Советы по поиску участка

 

 

Хорошо, когда мечта понятна и ее можно обозначить конкретными параметрами в виде километража, направления, площади, рельефа, особенностей соседства и т.д. Несложен выбор и в том случае, если определяемые критерии довольно узкие: например, вы хотите купить надел по соседству с дачей родителей, и тогда, как правило, не очень важно, какими будут его площадь, границы и рельеф.

 

Однако многие потенциальные покупатели не имеют особенных предпочтений и вынуждены выбирать участок среди тех, что представлены в 350–400 существующих подмосковных проектах. Как сориентироваться в этом многообразии?

 

Понятно, что отсмотреть такое количество поселков мало кому под силу, поэтому сначала желательно хотя бы приблизительно очертить для себя круг выбора. Первый отсекающий критерий — сумма, которую вы готовы потратить на покупку, предложения с более высокой ценой желательно уже не рассматривать. «Объекты подороже всегда будут казаться интереснее, — говорит директор по маркетингу компании Human Development Андрей Солодов. — И если обращать на них внимание, выбор станет весьма мучительным и покупатель рискует так ничего и не приобрести».

 

При этом сумма, как принято говорить, комфортная для покупки, необязательно должна быть равна количеству денег, имеющихся у вас. «Большинство людей привыкли рассматривать только те предложения, на которые у них есть средства прямо сейчас, — рассказывает генеральный директор проекта «Близ Оки» Оксана Гончарова. — Если участок нравится, но его стоимость превосходит бюджет, то либо отказываются от покупки, либо откладывают ее до момента «когда накоплю». Однако в последнее время появилось множество программ рассрочек и кредитования. Аккредитации банков на свои проекты имеют большинство загородных девелоперов, чего не было еще два-три года назад».

 

 

Теперь пора принимать решение о географическом расположении участка. Эксперты советуют в первую очередь рассмотреть направления, ближайшие к дому, даже если другие считаются более престижными. «Если потенциальный покупатель живет на юго-востоке и переезжать не собирается, то тот факт, что Новорижское шоссе является скоростным, для него не очень важен, — говорит директор по стратегическому развитию управляющей компании «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина. — Все равно он потратит не один час на то, чтобы пересечь Москву и добраться до Новой Риги».

 

Эксперт О. Гончарова советует самим протестировать различные трассы. При этом она подчеркивает, что время, затраченное на поездку, зависит не только от расстояния, но и от качества дорожного полотна. «Например, путь в 100 км по Ярославскому шоссе может отнять до пяти часов, а по Симферопольскому всего один час», — объясняет она.

 

По этой же причине А. Солодов рекомендует значительно увеличить рассматриваемое расстояние от Москвы при выборе дальних дач: иногда до одного объекта, расположенного в 220 км от МКАД, добраться можно быстрее, чем до другого, находящегося на удалении от столицы 150 км. Кроме того, по его словам, всегда имеет смысл проверять расстояние по интернет-картам. «Многие продавцы указывают километраж не до поселка, а только до поворота с основного шоссе, после которого дорога может длиться еще 20 км», — говорит он.

 

После того как приблизительно определены направления и удаленность, можно переходить к рассмотрению конкретных предложений в этих районах. На данном этапе желательно анализировать качество работы девелопера в ходе реализации предыдущих проектов в совокупности с особенностями нынешних предложений. «Желательно, чтобы у девелопера уже имелись завершенные поселки, а у их состоявшихся покупателей не было существенных претензий по срокам и качеству работ, — подчеркивает генеральный директор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко. — Мнение других клиентов иногда может стать решающим».

 

Скорее всего, в выбранных поселках будут представлены разные по качеству участки — на границе, у реки, леса или, наоборот, у дороги, на холме, равнине, с деревьями или без них. Вот на этой стадии за покупателя никто решение не примет, и понять, что больше нравится, может только он сам. «В идеале, конечно, вы должны приехать на участок и ахнуть, сказав себе: это мое родное, то, что я искал, — резюмирует А. Солодов. — И тогда лучше не перебивать этого прочувствованного прекрасного ощущения, нужно прекращать поиски и выходить на сделку».

 

 

Перед тем как отправляться на просмотр, имеет смысл осуществить ряд подготовительных процедур. «Например, можно навести справки в Интернете о планах развития района, где выбран участок, — советует А. Солодов. — Желательно выяснить, не собираются ли в перспективе вблизи поселка строить автомобильную или железную дорогу. По кадастровым картам можно посмотреть назначение соседних земель — тогда вы сможете спрогнозировать, как их, возможно, будут использовать в дальнейшем. Например, участок рядом может оказаться землей промышленного назначения и быть экономически привлекательным под строительство склада или организацию другого производства. И тогда реальность, что его кто-то купит и построит там ангар, — это всего лишь вопрос времени. Гарантированных ответов на много лет вперед вы, конечно, не получите, но какое-то представление о развитии района иметь будете».

 

Перед встречей с менеджером проекта нелишне заранее продумать вопросы, ведь в ходе показа вы получите массу новой информации, кроме того, все интересующие аспекты порой трудно удержать в голове. Если вы хотите посмотреть какие-либо документы, то лучше предупредить об этом менеджера, чтобы он успел подготовить выписки.

 

Как организовать просмотр, чтобы увидеть максимум плюсов и, что самое главное, минусов? «Для оценки территории необязательно выбирать какую-то особую погоду или день, — считает А. Солодов. — Главное — необходимо вооружиться терпением и хорошим настроением. После нескольких просмотров обычно покупатель начинает быстро понимать все плюсы и минусы для себя в каждом предложении».

 

Эксперт А. Шишкина отмечает, что, с одной стороны, важно посмотреть участок ранней весной, особенно если речь идет о земле рядом с водоемами, — в этот период можно увидеть, не затопляется ли он во время паводка. Очень важно напомнить, что это время года, а также просто холодная и сырая погода — основное испытание на прочность подъездных дорог. С другой стороны, если на первом месте для будущего владельца стоят видовые характеристики, то лучше приезжать на место в теплое время года, когда природа предстает во всей красе.

Покупателям следует не стесняться и задавать как можно больше вопросов, подчеркивает А. Солодов. «Предположим, в поселке не планируется проведение центральной канализации. Поинтересуйтесь, почему девелопер ее не делает, — рекомендует он. — Возможно, обнаружатся какие-то подводные камни».

 

На встрече с менеджером стоит узнать о размере эксплуатационных платежей, считает О. Гончарова. «Если цена кажется слишком высокой, обязательно попросите ее обосновать, — советует она. — Иногда это объясняется чересчур высокой наценкой, а иногда вполне объективными причинами, например дефицитом инженерных мощностей в районе. Даже если вы не стеснены в средствах, потратить их лучше на реальные преимущества».

 

 

В среднем, по словам участников рынка, процесс выбора участка длится от одного до шести месяцев. «До заключения сделки потребитель просматривает примерно 10–15 поселков, — рассказывает Ю. Севериненко. — После этого он останавливает внимание примерно на трех равнозначных проектах. Затем, как правило, начинается торг, разговоры о скидках, рассрочках и других условиях приобретения, и клиент делает окончательный выбор в пользу того объекта, продавец которого предложил ему наиболее выгодные условия».

 

Иногда конечное решение определяют совсем забавные причины. Например, в Uniparx Service (девелопер проекта «Близ Оки») покупатель долго не мог выбрать между двумя поселками, рассказывает О. Гончарова. Чтобы определиться, он в итоге… обратился к экстрасенсу. И купил тот надел, у которого, по его словам, «карма лучше».

 

Ситуаций, когда человек разочаровался в приобретенном участке по объективной причине, например, обнаружив незамеченный ранее недостаток, сейчас почти не случается, говорит О. Гончарова: люди еще в ходе просмотров достаточно серьезно анализируют, задают правильные вопросы. Разочарованными, по ее словам, оказываются в основном те, кто собрал разрозненную информацию о «правильном» участке. «Достаточно распространенный пример: люди, выбирая поселок, просят показывать им только участки, имеющие вид разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)», — рассказывает эксперт. — Но если их как следует расспросить, зачем им именно ИЖС, оказывается, что они просто где-то слышали, что ИЖС лучше всего. Причем, нужно заметить, такие участки, как правило, продаются дороже земель с аналогичными характеристиками, но других видов разрешенного использования. В итоге бывает так, что покупатель прилично переплачивает за пункт «ИЖС», хотя на практике никогда им не воспользуется».