Строительная реформа – революция на словах

24.11.2010 16:26
Последнее время Минрегионстрой, профильные ассоциации и комитеты заняты разработкой рамочного законопроекта, в основе которого будет заложен переход к декларативному принципу получения прав на строительство для некоторых категорий объектов строительства. 11 октября 2010 года Премьер-министр Украины Н.Я. Азаров утвердил тезисы и концепцию реформирования строительной области.

15 ноября 2010 года Премьер-министр в концепции под названием "О регулировании градостроительной деятельности" заявил, что в общей сложности процедура получения земельного участка в собственность или в пользование с целью строительства, а также процедура получения всех разрешений, необходимых для строительства, будет составлять не больше 110 дней. Процедура принятия объекта в эксплуатацию будет занимать не больше 10 дней.

Вместе с тем, как отметил партнер ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры", руководитель практики недвижимости и строительства Олег Алешин, в соответствии с законопроектом указанные сроки условно соблюдены лишь относительно объектов, не входящих в перечень исключений, на которые не распространяется упрощенная разрешительная процедура. Хотя, если учесть, что принцип единого окна для получения технических условий (ТУ) так и не был внедрен, то срок на получение технических условий может растянуться до 50 дней с учетом того, что заявление на получение ТУ необходимо будет подавать отдельно к каждой службе. Это также подтверждает имеющаяся на сегодня практика, в соответствии с которой возникают многочисленные задержки при получении ТУ от каждой отдельной службы.

Учитывая тот факт, что круг объектов, относительно которых не применяется упрощенная разрешительная процедура, согласно законопроекту, является довольно широким (а к таким объектам, например, отнесены все объекты IV-V категорий сложности), под упрощенную разрешительную систему не подпадает практически ни один промышленный объект, даже те из них, которые не являются особенно опасными и имеют достаточно простую систему производства, а также жилые дома с запланированной высотой выше 10 этажей (в соответствии с положениями "ДБН Украины. Проектирование. Состав, порядок разработки, согласование и утверждение проектной документации для строительства ДБН А.2.2-3-2004", утвержденными Приказом Государственного комитета по строительству и архитектуре, от 20.01.2004, N 8). Для объектов, которые не подлежат упрощенной разрешительной системе, указанные сроки будут значительно увеличены.

По словам адвоката ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Наталии Доценко-Белоус, благодаря строительной реформе происходит узаконивание возможности принятия в эксплуатацию несуществующих объектов строительства. Доценко-Белоус уточнила: "Изученная нами европейская практика строительства капитальных сооружений не предусматривает такого уровня отстранения государства от процессов, которые могут нести в себе потенциальную угрозу как для имущества, так и для жизни и здоровья людей".

Среди основных проблемных аспектов законопроекта юристы выделяют следующие:

•В законопроекте не придерживаются провозглашенных условий разработки и утверждение генеральных планов.
•Принцип "молчаливого согласия" не раскрыт и не урегулирован.
•С технических условий снят статус разрешительных документов. Вместе с тем, потеря статуса разрешительного документа лишает заказчика возможности защиты своих прав средствами, определенными нормами Закона Украины "О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности" (в частности, принципом "молчаливого согласия" и т.п.).

•Оставлена без рассмотрения и надлежащего урегулирования законодательная коллизия относительно компенсации заказчику стоимости строительства объектов инженерной инфраструктуры.

•Экспертиза проекта обязательна не только для объектов повышенной опасности. Заявленная концепция содержала ряд положений относительно проведения экспертизы проектной документации, о том, в частности, что экспертиза является обязательной лишь для объектов повышенной опасности; что экспертизе подлежат лишь конструктивная и геологическая части. Также рассматривался вопрос эвакуации. Вместе с тем, в анализируемом законопроекте ни одно из этих положений не прописано. Урегулирование вопроса необходимости и порядка проведения экспертизы отнесено к компетенции Кабинета Министров Украины путем принятия соответствующих нормативно-правовых актов.

•Нечеткие и обобщенные положения о получении разрешения во исполнение строительных работ создают возможности и предпосылки для многочисленных манипуляций.

•Заказчик остается без прав на земельный участок. Согласно определенному статусу "заказчика" в законопроекте, лицо не должно иметь права на земельный участок, чтобы проявить намерение осуществить застройку и получить разрешительные документы на строительство. Указанные изменения могут привести к тому, что права на получение разрешительных документов будут реализовываться лицами, которые на основании договоров получили некоторые функции заказчика строительства от землепользователей. Соответственно, указанные лица смогут привлекать средства от третьих лиц во время строительства, отчуждать сооружаемые объекты. Вместе с тем, в случае досрочного прекращения договоров между заказчиками строительства и землепользователями фактически сложится ситуация, при которой заказчик с разрешительными документами не будет иметь доступа к объекту, не сможет выполнить свои обязательства перед привлеченными инвесторами, а также продолжить получение разрешительных документов. Внедрение упомянутых норм приведет к введению в заблуждение заинтересованных инвесторов проектов строительства, которые будут ориентироваться на полученные лицом разрешительные документы. Эти документы, в свою очередь, фактически будут иметь относительную правовую силу, учитывая отсутствие у заказчика прав на земельный участок.

•Наличие норм, разрешающих избежать тендера при закупке за государственные средства, будет достигаться путем бюджетной компенсации израсходованных инвестором средств.

•Лишение территориальных общин, от лица которых действуют органы местного самоуправления, конституционных прав на имущество, находящееся в собственности территориальных общин, сел, поселков, городов, районов (в городах), а также на объекты их общей собственности, находящихся в управлении районных и областных советов

• Отсутствие законодательного определения категорийности объектов строительства. Упрощение разрешительных процедур, в частности отмены обязательного характера комплексной государственной экспертизы проектной документации, в основном зависит от категории объекта строительства. При отсутствии законодательной классификации категорий объектов строительства создаются предпосылки для подзаконного манипулирования этими законодательными понятиями, что может привести к потере эффекта от задекларированного упрощения разрешительных процедур.

•Необоснованное и беспрецедентное расширение полномочий Государственной архитектурно-строительной инспекции, ее территориальных органов, которая приведет к вмешательству в хозяйственную деятельность заказчиков строительства

•Снос самочинно построенных объектов по предписанию Государственной архитектурно-строительной инспекции и ее территориальных органов.

•Внедрение института саморегулирующих организаций как барьера к вхождению на строительный рынок новых участников. Согласно изменениям, которые предлагают внести в Закон Украины "Об архитектурной деятельности", предполагается внедрение обязательной профессиональной аттестации производителей работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры, осуществляемо саморегулирующими организациями. В то же время, указанная деятельность предусматривает лицензирование. Соответственно, означает, что законопроектом создается система двойной проверки производителей работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры.

•Принцип тотальной застройки независимо от целевого назначения земельного участка.

•Внедрение бессрочного права на исполнение строительных работ, что приведет к безнаказанности заказчика, приостанавливающего строительство объектов на неопределенный промежуток времени.

•Отмена экспертизы проектной документации и внедрение декларативного принципа получения права на исполнение строительных работ создает беспрепятственные предпосылки для начала строительства даже при отсутствии проектной документации стадии "Проект".

•Узаконивание возможности принятия в эксплуатацию несуществующих объектов строительства. Наличие возможности принятия в эксплуатацию несуществующих объектов строительства с дальнейшей их государственной регистрацией как недвижимого имущества обусловлено внедрением декларационного принципа принятия в эксплуатацию большинства объектов, когда Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля лишается права выборочной проверки состояния построенных объектов.
ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры"
Понравился материал?Строительная реформа – революция на словахПодпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти