Кто и зачем достроит недострои?

В Украине сегодня насчитывается 4096 жилых долгостроев, на завершение которых в целом необходимо 56 млрд. грн.
Об этом свидетельствуют данные Министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Анатолия Близнюка. По его словам, более половины – 55%, или 2240 объектов из общего количества жилых долгостроев находятся в частной собственности.

Давайте представим, сколько это. Допустим 1 недострой располагается на 1 га, соответственно все украинские недострои занимают 4096 га. Много это или мало? Это примерно меньшая половина Оболони. Представляете себе такой пустырь из умертвленных строек в одном месте… но, сейчас не об этом.

Вопрос, который волнует инвесторов, которые вложили свои кровные средства в эти дома и теперь ждут окончания строительства, как манные небесной: «Когда и за какие средства будут достроены и введены в эксплуатацию их дома?» Но, прежде чем ответить на выше заданный вопрос, давайте ответим на другой вопрос: «Кому это нужно, кому выгодно, каков мотив завершения строительства?»

Очертим круг потенциальных заинтересованных лиц в завершении строительства, которые не только заинтересованы, но и могут влиять на процесс, потому как одного желания в данных обстоятельствах будет недостаточно:

заказчик строительства (его часто называют застройщиком): этот именно тот обанкротившийся субъект предпринимательской и/или хозяйственной деятельности, который насобирал от населения денежных (инвестиционных) средств на строительство двух-трех домов, но не смог закончить и одного (о причинах такого несостояния сейчас не будем), единственное, что может двигать этим субъектом – желание отбелить свое запачканное имя, выполнить свои обязательства перед инвесторами, уберечь себя от уголовной и административной ответственности. Но, желание желанием, а средств нет или уже нет, в формулировку «пока нет» верится с трудом;

существующие инвесторы: для этого им необходимо объединиться, создать инициативную группу, через суды отобрать у заказчика строительства недостроенный объект, найти нового генерального подрядчика, составить бюджет, необходимый для окончания строительства, разделить между всеми участниками и внести дополнительные средства. И все это без учета третьих лиц, участников строительного процесса, таких какими могут быть банки кредиторы, которые уже выдали заказчику строительства кредит и не получают возврат. Данная схема работоспособна, но очень сложная с точки зрения человеческого фактора, организации и правовых взаимоотношений;

государство: финансовые возможности можно найти, интерес и «интерес» чиновников тоже, уровень желания помогать заказчику строительства в решении его финансовых вопросов на нуле. Все разговоры и государственной поддержке, о программах стимулирования и т.п. – так и остаются из года в год в виде деклараций и PR отдельных политиков.

Неужели получается так, что никто не хочет и не может достроить эти бетонные джунгли?

На самом деле есть один участник этого процесса, который напрямую заинтересован в завершении строительства – это банк или банки, которые выдали заказчику строительства кредиты и на данный момент не могут их вернуть, не говоря уже о процентах за пользование кредитом.

Для того чтобы ситуация сдвинулась с мертвой точки, необходимо ряд условий:

1 – осознание банка, что без дополнительных вливаний в стройку невозможно будет получить возврат ранее вложенных средств;

2 – изыскать средства и возможность внутри банка на выделение дополнительных средств на окончание строительства;

3 – самый важный и критичный фактор – поручить профессиональной девелоперской компании супервайзинг проекта, учет, контроль и отчетность за каждую потраченную копейку при четком контроле всех строительных процессов, их целесообразности и технологий исполнения работ. Взамен дополнительно потраченным средствам банк получает как прошлый объем залогового имущества (но, уже в виде уже готовых квартир), так и дополнительный объём квартир. Тот же супервайзер проекта от имени банка выставляет на продажу целый ряд готовых квартир, с документами на право собственности в введенном в эксплуатацию доме.

По окончанию всего процесса в выигрыше остаются все: заказчик строительства рассчитался со своими долгами, а может еще что-то заработал дополнительно, инвесторы получили свои квартиры и вселились в новый дом, банк вернул выданные кредиты ну, или как минимум минимизировал свои потери, городские советы получили свою долю квартир, коммунальные службы города новых жильцов, плательщиков за услуги ЖКХ.

А значит, при сочетании желания и возможностей количество недостроев в Украине можно значительно сократить.

Олег Приходько, заместитель директора по вопросам маркетинга и продаж,
Stokman Ltd.
Building.ua