Поради по пошуку ділянки

Напевно, кожен з нас потрапляв в наступну ситуацію: після довгих пошуків ви купили начебто ідеально підходить товар, але вже незабаром після щасливого придбання він перестав подобатися... А як бути, якщо мова йде про те дорогому, наприклад про земельній ділянці?
Рамки бюджету

Добре, коли мрія зрозуміла і її можна позначити конкретними параметрами у вигляді кілометражу, напрямки, площі, рельєфу, особливостей сусідства і т.д. Нескладний вибір і в тому випадку, якщо визначені критерії досить вузькі: наприклад, ви хочете купити надів по сусідству з дачею батьків, і тоді, як правило, не дуже важливо, якими будуть його площа, кордони і рельєф.

Проте багато потенційні покупці не мають особливих переваг і змушені вибирати ділянку серед тих, що представлені в 350-400 існуючих підмосковних проектах. Як зорієнтуватися в цьому різноманітті?

Зрозуміло, що проглянути таку кількість селищ мало кому під силу, тому спочатку бажано хоча б приблизно окреслити для себе коло вибору. Перший відсікаючий критерій - сума, яку ви готові витратити на покупку, пропозиції з більш високою ціною бажано вже не розглядати. «Об'єкти дорожче завжди будуть здаватися цікавіше, - говорить директор з маркетингу компанії Human Development Андрій Солодов. - І якщо звертати на них увагу, вибір стане вельми болісним і покупець ризикує так нічого і не придбати».

При цьому сума, як прийнято говорити, комфортна для покупки, не обов'язково повинна бути дорівнює кількості грошей, наявних у вас. «Більшість людей звикли розглядати тільки ті пропозиції, на які у них є кошти прямо зараз, - розповідає генеральний директор проекту «Поблизу Оки» Оксана Гончарова. - Якщо ділянка подобається, але його вартість перевищує бюджет, то або відмовляються від покупки, або відкладають її до моменту «коли заощаджу». Проте останнім часом з'явилося безліч програм розстрочок і кредитування. Акредитації банків на свої проекти мають більшість заміських девелоперів, чого не було ще два-три роки тому».

Звужує вибір до селища

Тепер настав час приймати рішення про географічне розташування ділянки. Експерти радять в першу чергу розглянути напрями, найближчі до будинку, навіть якщо інші вважаються більш престижними. «Якщо потенційний покупець живе на південному сході і переїжджати не збирається, то той факт, що Новоризьке шосе є швидкісним, для нього не дуже важливий, - говорить директор зі стратегічного розвитку куа «Абсолют Менеджмент» Ганна Шишкіна. - Все одно він витратить не одну годину на те, щоб перетнути Москви і дістатися до Нової Риги».

Експерт. Гончарова радить самим протестувати різні траси. При цьому вона підкреслює, що час, витрачений на поїздку, залежить не тільки від відстані, але і від якості дорожнього полотна. «Наприклад, шлях до 100 км Ярославському шосе може відняти до п'яти годин, а по Сімферопольському всього одну годину», - пояснює вона.

З цієї ж причини А. Солодов рекомендує значно збільшити розглянута відстань від Москви при виборі далеких дач: іноді до одного об'єкта, розташованого в 220 км від МКАД, дістатися можна швидше, ніж до іншого, що знаходиться на відстані 150 км від столиці. Крім того, за його словами, завжди має сенс перевіряти відстань по інтернет-картками. «Багато продавців вказують кілометраж не до селища, а тільки до повороту з основного шосе, після якого дорога може тривати ще 20 км», - говорить він.

Після того як приблизно визначені напрямки і віддаленість, можна переходити до розгляду конкретних пропозицій в цих районах. На даному етапі бажано аналізувати якість роботи девелопера в ході реалізації попередніх проектів в сукупності з особливостями нинішніх пропозицій. «Бажано, щоб у девелопера вже були завершені селища, а їхні що відбулися покупців не було суттєвих претензій щодо термінів та якості робіт, - підкреслює генеральний директор компанії «ЗемАктив» Юлія Севериненко. - Думка інших клієнтів іноді може стати вирішальним».

Швидше за все, в обраних селищах будуть представлені різні за якістю ділянки - на кордоні, біля річки, ліси або, навпаки, біля дороги, на пагорбі, рівнині, з деревами або без них. Ось на цій стадії за покупця ніхто рішення не прийме, і зрозуміти, що більше подобається, може тільки він сам. «В ідеалі, звичайно, ви повинні приїхати на дільницю і подив, сказав собі: це моє рідне, те, що я шукав, - резюмує А. Солодов. - І тоді краще не перебивати цього відчутого прекрасного відчуття, потрібно припиняти пошуки і виходити на угоду».

Краще один раз побачити...

Перед тим як відправлятися на перегляд, має сенс здійснити ряд підготовчих процедур. «Наприклад, можна навести довідки в Інтернеті про плани розвитку району, де обрано ділянку, - радить А. Солодов. - Бажано з ’ ясувати, чи не збираються в перспективі поблизу селища будувати автомобільну або залізницю. За кадастровим карт можна подивитися призначення сусідніх земель - тоді ви зможете спрогнозувати, як їх, можливо, будуть використовувати надалі. Наприклад, ділянка поруч може виявитися землею промислового призначення і бути економічно привабливим під будівництво складу або організацію іншого виробництва. І тоді реальність, що його хтось купить і побудує там ангар, - це всього лише питання часу. Гарантованих відповідей на багато років вперед ви, звичайно, не отримаєте, але якесь уявлення про розвиток району будете мати».

Перед зустріччю з менеджером проекту не зайвим буде заздалегідь продумати питання, адже в ході показу ви отримаєте масу нової інформації, крім того, будь-які аспекти деколи важко тримати в голові. Якщо ви хочете подивитися будь-які документи, то краще попередити про це менеджера, щоб він встиг підготувати виписки.

Як організувати перегляд, щоб побачити максимум плюсів і, що найголовніше, мінусів? «Для оцінки території необов'язково вибирати якусь особливу погоду або день, - вважає А. Солодов. - Головне - необхідно озброїтися терпінням і гарним настроєм. Після декількох переглядів зазвичай покупець починає швидко розуміти всі плюси і мінуси для себе в кожному реченні».

Експерт А. Шишкіна відзначає, що, з одного боку, важливо подивитися ділянку ранньою весною, особливо якщо мова йде про землі поряд з водоймами, - у цей період можна побачити, не затопляется чи він під час паводку. Дуже важливо нагадати, що цей час року, а також просто холодна і сира погода - основне випробування на міцність під'їзних доріг. З іншого боку, якщо на першому місці для майбутнього власника стоять видові характеристики, то краще приїжджати на місце в теплу пору року, коли природа з'являється у всій красі.
Покупцям варто не соромитися і задавати як можна більше питань, підкреслює А. Солодов. «Припустимо, в селищі не планується проведення центральної каналізації. Поцікавтеся, чому девелопер її не робить, - рекомендує він. - Можливо, знайдуться якісь підводні камені».

На зустрічі з менеджером варто дізнатися про розмірі експлуатаційних платежів, вважає О. Гончарова. «Якщо ціна здається занадто високою, обов'язково попросіть її обґрунтувати, - радить вона. - Іноді це пояснюється надто високою націнкою, а іноді цілком об ’ єктивними причинами, наприклад дефіцитом інженерних потужностей в районі. Навіть якщо ви не обмежені в коштах, витратити їх краще на реальні переваги».

Дістатися до мрії

В середньому, за словами учасників ринку, процес вибору ділянки триває від одного до шести місяців. «До укладення угоди споживач переглядає приблизно 10-15 селищ, - розповідає Ю. Севериненко. - Після цього він зупиняє увагу приблизно на трьох рівнозначних проектах. Потім, як правило, починається торг, розмови про знижки, розстрочення та інших умов придбання, і клієнт робить остаточний вибір на користь того об'єкта, продавець якого запропонував йому найбільш вигідні умови».

Іноді кінцеве рішення визначають зовсім забавні причини. Наприклад, у Uniparx Service (девелопер проекту «Поблизу Оки») покупець довго не міг вибрати між двома селищами, розповідає Про. Гончарова. Щоб визначитися, він у підсумку... звернувся до екстрасенса. І купив той надів, у якого, за його словами, «карма краще».

Ситуацій, коли людина розчарувався в придбаній ділянці з об'єктивної причини, наприклад, виявивши непомічений раніше недолік, зараз майже не трапляється, говорить Про. Гончарова: люди ще в ході переглядів досить серйозно аналізують, ставлять правильні питання. Розчарованими, за її словами, опиняються в основному ті, хто зібрав розрізнену інформацію про «правильному» ділянці. «Досить поширений приклад: люди, вибираючи селище, просять показувати їм тільки ділянки, що мають вид дозволеного використання «під індивідуальне житлове будівництво (ІЖС)», - розповідає експерт. - Але якщо їх як треба розпитати, навіщо їм саме ІЖС, виявляється, що вони просто десь чули, що ІЖС найкраще. Причому, треба зауважити, такі ділянки, як правило, продаються дорожче земель з аналогічними характеристиками, але інших видів дозволеного використання. У підсумку буває так, що покупець пристойно переплачує за пункт «ІЖС», хоча на практиці ніколи їм не скористається».

«Нерухомість & Ціни»