Схемы приобретения жилой недвижимости в новострое

Среди схем приобретения жилой недвижимости на первичном рынке – закладные и договора аренды жилья с его последующим выкупом. Предлагаем вашему вниманию плюсы и минусы этих схем.

Закладная

Закладная удостоверяет не право ее держателя на объект недвижимости, а его право обратить взыскание на этот объект в случае невыполнения основного денежного обязательства должником. В силу положений ЗУ «Об ипотеке» собственник закладной не получает каких-либо прав на будущую квартиру

В связи с вступлением в силу ЗУ №2367-VI от 29.06.2010 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования государственного регулирования в сфере строительства жилья» использование закладных в качестве инструментов инвестирования в строительство считается неправомерной деятельностью. Закладная рассматривается только как механизм рефинансирования, а не как способ продажи первичной недвижимости.

Данная позиция отражена и в письме Мюнюста №820-0-2-10-31 от 27.10.2010, но, такое письмо не является нормативно-правовым актом, и строительные компании продолжают привлекать деньги инвесторов в обмен на выдачу закладных, вводят в заблуждение потенциальных покупателей, что имеет признаки состава уголовного преступления, предусмотренного ст. 190 «Мошенничество» УКУ. При этом в соответствии со ст. 230 ГКУ, в случае если одна из сторон сделки умышленно ввела другую сторону в заблуждение относительно обстоятельств, которые имеют существенное значение, такая сделка признается судом недействительной. Сторона, которая применила обман, обязана возместить другой стороне убытки в двойном размере и моральный ущерб, причиненный в связи с осуществлением сделки.

Договор аренды жилья с выкупом

На законных основаниях объектом аренды с правом выкупа может быть только квартира или дом (то есть, сделка возможна исключительно для отчуждения готового жилья или для привлечения средств в строительство жилья при использовании предварительного договора аренды жилья до завершения его строительства).

Отношения аренды жилья с выкупом устанавливаются на основании договора, к которому применяются положения статей 810 1, 811, 813 - 820, 823, ч. 2 ст. 825, ст. 826 и 1232 1 ГКУ с учетом особенностей, установленных ЗУ «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства».

По договору аренды одна сторона - предприятие-арендодатель передает второй стороне - физическому лицу - арендатору жилье за плату на долговременный (до 30 лет) срок, по окончании которого или досрочно, при условии уплаты арендных платежей в полном объеме (выкупу жилья), жилье переходит в собственность арендатора. Договор аренды заключается в письменной форме, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации.

По такой схеме приобретения момент возникновения права собственности на недвижимость возникает после прекращения отношений аренды и полной оплаты стоимости по договору. Преимуществом такой схемы является поэтапная оплата стоимости, а недостатком – при расторжении договора теряется вся сумма внесенных «покупателем» денег, так как уплаченная сумма будет считаться, внесенной за аренду недвижимости, и не будет подлежать возврату, собственник имуществом может беспрепятственно распоряжаться своим имуществом. Для многих застройщиков такая схема, очевидно, станет основным способом привлечь средства для завершения строительства объекта.

Артем Стоянов специально для Building.ua