Сучасні новобудови: житло і «нежиле»

Уявлення про те, що таке житловий комплекс, за останні десять років радикально змінилося. Сьогодні практично немає первинних проектів, які можна було б назвати «житловий будинок» - кожний є саме комплексом, у якому крім житла є вбудовані площі для іншого призначення (торгівля, громадське харчування, дитячий садок і т. д.).
Сучасні новобудови: житло і «нежиле»Багатофункціональних комплексів, у складі яких є житлові і нежитлові об'єкти, на петербурзькому первинному ринку не дуже багато. Але якщо набере обертів реновація промислових територій, таких проектів з'явиться набагато більше.

Уявлення про те, що таке житловий комплекс, за останні десять років радикально змінилося. Сьогодні практично немає первинних проектів, які можна було б назвати «житловий будинок» - кожний є саме комплексом, у якому крім житла є вбудовані площі для іншого призначення (торгівля, громадське харчування, дитячий садок і т. д.).

Розкласти на функції
Часто такі об'єкти називають багатофункціональними комплексами (МФК). Директор з інвестицій та консалтингу компанії London Real Invest Катерина Марковець вважає, що це неправильно. І наводить таку класифікацію проектів, у складі яких є житло.

Перший тип - проекти комплексного освоєння території (КІТ). Вони, як правило, розташовані на околицях Петербурга, у видаленні від міської соціальної та комерційної інфраструктури. Тому девелоперам доводиться включати до складу КІТ дитячі сади, школи, магазини, фітнес центри, басейни, аптеки, медичні центри, кафе тощо. Цього вимагають містобудівні нормативи, однак у багатьох випадках наявність додаткової інфраструктури стає для девелопера способом залучення клієнтів. Часто цьому сприяє збільшення статусу КІТ і вартості «квадратів» у ньому.

До числа таких комплексних проектів можна віднести ЖК «Слов'янка» («Балтрос»), «Новий Оккервіль» («Опорядбуд»), «Балтійська перлина» (ЗАТ «Балтійська перлина»), «Північна долина» («Главстрой-СПб») і ін.

Другий тип - квартальна забудова (КЗ). Ці проекти розташовуються не в чистому полі», як КІТ, а в оточенні існуючих житлових масивів, тому в значній мірі можуть користуватися вже сформованою інфраструктурою в районах по сусідству. Але оскільки щільність житлової забудови в існуючому мікрорайоні збільшується, то з'являється потреба в додатковому інфраструктурі. Зазвичай це комерційні об'єкти - магазини, аптеки, кафе, служби побуту. Однак для великих проектів КЗ доводиться будувати і соціальні об'єкти - школи, дитсадки, поліклініки. Особливо тоді, коли мова йде про забудову прилеглих територій.

Прикладами КЗ можна назвати «GreenЛандию» в Девяткино (Setl City), ЖК «БІЛЯ метро «Зоряна» (Л1), «Софію» (ГДСК) та інші. Часто такі проекти реалізуються на місці виведених з міста промислових підприємств. Квартальну забудову цього типу ведуть той же ГДСК в «Софії» (на місці об'єктів «Стройфарфора» і НВО «Кераміка»), Setl City (на місці заводу з виробництва трансформаторних підстанцій «СЕТ»), «Юніт» (на території колишнього заводу «Петмол»), «ЛенСпецСМУ» (на купленому в «Вагонмашу» ділянці на Московському проспекті) і багато інших.

Третій тип - власне МФК, коммерческо-житлові комплекси. «Такі проекти зустрічаються вкрай рідко і можуть включати в себе офісну і житлову, або готельну і житлову, або торговельну і житлову функції. Таке поєднання характерно для центральних або ділових районів міста. Воно доцільно у випадку, коли в рамках одного проекту є місця, на яких юридично неможливо будувати квартири. Або якщо локація ділянки одно затребувана для житлової і комерційної функції», - говорить Катерина Марковець.

До числа МФК можна віднести Ye'S від компанії «Піонер» (квартири плюс апартаменти), «Парадний квартал» від «Відродження Санкт-Петербург» (квартири і офіси), «Олександрія» від RBI (квартири і офіси), «Лондон парк» від Л1 (квартири і торговий центр), ЖК компанії «Сузір'я» на території колишнього вантажного двору станції «Московська - Товарна».

Четвертий тип житлових новобудов - це точкові будинку в спальних районах. У переважній більшості випадків перші поверхи будинків займають вбудовані нежитлові приміщення. Але найчастіше девелопер передбачає їх у складі проекту не з турботи про потреби мешканців, а тому, що вартість таких приміщень у будинках, розташованих поблизу активних пішохідних і автомобільних потоків, вище, ніж вартість квартир на першому поверсі. Частка вбудованих приміщень у будинку в таких випадках зазвичай становить 8-10%. Такі, наприклад, «Будинок біля Річкового вокзалу» («Північний місто»), «Будинок-Мегаліт на Дибуновской» («Мегаліт»), «Маестро» («Ленстройтрест»), «Трініті» («ЮІТ») та інші.

І нарешті, п'ятий тип - це точкові будинку на околицях або в місцях з низькими пішохідними і автопотоками. У таких будинках на перших поверхах найчастіше розташовані квартири. Але подібних об'єктів на ринку дуже мало. Зазвичай їх можна зустріти в обласних містах - таких як Гатчина, Тосно.

У чому різниця?
В основному з таким розподілом згодні й інші учасники ринку. Генеральний директор ЗАТ «Лемминкяйнен Рос» Юха Вятто пояснює, що різниця між цим МФК і житловим комплексом з нежитловими приміщеннями в тому, на якого роду дохід розраховує девелопер. У МФК передбачається, що дохід будуть приносити всі функції комплексу в порівнянних пропорціях. А в житлових - основна ставка на житло. «РК з вбудованими приміщеннями на першому поверсі не є багатофункціональним, оскільки дохід від житлової функції значно перевищує дохід, отриманий від комерційних приміщень», - додає Юха Вятто.

Перший заступник генерального директора ГК «Піонер» напрямки «Санкт-Петербург» Олександр Погодін підтверджує: вбудовані або окремо стоять нежитлові приміщення у складі ЖК потрібні передусім для підвищення ефективності використання нижніх поверхів, а не як самостійні об'єкти.

За словами керівника відділу консалтингу ASTERA Олексія Єрмілова, в класичному МФК частка комерційних приміщень набагато вище, ніж в житлових. Розподіл різних функцій залежить від місця розташування комплексу, особливостей прилеглих територій, передбачуваного кількості мешканців. Крім того, якщо в ЖК найчастіше нежитлові приміщення вбудовані, то в МФК зазвичай це окремо розташовані об'єкти.

Наприклад, як розповів генеральний директор девелоперської компанії «Сузір'я» Марія Матвєєва, в їх ЖК, загальна площа якого 38 тис. кв. м, увійдуть чотири будівлі. Це житловий комплекс бізнес-класу, готель класу «три-чотири зірки» на 150-180 номерів, бізнес-центр та торгово-офісний центр.

У складі Ye'S, який реалізується на ділянці площею 2,4 га, передбачено звести апартаменти (вони займуть приблизно п'яту частину всього комплексу), офіси, торгові об'єкти, а також житло і паркінг. Загальна площа проекту перевищить 157 тис. кв. м.
В «Лондон парку» загальною площею близько 420 тис. кв. м буде 2,18 тис. квартир і торгово-розважальний центр.

Як ділити?
Краще всього, щоб забудовник спочатку продумував, під які саме функції планується задіяти нежитлові приміщення, і продавав їх або здавав в оренду з обтяженням за функціонального використання, говорить генеральний директор агентства нерухомості Home estate Олена Амірова. В іншому випадку не виключена ситуація, коли в одному будинку з'явиться декілька салонів краси або магазинів одного профілю. Та й покупцям житла важливо знати, що саме буде входити до складу комплексу. «Вони дуже цінують наявність салону краси, аптеки. До магазинах або кафе відносяться гірше, оскільки це постійні розвантаження товару, які не хочеться чути і бачити з вікна. Тобто розташування цих об'єктів у пішій доступності покупцями дуже цінується, а коли вони розташовуються в будинку - трохи насторожує. Якщо продаж комерційних приміщень не цільова, важко йдуть квартири на других поверхах, оскільки невідомо, чи буде під ними нічний бар або щось більш спокійне», - відзначає Олена Амірова.

Катерина Марковець вважає, що наявність великої кількості комерційної інфраструктури в рамках комплексу далеко не завжди йде їй на користь. Наприклад, якщо мова йде про розвинених спальних районах, то перебір з інфраструктурою може відлякати покупців житла, тому що відвідувачів у кафе і магазинів у комплексі буде занадто багато і вони будуть заважати його мешканцям.

Оскільки МФК орієнтований не тільки на мешканців самого комплексу, але і на «аборигенів» району забудови, то девелопери враховують і їх інтереси. Олександр Погодін розповів, що, перш ніж розподілити функціональне призначення нежитлових площ в МФК Ye'S, компанія провела опитування жителів довколишніх будинків. У список об'єктів, які вони хотіли б бачити по сусідству, увійшли продуктовий магазин крокової доступності або гіпермаркет, аптека, дитячий розвиваючий центр або дитячий садок, школа, відділення банку або банкомат.

Серед магазинів і підприємств сфери послуг, наявність яких на території житлового комплексу небажано, були названі об'єкти розважальної інфраструктури, а також бари, автомийки, автосервіси, автозаправки. В результаті було вирішено, що в МФК будуть салон краси, спа-центр, хімчистка і пральня, магазини товарів повсякденного попиту, дитяче освітня установа з власної ігровим майданчиком, фітнес клуб з басейном, ресторан і підземний паркінг.

Олексій Єрмілов вважає, що серйозного зростання сегмента МФК з житлової функцією можна очікувати, якщо набере обертів реновація промислових територій. «Сірий» пояс Петербурга (зона в районі Обводного каналу, де зосереджено безліч промпідприємств) придатний як для житлової, так і для нежитлових функцій (офісної, готельної, торговельної, розважальної). Президент холдингу RBI Едуард Тиктинский впевнений, що промислові території оптимально забудовувати проектами mix-use, що додасть їм динаміки і, головне, створить в Петербурзі зони, де люди зможуть жити - працювати, розважатися, не відправляючись для цього в інші райони, як це відбувається зараз.

Покупці житла в таких кварталах отримують кілька переваг. По-перше, їм не потрібно обживати «цілину» і чекати, поки їх будинку обростуть благами цивілізації, як це відбувається при реалізації проектів КІТ. По-друге, вони отримують квартири в комплексах, де є можливість влаштуватися на роботу, так як в рамках МФК будуть крім житлових ще й офісні, розважальні, готельні об'єкти або кілька перерахованих типів