Будівельна реформа - революція на словах





Google+
24.11.2010 16:26
Останнім часом Мінрегіонбуд, профільні асоціації та комітети зайняті розробкою рамкового законопроекту, в основі якого буде закладений перехід до декларативного принципу отримання прав на будівництво для деяких категорій об`єктів будівництва. 11 жовтня 2010 Прем`єр-міністр України Н.Я. Азаров затвердив тези і концепцію реформування будівельної галузі.

15 листопада 2010 Прем`єр-міністр в концепції під назвою "Про регулювання містобудівної діяльності" заявив, що в загальній складності процедура отримання земельної ділянки у власність або у користування з метою будівництва, а також процедура отримання всіх дозволів, необхідних для будівництва, буде складати не більше 110 днів. Процедура прийняття об`єкта в експлуатацію буде займати не більше 10 днів.

Разом з тим, як відзначив партнер ЮФ "Василь Кісіль і Партнери", керівник практики нерухомості і будівництва Олег Альошин, відповідно до законопроекту зазначені терміни умовно дотримані лише щодо об`єктів, що не входять в перелік виключень, на які не поширюється спрощена дозвільна процедура. Хоча, якщо врахувати, що принцип єдиного вікна для отримання технічних умов (ТУ) так і не був впроваджений, то термін на отримання технічних умов може розтягнутися до 50 днів з урахуванням того, що заява на отримання ТУ необхідно буде подавати окремо до кожної службі. Це також підтверджує наявна на сьогодні практика, відповідно до якої виникають численні затримки при отриманні ТУ від кожної окремої служби.

Враховуючи той факт, що коло об`єктів, щодо яких не застосовується спрощена дозвільна процедура, відповідно до законопроекту, є досить широким (а до таких об`єктів, наприклад, віднесені всі об`єкти IV-V категорій складності), під спрощену дозвільну систему не підпадає практично ні один промисловий об`єкт, навіть ті з них, які не є особливо небезпечними і мають досить просту систему виробництва, а також житлові будинки із запланованою висотою вище 10 поверхів (відповідно до положень "ДБН Україні. Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва ДБН А.2.2-3-2004 ", затверджених Наказом Державного комітету з будівництва та архітектури, від 20.01.2004, N 8). Для об`єктів, які не підлягають спрощеної дозвільну систему, зазначені терміни будуть значно збільшені.

За словами адвоката ЮФ "Василь Кісіль і Партнери" Наталії Доценко-Білоус, завдяки будівельної реформі відбувається узаконювання можливості прийняття в експлуатацію неіснуючих об`єктів будівництва. Доценко-Білоус уточнила: "Вивчена нами європейська практика будівництва капітальних споруд не передбачає такого рівня відсторонення держави від процесів, які можуть нести в собі потенційну загрозу як для майна, так і для життя і здоров`я людей".

Серед основних проблемних аспектів законопроекту юристи виділяють наступні:

• У законопроекті не дотримуються проголошених умов розробки і затвердження генеральних планів.
• Принцип "мовчазної згоди" не розкритий і не врегульоване.
• З технічних умов знято статус дозвільних документів. Разом з тим, втрата статусу дозвільного документа позбавляє замовника можливості захисту своїх прав засобами, певними нормами Закону України "Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності" (зокрема, принципом "мовчазної згоди" тощо).

• Залишено без розгляду і належного врегулювання законодавча колізія щодо компенсації замовнику вартості будівництва об`єктів інженерної інфраструктури.

• Експертиза проекту обов`язкове не тільки для об`єктів підвищеної небезпеки. Заявлена концепція містила низку положень щодо проведення експертизи проектної документації, про те, зокрема, що експертиза є обов`язковою лише для об`єктів підвищеної небезпеки; що експертизі підлягають лише конструктивна і геологічна частини. Також розглядалося питання евакуації. Разом з тим, в аналізованому законопроекті жодне з цих положень не прописано. Врегулювання питання необхідності та порядку проведення експертизи віднесено до компетенції Кабінету Міністрів України шляхом прийняття відповідних нормативно-правових актів.

• Нечіткі і узагальнені положення про отримання дозволу на виконання будівельних робіт створюють можливості та передумови для численних маніпуляцій.

• Замовник залишається без прав на земельну ділянку. Згідно з визначеним статусом "замовника" у законопроекті, особа не повинна мати права на земельну ділянку, щоб проявити намір здійснити забудову і отримати дозвільні документи на будівництво. Зазначені зміни можуть призвести до того, що права на отримання дозвільних документів будуть реалізовуватися особами, які на підставі договорів отримали деякі функції замовника будівництва від землекористувачів. Відповідно, зазначені особи зможуть залучати кошти від третіх осіб під час будівництва, відчужувати споруджуються об`єкти. Разом з тим, у разі дострокового припинення договорів між замовниками будівництва та землекористувачами фактично складеться ситуація, при якій замовник з дозвільними документами не буде мати доступу до об`єкта, не зможе виконати свої зобов`язання перед залученими інвесторами, а також продовжити отримання дозвільних документів. Впровадження згаданих норм призведе до введення в оману зацікавлених інвесторів проектів будівництва, які будуть орієнтуватися на одержані особою дозвільні документи. Ці документи, у свою чергу, фактично будуть мати відносну правову силу, враховуючи відсутність у замовника прав на земельну ділянку.

• Наявність норм, які дозволяють уникнути тендеру при закупівлі за державні кошти, буде досягатися шляхом бюджетної компенсації витрачених інвестором коштів.

• Позбавлення територіальних громад, від імені яких діють органи місцевого самоврядування, конституційних прав на майно, що перебуває у власності територіальних громад, сіл, селищ, міст, районів (в містах), а також на об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад

• Відсутність законодавчого визначення категорійності об`єктів будівництва. Спрощення дозвільних процедур, зокрема скасування обов`язкового характеру комплексної державної експертизи проектної документації, в основному залежить від категорії об`єкта будівництва. За відсутності законодавчої класифікації категорій об`єктів будівництва створюються передумови для підзаконного маніпулювання цими законодавчими поняттями, що може призвести до втрати ефекту від задекларованого спрощення дозвільних процедур.

• Необгрунтоване і безпрецедентне розширення повноважень Державної архітектурно-будівельної інспекції, її територіальних органів, яка призведе до втручання в господарську діяльність замовників будівництва

• Знесення самочинно збудованих об`єктів за приписом Державної архітектурно-будівельної інспекції та її територіальних органів.

• Впровадження інституту саморегулівних організацій як бар`єру до входження на будівельний ринок нових учасників. Відповідно до змін, які пропонують внести до Закону України "Про архітектурну діяльність", передбачається впровадження обов`язкової професійної атестації виконавців робіт (послуг), пов`язаних із створенням об`єктів архітектури, який здійснюють саморегульованими організаціями. У той же час, вказана діяльність передбачає ліцензування. Відповідно, означає, що законопроектом створюється система подвійної перевірки виконавців робіт (послуг), пов`язаних із створенням об`єктів архітектури.

• Принцип тотальної забудови незалежно від цільового призначення земельної ділянки.

• Впровадження безстрокового права на виконання будівельних робіт, що призведе до безкарності замовника, яка призупиняє будівництво об`єктів на невизначений проміжок часу.

• Скасування експертизи проектної документації та впровадження декларативного принципу отримання права на виконання будівельних робіт створює безперешкодні передумови для початку будівництва навіть за відсутності проектної документації стадії "Проект".

• Узаконення можливості прийняття в експлуатацію неіснуючих об`єктів будівництва. Наявність можливості прийняття в експлуатацію неіснуючих об`єктів будівництва з подальшою їх державною реєстрацією як нерухомого майна обумовлено впровадженням деклараційного принципу прийняття в експлуатацію більшості об`єктів, коли Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю позбавляється права вибіркової перевірки стану побудованих об`єктів.
ЮФ "Василь Кісіль і Партнери"
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти