Стоит ли Украине ожидать экспансии иностранных девелоперов?

Как изменится количество зарубежных девелоперских компаний, работающих на украинском рынке, в течение трех-пяти лет? Какие сегменты недвижимости наиболее интересны зарубежным компаниям?
Какие регионы, кроме Киева, в первую очередь будут интересовать иностранцев? Как отразится на конкурентной ситуации в девелопменте приход в Украину иностранных компаний? На эти и другие вопросы Building.ua ответили руководители ведущих компаний строительной отрасли в Украине.

Виктор Выдренко, президент корпорации «Гранит»

Прогноз выхода иностранных девелоперов

Иностранные компании, оценивая рынок, обращают внимание не на уровень арендных ставок, а на особенности страны, потенциал ее экономики, и, соответственно, рынка недвижимости. Если иностранные компании заходят в страну, то рассчитывают на долговременное пребывание. Для них 3-5 лет – краткосрочный период. Они понимают, что нынешние ставки рано или поздно рухнут. Поэтому многие девелоперы сейчас просто анализируют рынок, страну с ее расположением (транзитный путь), дешевой рабочей силой и т.д. Все это дает основания для оптимистических прогнозов.

Наиболее интересные сегменты недвижимости

Иностранные девелоперы работают в сегментах, до конца не освоенных местными. Например, в складской недвижимости. Есть конкуренция в сфере ритейла в регионах, ориентация иностранцев на неразвитые регионы и сегменты, не захваченные местными. Сфера жилой и офисной недвижимости консолидирована в руках отечественных участников. Зарубежным девелоперам трудно конкурировать с украинскими компаниями, развивающими офисный сегмент. В основном, иностранные девелоперы выходят на рынок сразу с несколькими проектами. Кроме торговой или складской недвижимости интерес для международных компаний представляет гостиничный сегмент, который можно развивать с привязкой к туризму (Киев, Крым, Западная Украина) и к бизнесу (Киев, индустриальные центры – Донецк, Днепропетровск).

Перспективы развития недвижимости в регионах

Большинство компаний хочет работать в столице. Многие предпочитают начинать со знакомого города. Киев для иностранцев – стратегический рынок с определенным уровнем развития, стандартами, существенным спросом на профессиональные площади и наивысшей в стране покупательной способностью населения. Но усиление конкуренции в столице, дефицит земельных участков и рост цен, – это основные причины, способствующие выходу в регионы. Есть примеры компаний, которые смотрят не просто на регионы, города-миллионники, а даже на города с населением 100-300 тыс. человек. В вышеуказанных регионах будет развиваться ритейл, логистика, гостиничный сегмент.

Влияние на рынок

Деятельность иностранных девелоперов на украинском рынке внесла коррективы в расстановку сил. Вывод на наш рынок качественных проектов европейского уровня задает новые стандарты девелопмента. Не все украинские компании могут конкурировать с иностранными. Поэтому наши используют положение хозяев. На украинском рынке есть игроки, тормозящие иностранных, т. к. они понимают, что слабее и при равных условиях будут строить проекты, уступающие зарубежным. В чем они конкурентны, – это в местных связях и возможности получить землю. Некоторые компании имеют проекты в регионах, где земля дешевле и ее проще получить. Иностранные компании могут принести на наш рынок не только новое качество, но и новые арендные ставки, которые могут быть на уровне показателей Польши и Чехии и ниже киевских. Реально ли это и в какой перспективе – покажет время. Ждем здоровой конкуренции.

Марина Крестинина, глава консалтинга и аналитики отдела услуг в сфере недвижимости Ernst & Young в Украине

Прогноз выхода иностранных девелоперов

Основные страновые политические и экономические риски по-прежнему являются факторами, которые сдерживают выход на рынок иностранных девелоперских компаний. Принимая во внимание возобновившийся интерес российских инвесторов к рынку недвижимости Украины, мы ожидаем увеличения количества их проектов в ближайшие годы.

Наиболее интересные сегменты недвижимости

Как показало исследование «Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости в 2013 г.», проведенное в конце 2012 г. компанией «Эрнст энд Янг» совместно с аналитическим отделом журнала The Economist, рынок недвижимости Украины является привлекательным для инвесторов. По результатам исследования наиболее интересной для инвесторов по прежнему остается торговая недвижимость, что неудивительно, поскольку сегмент продолжает демонстрировать положительную динамику, несмотря на общеэкономическую стагнацию. Так, рост товарооборота в 2012 г. составил около 16%, что свидетельствует о потенциале потребительского спроса, который в свою очередь поддерживает спрос на торговые помещения. По итогам года, средняя вакантность в качественных объектах, включая новое предложение, не превышает 3-5%. Более того, 2012 г. был отмечен выходом на рынок целого ряда новых брендов в составе «Океан Плаза», крупнейшего ТЦ Киева и Украины, открытие которого стало ключевым событием рынка. Неудивительно, что именно к этому объекту и проявили интерес иностранные инвесторы.

Перспективы развития недвижимости в регионах

Приоритетные направления развития на рынке зависят от стратегии девелопера. Некоторые рассматривают только объекты в Киеве, причем интересными для развития являются жилой сегмент, а также торговая и гостиничная недвижимости. Также перспективными для развития торговой недвижимости традиционно являются крупные города-миллионники и Львов. Для инвесторов гостиничной недвижимости привлекательными являются рекреационные зоны Крыма и Карпат, а также крупные индустриальные города на Востоке Украины.

Влияние на рынок

Мы ожидаем, что приход иностранных компаний-девелоперов усилит конкуренцию на рынке, что положительно скажется на качестве объектов недвижимости. В среднесрочной перспективе увеличение числа иностранных игроков на рынке может привести к появлению новых форматов недвижимости (бизнес-парки, аутлет-центры), которые на данном этапе развития рынка еще не представлены.

Катерина Березинец, инвестиционный аналитик «Эста Холдинг»

Прогноз выхода иностранных девелоперов

Маловероятно, что количество иностранных девелоперов в Украине существенно измениться в перспективе 3-5 лет. Кризис в Европе заставляет большинство девелоперских компаний пересматривать свою стратегию и зачастую «затягивать пояс». В таких условиях, большинство предпочитает вкладывать деньги менее рискованные и более проверенные проекты на своем рынке, максимум – в соседних, хорошо известных странах.

Стагнация экономики, бюрократия и коррупция дополнительно влияют на решение не выходить в Украину. Исключением могут быть российские девелоперские компании, а также компании из стран СНГ, которым рынок Украины ближе, а процесс согласования привычнее.

Наиболее интересные сегменты недвижимости

Наибольшее количество иностранных девелоперов, работающих в Украине, представлено в складском сегменте. Причина такого «предпочтения» – более доступные земельные участки, и меньшие требования по доходности ко вложенному капиталу, по сравнению с локальными инвесторами. Сегодня, интересы девелоперов практически не зависят от «прописки» компании. Наиболее интересным для девелопмента традиционно остается сегментом торговли.

Перспективы развития недвижимости в регионах

Для развития торговой недвижимости иностранным девелоперам интересны крупные города-миллионники, в первую очередь: Одесса и Донецк. Для гостиничной недвижимости – крупные города с населением от 500 тыс. человек, а также курортные регионы. Но географические предпочтения девелоперов гостиничной недвижимости могут поменяться, в случае принятия закона о специализированных зонах для размещения казино.

Влияние на рынок

Однозначно, присутствие иностранных девелоперов повысит конкуренцию. Но такая конкуренция будет держать рынок в тонусе, развивать его. Как правило, выход в Украину рассматривают девелоперы с опытом реализации не одного успешного проекта, а это принесет на локальный рынок новый опыт, новые требования и стандарты.

Building.ua