Современные новостройки: в чем разница

Представление о том, что такое жилой комплекс, за последние десять лет радикально изменилось. Сегодня практически нет первичных проектов, которые можно было бы назвать «жилой дом» – каждый является именно комплексом, в котором помимо жилья имеются встроенные площади для иного назначения (торговля, общепит, детский сад и т. д.).
Разложить на функции
Часто такие объекты называют многофункциональными комплексами (МФК). Директор консалтинговой компании "РеалЭкспо" Виктор Коваленко считает, что это неправильно. И приводит следующую классификацию проектов, в составе которых есть жилье.

Первый тип – проекты комплексного освоения территории (КОТ). Они, как правило, располагаются на окраинах городов, в удалении от городской социальной и коммерческой инфраструктуры. Поэтому застройщикам приходится включать в состав КОТ детские сады, школы, магазины, фитнес-центры, бассейны, аптеки, медицинские центры, кафе и т. д. Этого требуют градостроительные нормативы, однако во многих случаях наличие дополнительной инфраструктуры становится для девелопера способом привлечения клиентов. Часто этому сопутствует увеличение статуса КОТ и стоимости «квадратов» в нем.

Второй тип – квартальная застройка (КЗ). Эти проекты располагаются не «в чистом поле», как КОТ, а в окружении существующих жилых массивов, поэтому в значительной степени могут пользоваться уже сложившейся инфраструктурой в районах по соседству. Но поскольку плотность жилой застройки в существующем микрорайоне увеличивается, то появляется потребность в дополнительной инфраструктуре. Обычно это коммерческие объекты – магазины, аптеки, кафе, службы быта. Однако для крупных проектов КЗ приходится строить и социальные объекты – школы, детсады, поликлиники. Особенно тогда, когда речь идет о застройке окраинных территорий.

Третий тип – собственно МФК, коммерческо-жилые комплексы. Такие проекты встречаются крайне редко и могут включать в себя офисную и жилую, или гостиничную и жилую, или торговую и жилую функции. Такое сочетание характерно для центральных или деловых районов города. Оно целесообразно в случае, когда в рамках одного проекта есть места, на которых юридически невозможно строить квартиры. Либо если локация участка равно востребована для жилой и коммерческой функции.

Четвертый тип жилых новостроек – это точечные дома в спальных районах. В подавляющем большинстве случаев первые этажи таких домов занимают встроенные нежилые помещения. Но чаще всего застройщик предусматривает их в составе проекта не из заботы о нуждах жильцов, а потому, что стоимость таких помещений в домах, расположенных вблизи активных пешеходных и автомобильных потоков, выше, чем стоимость квартир на первом этаже. Доля встроенных помещений в доме в таких случаях составляет обычно 8-10%. .

И наконец, пятый тип – это точечные дома на окраинах или в местах с низкими пешеходными и автопотоками. В таких домах на первых этажах чаще всего располагаются квартиры. Но подобных объектов на рынке очень мало.

Как делить?
Лучше всего, чтобы застройщик изначально продумывал, под какие именно функции планируется задействовать нежилые помещения, и продавал их или сдавал в аренду с обременением по функциональному использованию. В противном случае не исключена ситуация, когда в одном доме появится несколько салонов красоты или магазинов одного профиля. Да и покупателям жилья важно знать, что именно будет входить в состав комплекса. «Они очень ценят наличие салона красоты, аптеки. К магазинам или кафе относятся хуже, поскольку это постоянные разгрузки товара, которые не хочется слышать и видеть из окна. То есть расположение этих объектов в шаговой доступности покупателями очень ценится, а когда они располагаются в доме – немного настораживает. Если продажа коммерческих помещений не целевая, тяжело идут квартиры на вторых этажах, поскольку неизвестно, будет ли под ними ночной бар или что-то более спокойное», – отмечает Виктор Коваленко

Он считает, что наличие большого количества коммерческой инфраструктуры в рамках комплекса далеко не всегда идет ему на пользу. Например, если речь идет о развитых спальных районах, то перебор с инфраструктурой может отпугнуть покупателей жилья, потому что посетителей у кафе и магазинов в комплексе будет слишком много и они будут мешать его обитателям.

Поскольку МФК ориентирован не только на жильцов самого комплекса, но и на «аборигенов» района застройки, то застройщики учитывают и их интересы. Прежде чем распределить функциональное назначение нежилых площадей в МФК ,  надо провести опрос жителей близлежащих домов.

Покупатели жилья в таких кварталах получают несколько преимуществ. Во-первых, им не нужно обживать «целину» и ждать, пока их дома обрастут благами цивилизации, как это происходит при реализации проектов КОТ. Во-вторых, они получают квартиры в комплексах, где есть возможность устроиться на работу, так как в рамках МФК будут помимо жилых еще и офисные, развлекательные, гостиничные объекты или несколько перечисленных типов сразу. Кроме того, чаще всего такие проекты реализуются не на окраинах города, а в престижных районах, что тоже добавляет им привлекательности.

Однако есть и недостатки. Не всех устраивает соседство, скажем, с шумным ТРК. Впрочем, в таком случае у покупателя есть возможность выбора – приобрести квартиру в стандартном ЖК.
Виктор Коваленко
www.zagorodna.com