков. За счет сноса «хрущевок» можно расширить жилищный фонд, что позволит, в частности, решить проблему с новым жильем по программе «Восстановление».
При этом, как отмечает Луханина, сейчас «хрущевки» по-прежнему пользуются спросом среди покупателей. К примеру, «двушка» на улице Бойчука (ранее Киквидзе) на Печерске стоит около $70 тысяч. В войну «хрущевки» врасплох получили новые преимущества.
«Во-первых, они кирпичные, во-вторых, там установлены газовые плиты и газовые колонки, а значит даже в условиях отключений света есть возможность приготовить пищу и нагреть воду, в-третьих, там нет лифтов и низкая этажность, что снова все-таки идет в плюс в период блекаутов», — объяснила Луханина.
Но как только законопроект о «хрущевках» будет принят в целом, ситуация может резко измениться.
Такое жилье станет очень хлопотным вариантом. Ведь если ваш дом определят под снос, еще неизвестно, куда предложат отселиться и насколько выгодным будет это предложение. А в случае переселения в новостройку, не факт, что можно будет выбрать квартиру без доплаты за «лишние» квадратные метры.
Этим нынешняя ситуация вокруг «хрущевок» кардинально отличается от прежних «подготовок к реновации», когда теоретически люди могли рассчитывать на получение нового жилья по Жилищному кодексу — по 13,65 квадратных метров на каждого прописанного.
Поэтому скупать хрущевки или прописывать у них новых жителей в расчете на дополнительные квадратные метры — уже нет смысла. Но может возрасти количество тех, кто захочет продать квартиры в «хрущевках» до тех пор, как с ними начнется волокита.
Поэтому риелторы не исключают «распродажи хрущевок» и даже снижение цен на них до 10-15%.
Комментарии