Хто і навіщо добудує недобудови?

Сьогодні В Україні налічується 4096 житлових довгобудів, на завершення яких в цілому необхідно 56 млрд. грн.
Про це свідчать дані Міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Анатолія Близнюка. За його словами, більше половини - 55%, або 2240 об'єктів із загальної кількості житлових довгобудів перебувають у приватній власності.

Давайте уявимо, скільки це. Припустимо 1 недобуд розташовується на 1 га, відповідно всі українські недобудови займають 4096 га. Багато це або мало? Це приблизно менша половина Оболоні. Уявляєте собі такий пустир з умертвленных будівництв в одному місці... але зараз не про це.

Питання, яке хвилює інвесторів, які вклали свої кровні кошти в ці будинки і тепер чекають закінчення будівництва, як манні небесної: «Коли і за які кошти будуть добудовані і введені в експлуатацію їх будинку?» Але, перш ніж відповісти на поставлене питання, давайте відповімо на інше питання: «Кому це потрібно, кому вигідно, який мотив завершення будівництва?»

Окреслимо коло потенційних зацікавлених осіб завершення будівництва, які зацікавлені не тільки, але і можуть впливати на процес, тому як одного бажання в даних обставинах буде недостатньо:

замовник будівництва (його часто називають забудовником): це саме той збанкрутілий суб'єкт підприємницької і/або господарської діяльності, який назбирав від населення грошових (інвестиційних) коштів на будівництво двох-трьох будинків, але не зміг закінчити і одного (про причини такого несостояния зараз не будемо), єдине, що може рухати цим суб'єктом - бажання відбілити своє заплямоване ім'я, виконати свої зобов'язання перед інвесторами, уберегти себе від кримінальної та адміністративної відповідальності. Але, бажання бажанням, а коштів немає або вже немає в формулювання «поки немає» віриться насилу;

існуючі інвестори: для цього їм необхідно об'єднатися, створити ініціативну групу, через суди відібрати у замовника будівництва недобудований об ’ єкт, знайти нового генерального підрядника, скласти бюджет, необхідний для закінчення будівництва, розділити між всіма учасниками і внести додаткові кошти. І все це без урахування третіх осіб, учасників будівельного процесу, таких, якими можуть бути банки кредитори, які вже видали замовнику будівництва кредит і не отримують повернення. Дана схема працездатна, але дуже складна з точки зору людського чинника, організації та правових відносин;

держава: фінансові можливості можна знайти, інтерес і «інтерес» чиновників теж, рівень бажання допомагати замовнику будівництва у вирішенні фінансових питань на нулі. Всі розмови і державної підтримки, про програми стимулювання і т.п. - так і залишаються з року в рік у вигляді декларацій та PR окремих політиків.

Невже виходить так, що ніхто не хоче і не може добудувати ці бетонні джунглі?

Насправді є один учасник цього процесу, який безпосередньо зацікавлений у завершенні будівництва - це банк або банки, які видали замовнику будівництва кредити і на даний момент не можуть їх повернути, не кажучи вже про відсотки за користування кредитом.

Для того щоб ситуація зрушилася з мертвої точки, необхідно ряд умов:

1 - усвідомлення банку, що без додаткових вливань в будівництво неможливо буде отримати повернення раніше вкладених коштів;

2 - знайти кошти і можливість усередині банку на виділення додаткових коштів на закінчення будівництва;

3 - найважливіший і критичний фактор - доручити професійній девелоперської компанії супервайзінг проекту, облік, контроль і звітність за кожну витрачену копійку при чіткому контролі всіх будівельних процесів, їх доцільності та технологій виконання робіт. Натомість додатково витраченими коштами банк отримує як минулий обсяг заставного майна (але вже у вигляді вже готових квартир), так і додатковий обсяг квартир. Той же супервайзер проекту від імені банку виставляє на продаж цілий ряд готових квартир, з документами на право власності в введеному в експлуатацію будинку.

По закінченню всього процесу у виграші залишаються все: замовник будівництва розрахувався зі своїми боргами, а може ще щось заробив додатково, інвестори отримали свої квартири і вселилися в новий будинок, банк повернув видані кредити ну, або як мінімум мінімізував свої втрати, міські ради отримали свою частку квартир, комунальні служби міста нових мешканців, платників за послуги ЖКГ.

А значить, при поєднанні бажання і можливостей кількість недобудов в Україні можна значно скоротити.

Олег Приходько, заступник директора з питань маркетингу та продажів,
Stokman Ltd.
Building.ua